A cosa serve realmente la diffida prima dello sfratto

Attraverso lo sfratto il proprietario di un immobile può mandare via l’inquilino che non paga il canone di locazione pattuito o perché il contratto è scaduto. Generalmente il locatore invia una diffida prima dello sfratto al conduttore, nel tentativo estremo di regolarizzare economicamente la situazione. O per avviare le pratiche che portano al rilascio dell'appartamento.

Quando si può richiedere lo sfratto

Sono due le motivazioni per le quali il locatore può chiedere all’inquilino di lasciare libero l’immobile: perché il contratto di locazione è terminato o perché non vengono pagati i canoni di affitto alle scadenze previste.

In entrambi i casi il proprietario può procedere con uno sfratto ufficiale: nel caso in cui la decisione dovesse essere determinata dalla morosità dell’inquilino (è anche possibile consultare la banca dati del mercato immobiliare) con l’atto potrà anche essere richiesto di versare i canoni non pagati, a cui si andranno ad aggiungere gli interessi e le eventuali spese sostenute per la procedura.

Come funziona la diffida per il rilascio di un immobile per morosità

L’invio di una diffida all’inquilino è l’ultimo tentativo di risolvere bonariamente la situazione prima di adire alle vie legali. In altre parole il proprietario dell’immobile chiede l’abbandono dell’immobile o il pagamento dei canoni non versati inviando una comunicazione al conduttore, attraverso la quale viene chiesto di regolarizzare la sua posizione.

Il proprietario, in altre parole, ha preparato una vera e propria diffida, che, per avere valore legale, deve essere inviata con raccomandata con avviso di ricevimento. Nella maggior parte dei casi viene predisposta direttamente da un legale, in modo che al suo interno siano contenute tutte le indicazioni necessarie per la messa in mora. Tra l’altro la diffida è un documento importante, perché dal suo invio iniziano a maturare gli interessi legali sui canoni di affitto non corrisposti.

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Sfratto per morosità senza diffida

È importante sottolineare, ad ogni modo, che la legge non prevede che il conduttore inadempiente venga messo in mora: il proprietario immobiliare ha la possibilità di ricorrere immediatamente al tribunale per ottenere lo sfratto e, nel caso in cui fosse possibile, può richiedere il pagamento dei canoni che non sono stati versati.

Questo significa che la diffida - o, comunque vada, la lettera di messa in mora - anche se è una pratica molto diffusa, non costituisce un passaggio necessario per procedere con lo sfratto.

Quali sono i casi nei quali la diffida non serve

Non sempre la diffida è necessaria per procedere con lo sfratto per morosità dell’inquilino. Volendo entrare nel dettaglio, non è obbligatorio inviare questo documento nei seguenti casi:

• morosità. Nel caso in cui l’inquilino non dovesse pagare per due mesi di seguito, il proprietario ha la possibilità di procedere automaticamente con la richiesta di sfratto;

• scadenza del contratto. Nel momento in cui l’accordo sottoscritto tra le parti termina ufficialmente e l’inquilino non dovesse liberare l’immobile, il proprietario ha la possibilità di procedere con lo sfratto senza la necessità di inviare una diffida;

• tra le cause per le quali si può chiedere lo sfratto senza una preventiva diffida vi è, per esempio, l’uso improprio dell’immobile o la violazione delle clausole contrattuali.

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Perché lo sfratto deve essere preceduto da diffida

Ma a questo punto perché far precedere lo sfratto da una diffida formale? Benché la legge non la richieda, può tornare utile inviare una raccomandata perché grazie a questa documentazione si ha una data certa dalla quale far maturare gli interessi sui canoni di locazione che non sono stati pagati.

Ma non solo: la diffida, una volta prodotta in tribunale, serve a dimostrare che il conduttore ha preferito continuare a non pagare anche a fronte di un formale avviso. Attraverso la diffida, inoltre, vengono rese note le intenzioni del conduttore: la legge, infatti, permette all’inquilino di saldare il proprio debito pagando le rate non versate e coprendo le spese del locatore. In questo modo lo sfratto può essere evitato.

Quanti accessi prima dello sfratto

Per riuscire a completare una procedura di sfratto ci vuole generalmente un anno. Quando ci sono delle situazioni complesse, però, i tempi si possono allungare ulteriormente. Generalmente i passi per ottenere lo sfratto sono i seguenti:

• il proprietario ha la possibilità di inviare il precetto 10 giorni dopo che è stata emessa l’ordinanza di sfratto;

• il primo accesso dell’ufficiale giudiziario, generalmente, avviene entro 30 giorni da quando è stato notificato l’avviso di sloggio;

• nel caso in cui ci dovessero essere delle resistenze lo sfratto esecutivo avviene con la presenza dei Carabinieri: per ottenere la liberazione dell’immobile ci possono volere tre o quattro accessi.

Ricordiamo che gli ufficiali giudiziari hanno la possibilità di disporre dei rinvii nel caso in cui siano presenti dei minori o delle persone malate: questo, purtroppo, allunga di parecchio le tempistiche dello sfratto.

Che differenze ci sono tra la diffida e l’atto di precetto

Nella maggior parte dei casi gli sfratti avvengono a fronte di una morosità dell’inquilino. Il proprietario, quindi, oltre a pretendere l’immobile libero potrebbe richiedere anche il pagamento dei canoni non corrisposti.

È bene sottolineare che la diffida non ha valore legale a differenza del precetto, che precede l’atto di pignoramento e serve ad intimare il pagamento del debito entro 10 giorni. La diffida diventa, anche in questo caso, la premessa prima di arrivare al decreto ingiuntivo.

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Diffida sfratto per morosità fac simile

Riportiamo il fac simile di una diffida di sfratto per morosità.

Egregio Signor____

Il sottoscritto _____ proprietario dell’immobile sito in ______, del quale lei è inquilino a seguito del contratto che abbiamo sottoscritto in data_______ rileva che ad oggi non ha ancora effettuato il pagamento dell’importo di euro ________ relativo ai canoni di affitto e alle spese dei mesi di _______ .

Con la presente diffida, La invito quindi ad effettuare il pagamento dell’importo di euro ______, entro e non oltre il termine di 10 giorni dal ricevimento della presente, avvisandola che, in caso contrario, sarò costretto a adire giudizialmente nei suoi confronti, senza ulteriore avviso, anche mediante un procedimento di sfratto per morosità, con addebito di spese e di ogni ulteriore onere a suo esclusivo carico.

La presente vale come formale costituzione in mora.

Distinti saluti