Il mercato delle abitazioni regione per regione secondo Bankitalia

Nel rapporto “L’economia delle Regioni” redatto da Banca d’Italia, gli analisti si soffermano ad indagare l’andamento delle transazioni immobiliari e delle preferenze abitative degli italiani, anche alla luce delle evoluzioni del mercato del credito. Ecco quanto rilevato.

Transazioni immobiliari nelle regioni italiane

Il clima di fiducia delle famiglie è nettamente peggiorato nei primi nove mesi del 2022 in tutte le macroaree. In base ai dati elaborati da Bankitalia, tuttavia, il valore della ricchezza reale delle famiglie ha invece continuato a beneficiare dell’incremento dei prezzi delle abitazioni. Anche le transazioni immobiliari sono risultate in ripresa, soprattutto nel Centro e nel Mezzogiorno; nei mesi estivi si osservano tuttavia segnali di rallentamento del mercato. L’espansione dei mutui abitativi è rimasta ovunque solida, nonostante i rialzi nei tassi di interesse; il ricorso delle famiglie al credito al consumo è aumentato, seppure a ritmi ancora inferiori a quelli del periodo precedente la pandemia.

Nel 2020 la ricchezza reale rappresentava una quota consistente della ricchezza totale lorda delle famiglie, compresa tra il 49,4 per cento nel Nord Ovest e il 62,0 nel Mezzogiorno. Il valore corrente delle attività reali, prevalentemente costituite da abitazioni, era inferiore del 4,7 per cento a quello del 2008; la contrazione risultava più ampia nel Centro (-12,6 per cento) e meno intensa nel Nord Est. Nel 2021 le transazioni immobiliari sono cresciute marcatamente ovunque (di oltre il 30 per cento), dopo la brusca contrazione nelle prime fasi della pandemia.

Nel complesso, nel biennio 2020-21 l’andamento delle compravendite è stato analogo in tutte le macroaree del Paese e si è caratterizzato per una ricomposizione a favore delle abitazioni di maggiore dimensione collocate nei comuni. Nel primo semestre del 2022 l’espansione delle compravendite di abitazioni è proseguita ovunque (10,1 per cento sul periodo corrispondente), con un’intensità maggiore nel Centro e nel Mezzogiorno. Anche i prezzi hanno continuato a salire in tutte le macroaree (2,8 per cento nella media del Paese), con ritmi più sostenuti nel Nord Est e nel Mezzogiorno. Nei mesi estivi si osservano segnali di rallentamento del mercato, in seguito all’elevata incertezza connessa con il conflitto in Ucraina e con i recenti aumenti dell’inflazione. Le prospettive future potrebbero risentire anche del rialzo dei tassi dei mutui.

Le preferenze abitative degli italiani

La pandemia di Covid-19 ha condizionato profondamente lo stile di vita e i comportamenti delle famiglie italiane. I periodi di isolamento hanno infatti inciso da un lato sulla percezione dell’importanza del contesto residenziale, dall’altro sui rapporti sociali, accentuando il ricorso al lavoro e allo studio da remoto. Dalla seconda metà del 2020, in concomitanza con una vivace ripresa degli scambi immobiliari, tali cambiamenti hanno favorito un notevole mutamento nella domanda di abitazioni delle famiglie, che si è orientata verso alloggi più grandi, dotati di spazi esterni e situati in aree a più bassa densità abitativa. Questa tendenza è proseguita nel 2021 e in parte anche nel primo semestre dell’anno in corso, interessando le macroaree in modo eterogeneo.

Nel 2021 la richiesta di alloggi è cresciuta a tassi molto superiori a quelli del 2019 in tutto il Paese ; la dinamica è stata più intensa nei piccoli centri e nelle aree rurali nel confronto con le città, confermando il mutamento delle preferenze abitative delle famiglie osservato nella fase più acuta della crisi, soprattutto nelle regioni settentrionali. L’interesse per i piccoli centri e le aree rurali è rimasto alto anche nel primo semestre del 2022, specie al Nord Est.

Al Centro la dinamica della domanda di abitazioni è stata simile a quella del Nord, sebbene nettamente meno pronunciata. Nel Mezzogiorno il mutamento nelle preferenze residenziali si è mostrato molto più contenuto nel 2021 ed è scomparso nel primo semestre dell’anno in corso. Nell’ultimo biennio in tutte le macroaree la ricerca di alloggi ha inoltre interessato in particolare le case dotate di spazi esterni, quelle unifamiliari e quelle di ampia metratura; nei primi sei mesi del 2022 le differenze tra le diverse tipologie di alloggio si sono ridotte in ogni ripartizione, ma è restata elevata la preferenza per gli spazi esterni. Lo spostamento della domanda dai comuni capoluogo alle aree a minore densità abitativa – nelle quali sono più numerosi e accessibili alloggi di grande dimensione e forniti di spazi esterni – si è associato alla maggiore possibilità di utilizzare forme di lavoro agile in seguito alla pandemia, evoluzione che potrebbe essere considerata dalle famiglie come strutturale.

