Il rialzo dei tassi di interesse e l'erosione dei risparmi delle famiglie hanno avuto conseguenze sul settore immobiliare, che ha cominciato ad "appannarsi". Dopo l'euforia post pandemica del 2021 e la crescita seppur più contenuta del 2022, con un quarto trimestre già in cambio di rotta, nel corso del 2023 continua la discesa delle transazioni. Il mercato della casa regitra infatti segni negativi nei primi tre trimestri dell'anno, con un calo accentuato soprattutto nel corso del secondo trimestre.
Le compravendite secondo l'OMI
Secondo l'Osservatorio OMI dell'Agenzia delle Entrate, nel primo trimestre dell'anno si registra una diminuzione tendenziale delle compravendite di abitazioni: -8,3% rispetto allo stesso trimestre del 2022. Sono quasi 167 mila le unità residenziali compravendute circa quindicimila in meno dello stesso periodo del 2022. A livello nazionale, le compravendite di abitazioni diminuiscono maggiormente nei comuni capoluogo (-10,2% e quasi 6.000 abitazioni compravendute in meno rispetto al primo trimestre 2022), e subiscono una decisa flessione anche nei comuni minori (-7,4%, con circa 9.000 abitazioni compravendute in meno del primo trimestre del 2022).
La caduta del mercato residenziale si accentua nel II trimestre dell'anno. Secondo la nota trimestrale pubblicata dall'Osservatorio OMI dell'Agenzia delle Entrate il calo delle compravendite è del 16% rispetto all'analogo periodo del 2022, ovvero circa 35.000 abitazioni in meno. Da aprile a giugno 2023 il numero di case vendute è di 184.000 unità. Rispetto all’analogo trimestre del 2022 si registra ancora una decisa flessione dei volumi di scambio di abitazioni di nuova costruzione, con un calo tendenziale che sfiora il 41%. Il trend rimane analogo, con unleggero peggioramento, nelle principali città italiane. La variazione tendenziale annua è infatti pari a -16,4% nei grandi centri del nostro Paese, con flessioni più elevate a Roma, Bologna e Milano.
Nel III trimestre dell'anno si registra un calo del 10,4% delle compravendite rispetto all'analogo periodo del 2022. In questo periodo si vendono 157 mila abitazioni, circa 18mila in meno rispetto al 2022. A livello nazionale, le compravendite di abitazioni diminuiscono maggiormente nei comuni non capoluogo, dove il calo è del 10,8% (circa 13 mila abitazioni scambiate in meno rispetto al terzo trimestre 2022), ma subiscono una decisa flessione anche nei comuni capoluogo, -9,5%. I cali maggiori nelle grandi città si registrano a Firenze e Roma. A certificare il calo sono anche i dati dell'Istat.
Il 2023 secondo i Notai
Già all'inizio del 2023, il presidente del Consiglio Nazionale dei Notai esprime preoccupazione per la crescente crescita dei tassi di interesse, che potrebbe provocare una vera e propria recessione per il mercato delle abitazioni. E i dati da fonte notarile sulle compravendite immobiliari non sono positivi.
Secondo le rilevazioni effettuate attraverso i Dati statistici notariali (DSN), infatti, nei primi sei mesi dell'anno si regitra in Italia un calo dell’8,7% delle compravendite di abitazioni (da 303.375 a 277.052) rispetto allo stesso periodo del 2022. Il numero delle transazioni diminuisce progressivamente nel corso dei mesi, registrando un segnale negativo del 2,7% nel primo bimestre 2023, del 4,8% nel primo trimestre 2023 e del 12% nel secondo trimestre 2023.
Nel primo semestre 2023 le compravendite di prime case tra privati registrano un calo dell’11% mentre quelle di prime case da impresa si attestano a - 34,2%. Al contrario, il mercato delle seconde case tra privati è pressoché stabile rispetto al primo semestre 2022 con una riduzione dell’1,9% mentre si registra un dato negativo dell’11,5% per le compravendite di seconde case da impresa.
Ancora ottimisti i protagonisti del settore
Ottimista la Federazione Italiana Mediatori Agenti Affari che vede nei dati del primi sei mesi del 2023 un mercato ancora attivo. Secondo l'indagine di Fimaa sull'Andamento del Mercato Immobiliare, in termini assoluti, il livello delle compravendite – 350mila – nel primo semestre, dimostra ancora un mercato attivo: risulta secondo solamente ai dati del 2021 (364mila scambi) e del 2022 (400.000). Secondo Santino Taverna, presidente di Fimaa "Si tratta di un rallentamento fisiologico già largamente preventivato. Il mercato immobiliare nel 2021 e nel 2022 ha evidenziato performance inaspettate, ed era inevitabile attendersi una fase di assestamento. L’incremento del numero di compravendite nel post-pandemia ha dato risposta al mercato soddisfacendo una percentuale consistente di domanda”.
Sulla stessa linea d'onda l'Ufficio Studi di Gabett, che, sebbene certifica la discesa delle compravendite, considera in ogni caso che si tratti di numeri buoni per il settore, tanto nel primo che nel secondo trimestre, con un trend che rimane in ogni caso positivo. Il 2023 segna la fine del mini ciclo immobiliare pandemico 2020-2022 e l’inizio di un nuovo ciclo “normalizzato”. Questo nuovo ciclo, non sarà più caratterizzato dai tassi di interesse ai minimi storici come il ciclo precedente, ma sarà guidato da nuovi driver, come l’efficienza energetica e gli investimenti infrastrutturali pubblici e di rigenerazione urbana, che faranno crescere il valore degli immobili in alcune aree del Paese.
Le previsioni per il futuro dell'immobiliare
Nonostante il 2023 registri una forte battuta d'arresto nel settore delle compravendite residenziali, la ripresa potrebbe arrivare nella seconda metà del 2024. A dirlo è il report del Gruppo Gabetti. “L’andamento delle compravendite conferma le aspettative degli operatori e mette in evidenza il momento attendista delle famiglie per l’acquisto delle abitazioni. Tuttavia, il rallentamento dell’inflazione e un possibile calo dei tassi di interesse nei prossimi mesi, suggeriscono che il mercato residenziale potrebbe manifestare segnali di ripresa nella seconda metà del 2024. Fermo restando che la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio sarà un driver fondamentale nel prossimo futuro”, dichiara Marco Speretta, direttore generale Gruppo Gabetti.
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