Quanto costa un posto auto condominiale?

Quanto costa un posto auto condominiale? È una domanda certamente comune fra i residenti che, stanchi di perdere tempo nel cercare parcheggio, vorrebbero approfittare di uno spazio a uso esclusivo.

I prezzi variano a seconda della località e delle caratteristiche del parcheggio - ad esempio, coperto o scoperto - nonché da eventuali limiti presenti nel regolamento condominiale. 

Posto auto privato in condominio: cosa sapere

Non sempre i condomini hanno a disposizione un numero di posti auto sufficiente per soddisfare le esigenze di tutti i condomini e, per questa ragione, la possibilità di acquistare uno spazio per la propria vettura è decisamente ambita. Le difficoltà di trovare parcheggio, soprattutto in contesti urbani, così come i posti spesso occupati da non residenti, spingono i proprietari a trovare soluzioni di proprietà. Ma è sempre possibile acquistare un posto auto condominiale?

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Prima di poter valutare l’eventuale acquisto di un piccolo spazio adibito a parcheggio personale, e quindi valutarne i relativi costi, è necessario conoscere sia i possibili vincoli presenti in condominio, che la legge. Non sempre, infatti, i parcheggi previsti negli spazi comuni dell’edificio possono essere utilizzati in modo esclusivo.

Posti auto condominiali: i vincoli all’acquisto

Innanzitutto, è necessario ricordare che il parcheggio dello stabile è da considerarsi a tutti gli effetti una parte comune del condominio, così come previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile. Per questa ragione, secondo l’articolo 1102 sempre del Codice Civile:

• tutti i condomini hanno diritto a utilizzarli;
• i condomini non possono modificarne la destinazione d’uso o, ancora, impedire ad altri di usarli allo stesso modo.

Quando il numero di parcheggi non è sufficiente per tutti i condomini, l’assemblea condominiale deve stabilire dei criteri di gestione, come ad esempio la turnazione. Ancora, le spese di manutenzione devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà.

Proprio poiché la gestione dei parcheggi in condominio è complessa, all’interno dei condomini la presenza di posti auto di proprietà esclusiva è fortemente normata, sia dal regolamento condominiale che dalla normativa vigente. I parcheggi esclusivi:

• possono essere stati previsti dal costruttore dell’immobile e, di conseguenza, venduti ai singoli condomini contestualmente alle loro unità condominiali;
• se inizialmente parte comune del condominio, il posto auto può essere venduto a un singolo condomino se vi è accordo all’unanimità in assemblea condominiale, come previsto dall’ordinanza 9361/2021 della Corte di Cassazione.

Quando un posto auto condominiale può essere venduto

Ma quando un posto auto condominiale può essere effettivamente venduto? Oltre all’unanimità dell’assemblea per la cessione di parti comuni, vi sono vincoli per il residente già proprietario di uno spazio esclusivo, desideroso di venderlo a terzi?

A livello di legge, vi sono dei vincoli di trasferibilità, che possono essere identificati dall’anno di costruzione del condominio:

• edifici antecedenti al 1967: per questi stabili, non vi sono vincoli particolari sui parcheggi. Possono essere venduti separatamente dai singoli appartamenti e possono essere ceduti o affittati a terzi, non residenti nel condominio;
• edifici successivi al 1967 ma antecedenti al 2005: con la Legge 765/1967, si impose ai costruttori di destinare spazio condominiale alla costruzione di parcheggi, in base alla cubatura dell’edificio. Per effetto della successiva Legge 122/1989, i posti auto in questione sono stati sottoposti a precisi vincoli, ovvero possono essere destinati esclusivamente ai residenti del condominio. In caso il costruttore abbia previsto dei posti auto aggiuntivi, rispetto a quelli effettivamente necessari ai condomini, possono essere venduti o concessi in locazione, anche a non residenti;
• edifici successivi al 2005: stando alla modifiche introdotte dalla Legge 246/2005 alla Legge 1150/1942, i parcheggi possono essere venduti liberamente e in modo separato dagli appartamenti, tuttavia permane il vincolo di destinazione a favore dei residenti dello stabile.