I mutui acquisto casa

Nel primo semestre del 2022 l’espansione dei prestiti di banche e società finanziarie alle famiglie si è ulteriormente accentuata. Lo scorso anno il credito aveva accelerato marcatamente ovunque, dopo il forte rallentamento del 2020; i finanziamenti erano cresciuti a tassi superiori a quelli precedenti la pandemia (soprattutto nel Centro Nord), per effetto del notevole incremento dei mutui abitativi.

Nel 2021 la dinamica positiva dei mutui ha interessato tutte le ripartizioni territoriali, ma è stata relativamente meno intensa nel Mezzogiorno. Le nuove erogazioni, in termini di ammontare concesso, sono aumentate anche per la clientela più giovane, in connessione con un maggiore ricorso alla garanzia pubblica per l’acquisto della prima casa; l’eterogeneità è risultata nel complesso contenuta sul territori.

L’accesso da parte delle famiglie alle moratorie sui mutui in essere si è ovunque notevolmente ridimensionato. Secondo i dati della Concessionaria servizi assicurativi pubblici (Consap), relativi alle sole moratorie ex lege, in tutte le macroaree le richieste di sospensione dei rimborsi accettate sono state, per numero e importo dei finanziamenti, circa un decimo di quelle accordate nel 2020. Le operazioni di surroga e sostituzione si sono ridotte nell’intero Paese: l’incidenza sulle consistenze iniziali è passata nella media nazionale dal 3,1 al 2,2 per cento. Dopo la quasi completa stagnazione osservata nel 2020, nel 2021 i prestiti finalizzati al consumo sono tornati a crescere in tutte le macroaree, seppure a tassi significativamente più bassi di quelli pre-pandemici. L’aumento del credito al consumo ha riguardato la componente destinata all’acquisto di beni durevoli e le cessioni del quinto dello stipendio; i prestiti personali hanno invece pressoché ristagnato dopo il calo dell’anno precedente. Nel primo semestre del 2022 l’espansione dei finanziamenti alle famiglie si è rafforzata in tutte le ripartizioni, soprattutto per la componente relativa al consumo (5,0 per cento su base annua; 3,2 nel 2021).

Comprare casa con un mutuo regione per regione

L’incremento dei prestiti per l’acquisto di abitazioni si è confermato solido, compreso tra il 5,0 per cento del Mezzogiorno e il 6,2 del Nord Est, nonostante l’inasprimento delle condizioni di offerta dei mutui. Il tasso di interesse medio sulle nuove operazioni è salito, in particolare nel secondo trimestre, riflettendo il rialzo del costo dei mutui a tasso fisso. Ne è conseguito un maggiore ricorso da parte delle famiglie ai contratti a tasso variabile, il cui peso sull’ammontare dei mutui in essere rimane tuttavia contenuto, con un valore minimo nel Mezzogiorno e massimo nel Nord Est (30 e 45 per cento, rispettivamente). L’incidenza ancora contenuta dei mutui a tasso variabile limita, in aggregato, i rischi connessi con eventuali aumenti dei tassi di interesse.

Diversamente dai prestiti alle imprese, nel 2021 i finanziamenti alle famiglie hanno accelerato. L’espansione, che riflette principalmente la dinamica dei mutui per l’acquisto di abitazioni, è continuata anche nel primo semestre dell’anno in corso, nonostante l’aumento dei tassi di interesse. I ritmi di crescita sono stati superiori ai valori prepandemici, soprattutto nelle regioni del Nord Est.

La domanda di prestiti per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie è tornata a crescere in tutte le macroaree, in associazione con l’aumento delle transazioni nel mercato immobiliare. Anche sui prestiti per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie le banche hanno iniziato a porre una maggiore cautela nei criteri di offerta, principalmente per la percezione di un peggioramento delle prospettive economiche. L’orientamento ha accomunato gran parte del Paese, fatta eccezione per il Nord Est. Nonostante la più ampia disponibilità sulle quantità offerte, gli intermediari hanno aumentato gli spread sui mutui, in particolare quelli caratterizzati da profili di rischio elevati.