Modifica tabelle millesimali: quando e come è possibile?

Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento fondamentale nella gestione condominiale, poiché determinano la ripartizione delle spese comuni tra i condomini in base alle rispettive quote di proprietà. Tuttavia, può capitare che si renda necessaria una revisione di queste tabelle per varie ragioni legate a errori, cambiamenti strutturali dell'edificio o l'introduzione di nuovi impianti, come un ascensore. In questo contesto, è utile capire quando è possibile modificare le tabelle millesimali, chi si fa carico dei costi e come procedere in caso di revisione.

Quando è possibile modificare le tabelle millesimali?

La modifica delle tabelle millesimali è possibile in due principali circostanze, come previsto dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. La prima circostanza riguarda un errore nella determinazione dei millesimi: può trattarsi di un errore materiale o di calcolo che comporta una distribuzione non corretta delle spese. In questo caso, è possibile chiedere la rettifica della tabella millesimale.

La seconda situazione in cui si può modificare la tabella millesimale si verifica quando intervengono cambiamenti fisici rilevanti nell’edificio che alterano in modo significativo il valore proporzionale delle singole unità immobiliari. Per esempio, se un appartamento viene ampliato, o se viene installato un nuovo impianto come un ascensore, la tabella millesimale può essere rivista.

Unsplash

Chi paga le spese per la modifica dei millesimi?

Le spese per la revisione delle tabelle millesimali, in generale, sono a carico di chi richiede la modifica. Tuttavia, se la modifica è resa necessaria da un errore o da una circostanza che coinvolge tutto il condominio (ad esempio, una ristrutturazione o l’installazione di un nuovo impianto), le spese saranno ripartite tra tutti i condomini, secondo i millesimi attuali. Questo principio segue la logica di giustizia e proporzionalità, per cui i costi devono essere suddivisi tra chi effettivamente beneficia della modifica.

Come correggere i millesimi condominiali?

Per correggere i millesimi condominiali errati, è necessario rivolgersi a un tecnico qualificato, solitamente un ingegnere o un geometra, che possa analizzare la situazione e ricalcolare le quote di proprietà in base ai nuovi parametri. Una volta ottenuto il nuovo calcolo, è necessario che l’assemblea condominiale approvi la modifica. Le modalità di approvazione variano a seconda del motivo per cui si procede con la revisione, come vedremo di seguito.

Cosa si intende per rettifica di una tabella millesimale?

La rettifica di una tabella millesimale consiste nella correzione di errori materiali o di calcolo commessi nella redazione della tabella originale. Questo può riguardare, ad esempio, errori nel calcolo della superficie di un appartamento o nella valutazione del suo valore. In questi casi, la correzione può essere approvata anche con una maggioranza semplice in assemblea, perché non comporta una modifica sostanziale dei criteri di ripartizione, ma solo una rettifica tecnica.

Modifica delle tabelle millesimali: si fa per maggioranza o all'unanimità?

La modifica delle tabelle millesimali può richiedere, a seconda del contesto, una diversa maggioranza in assemblea condominiale. Quando la modifica è necessaria per correggere errori o per adattarsi a cambiamenti strutturali rilevanti dell'edificio, è sufficiente una maggioranza qualificata, ossia l'approvazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi. Tuttavia, se si tratta di una modifica che altera i criteri di ripartizione originari stabiliti nel regolamento condominiale, come ad esempio cambiare la logica di ripartizione delle spese dell’ascensore, sarà necessaria l’unanimità.

Pexels

Modifica delle tabelle millesimali per l'ascensore

Un caso specifico di modifica delle tabelle millesimali riguarda l’installazione di un ascensore. L’introduzione di un nuovo impianto comporta una redistribuzione delle spese condominiali, in quanto l’ascensore beneficia alcuni condomini più di altri. In questo caso, le tabelle millesimali devono essere modificate per tenere conto del beneficio differenziato derivante dall’uso dell’ascensore, che potrebbe non riguardare, ad esempio, chi abita ai piani più bassi.

La revisione delle tabelle millesimali ha effetti di retroattività?

Una domanda frequente riguarda se la revisione delle tabelle millesimali possa avere effetti retroattivi. In linea di principio, la modifica delle tabelle ha effetto solo per il futuro, a partire dal momento in cui viene approvata dall'assemblea. Le spese già sostenute e ripartite in base alla vecchia tabella non possono essere ridiscusse, a meno che non si dimostri che la tabella fosse stata approvata su basi errate o fraudolente.

Quando è obbligatorio rifare le tabelle millesimali?

Il rifacimento delle tabelle millesimali è obbligatorio quando si verificano modifiche strutturali significative nell'edificio o quando viene dimostrata l'esistenza di errori materiali nella loro redazione. Inoltre, è obbligatorio rifare le tabelle quando viene deciso dall’assemblea, con la maggioranza richiesta, in seguito a lavori o interventi che alterano significativamente la proporzione delle proprietà. In ogni caso, la revisione deve essere sempre giustificata da ragioni oggettive e non da mere contestazioni soggettive.