Quanto costa acquistare un posto auto

Analizzate premesse ed eventuali vincoli di legge o di regolamento condominiale, quanto effettivamente costa comprare un posto auto condominiale? Non vi sono tariffe di riferimento valide per tutto il territorio nazionale, poiché vi sono diversi fattori che possono influenzare il valore del parcheggio. Cosa considerare, quindi?

I fattori che influenzano il costo del parcheggio

Sono diversi gli elementi che contribuiscono a determinare il costo di un parcheggio condominiale, da acquistare per uso esclusivo. In linea generale, bisogna prestare attenzione a:

• parcheggio coperto o scoperto: come facile intuire, i posti auto coperti vengono proposti a prezzi superiori rispetto a quelli scoperti, poiché offrono protezioni maggiori al veicolo. Lo stesso vale per i parcheggi recintati, più ambiti rispetto a quelli liberamente accessibili dalla strada;
• luogo: il costo varia anche molto dalla località, con tariffe record per le città più popolate, dove i parcheggi sono ovviamente più richiesti;
• pregio dello stabile: più il condominio è lussuoso, maggiore sarà il prezzo del posto auto;
• servizi aggiuntivi: se il parcheggio è custodito, ad esempio, i costi lievitano.

I costi medi e quelli effettivi di un parcheggio condominiale

Per quanto sia davvero difficile proporre una media che valga su tutto il territorio nazionale, è utile valutare sia i costi medi, che quelli effettivi, di un parcheggio condominiale. 

I costi medi possono variare dai 5.000-8.000 euro per un posto scoperto in un condominio di provincia, oppure di costruzione tutt’altro che recente, fino ai 20.000-40.000 per parcheggi coperti dei centri urbani delle città più grandi e popolate. Tuttavia, il prezzo d’acquisto rappresenta solo una parte dei costi effettivi da sostenere:

• bisognerà farsi carico ciclicamente delle spese condominiali per la manutenzione dell’area parcheggio, suddivise in base ai millesimi di proprietà;
• si dovranno corrispondere oneri di legge, come le imposte, così come gli eventuali costi notarili per l’atto d’acquisto.

Quanto vale il posto auto scoperto?

In genere, i posti auto scoperti sono quelli relativamente più economici da acquistare, poiché garantiscono una protezione minore al veicolo, sia dalle intemperie che dalla possibile azione di malintenzionati.

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Come già anticipato, in località di provincia un posto auto scoperto può valere dai 5.000 agli 8.000 euro, cifra che si innalza anche oltre ai 10.000 per stabili di pregio, quartieri residenziali chiusi o parcheggi recintati. Nei centri urbani, invece, le cifre possono anche raddoppiare.

Attenzione, però, poiché spesso - soprattutto in località remote - ci si imbatte in posti auto condominiali non accatastati. In questo caso, la compravendita potrebbe non essere valida: i posti auto scoperti devono infatti essere sempre iscritti al Catasto, come categoria C/6, e quindi sono soggetti a planimetria obbligatoria e a calcolo della rendita catastale.

Acquisto posto auto senza notaio: è possibile?

Infine, è utile sottolineare che l’acquisto di un posto auto potrebbe avvenire anche senza l’aiuto di un notaio, bensì di un avvocato abilitato. 

Con il Decreto Concorrenza del 2022, infatti, è stato previsto che la vendita di immobili non abitativi - quindi, compresi i posti auto coperti e scoperti - possa avvenire anche senza il notaio, purché la compravendita rimanga sotto ai 100.000 euro del valore catastale.

A questo scopo, è utile consultare il proprio legale di fiducia, per verificare che i requisiti previsti siano rispettati.