Infiltrazioni d’acqua in condominio, chi paga? Non sempre c’è un “colpevole”

Chi paga in presenza di infiltrazioni d’acqua all’interno di una casa in condominio? La risposta, in realtà, è molto meno scontata di quanto possa sembrare, tanto che in alcuni casi è impossibile trovare un reale “colpevole”. Questo è quanto stabilito da una recente sentenza del Tribunale di Napoli, chiamato a pronunciarsi sul caso di una perdita proveniente da una terrazza privata.

Chi paga per infiltrazioni d’acqua?

Nel dettaglio, il caso in esame su quale si è pronunciato il Tribunale di Napoli riguardava l’azione legale intrapresa dal proprietario di due appartamenti, al primo piano e al piano terra di un condominio, che hanno subìto danni per infiltrazioni d’acqua, che hanno provocato:

• distacco dell’intonaco con caduta a terra del materiale in camera da letto;
• esfoliazione della pittura, con distacco all’intradosso del solaio del bagnetto.

Per il proprietario degli appartamenti che hanno subito danni, le infiltrazioni provengono dal terrazzo dell’appartamento al piano di sopra (terzo piano dello stesso condominio) di proprietà di una società e utilizzato da un avvocato.

Per questo è stata citata in giudizio la società proprietaria dell’appartamento da cui è partita la perdita d’acqua. Contestualmente, il condominio ha chiesto il pagamento di un risarcimento pari a 6.500 euro per danni diretti ed emergenti e 16mila euro per il disagio di non aver potuto disporre degli appartamenti a causa dei danni e dei lavori di ripristino.

Per questo il condominio ha chiesto che fosse riconosciuto come responsabile solo il proprietario dell’appartamento che avrebbe causato le infiltrazioni o il concorso di colpa.

Chi paga i danni da infiltrazioni dal terrazzo di proprietà?

Il Tribunale di Napoli ha ricordato che, secondo il Codice Civile, nel caso in cui l'uso della terrazza non è comune a tutti i condòmini, i danni da infiltrazioni d’acqua in condominio nell'appartamento sottostante rispondono chiamano in causa sia il proprietario, o l'usuario esclusivo quale custode del bene, sia il condominio, che ha l’obbligo di effettuare i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni.

Tuttavia, per quanto riguarda il caso dell’infiltrazione d’acqua in condominio preso in esame dal Tribunale di Napoli, i giudici si sono pronunciati diversamente. I sopralluoghi, infatti, non hanno evidenziato responsabilità né a carico del proprietario né a carico del condominio.

Il consulente del Tribunale, nello specifico, ha svolto ben tre sopralluoghi, uno dei quali effettuato qualche giorno dopo le copiose piogge e, ciononostante, non sono state rilevate infiltrazioni in atto provenienti dal terrazzo al piano di sopra. Secondo il consulente i danni non dipendono da difetti di costruzione o manutenzione del terrazzo.

Da quanto emerge dalla perizia del consulente del Tribunale non si configura negligenza nell'attività di manutenzione né difetti di costruzione e non è possibile individuare cause accertate. Per queste ragioni i giudici, che erano stati chiamati a pronunciarsi su un caso di infiltrazioni in condominio, hanno escluso la responsabilità a carico del proprietario dell’immobile al terzo piano e del condominio, respingendo di fatto la richiesta di risarcimento effettuata da parte del proprietario di casa che aveva subito danni.