Il mercato immobiliare europeo è in una fase di rilancio, e presenta numerose opportunità, specialmente nei settori logistico e residenziale, e nelle aree urbane in trasformazione. Chi investirà con una strategia di lungo periodo, puntando su immobili da riqualificare o riconvertire, potrà ottenere ottimi risultati. La chiave sarà una gestione attiva e intelligente degli investimenti. Giambattista Chiarelli, Head of Institutional di Pictet Asset Management, fa il punto della situazione.
Con i tassi d’interesse in calo e la scarsità di nuovi immobili sul mercato (che farà aumentare gli affitti del 20% nei prossimi cinque anni), l’Europa può tornare protagonista nel settore immobiliare nel 2025. Al contrario, gli Stati Uniti affrontano maggiori difficoltà. Anche le rispettive economie e le politiche monetarie stanno prendendo strade diverse, con l’Europa che taglia i tassi e gli USA che li mantengono alti: questa differenza favorisce il mercato immobiliare europeo. Tuttavia, non tutti gli immobili reagiranno allo stesso modo: quelli di alta qualità e ben posizionati nei grandi centri urbani stanno crescendo, mentre quelli più datati o meno richiesti stanno perdendo valore. Chi saprà selezionare con attenzione le opportunità migliori, secondo l'esperto di Pictet AM, potrà ottenere buoni risultati.
I tassi calano, ma mancano nuove costruzioni
Negli ultimi anni, i tassi alti hanno colpito negativamente il mercato immobiliare globale. Ora però, la Banca Centrale Europea ha deciso di abbassare i tassi per stimolare l’economia, mentre gli USA li mantengono elevati grazie alla loro maggiore stabilità economica. Si prevede che nel 2025 i tassi USA restino sopra il 4%, mentre quelli europei scendano sotto il 2%.
Oltre ai tassi, pesa molto anche la scarsità di nuove costruzioni in Europa. La crescita degli affitti non dipende solo dalla domanda, ma anche (e soprattutto) dalla mancanza di offerta. A causa di leggi urbanistiche rigide e della carenza di lavoratori nel settore edile, in Europa si costruisce poco. Questo fa sì che gli affitti salgano anche in un’economia non particolarmente forte. Anche ottenere finanziamenti per nuovi progetti è diventato più difficile, aggravando il problema.
Negli Stati Uniti, invece, il mercato soffre per il motivo opposto: ci sono troppi immobili disponibili. A New York, ad esempio, molti uffici restano vuoti, frenando la crescita dei prezzi anche in settori più redditizi come la logistica e il residenziale.
Cosa spinge il mercato immobiliare europeo
I due fattori chiave sono:
- Cap rate (tasso di capitalizzazione): indica il rendimento di un immobile rispetto al suo prezzo.
- Aumento degli affitti: previsto intorno al 20% in cinque anni.
Il cap rate tende a muoversi in linea con i tassi d’interesse. Con i tassi in calo, i cap rate scenderanno e i valori degli immobili saliranno. In Europa, i costi di finanziamento sono più bassi rispetto ai cap rate, rendendo gli investimenti immobiliari interessanti. Secondo previsioni, il rendimento medio annuo degli immobili di alta qualità sarà del 9,2% tra il 2025 e il 2029. Francia, Benelux e Italia (soprattutto nella logistica) sono tra i mercati più promettenti.
Tendenze nei settori uffici, residenziale e logistica nel 2025
Nel primo trimestre 2025, gli investimenti immobiliari in Europa sono saliti del 28%, superando i 50 miliardi di euro. Francia, Irlanda e Portogallo trainano questa crescita.
- Uffici: sono tornati a crescere, con aumenti degli affitti previsti soprattutto a Madrid, Londra, Bruxelles e Barcellona.
- Retail (commercio): i parchi commerciali di medie dimensioni stanno vivendo un rilancio, grazie soprattutto alla moda, agli alimentari e ai beni personali.
- Logistica: il settore ha mostrato solidità nel 2024 e si prepara a una nuova fase di espansione nel 2025, sostenuta da una domanda costante.
Opportunità nel mercato “off-market” europeo
A differenza degli Stati Uniti, dove gli investitori istituzionali dominano il mercato, in Europa molti immobili sono ancora nelle mani di privati. Questo crea spazio per transazioni fuori dai canali ufficiali (off-market), meno competitive e più redditizie. Inoltre, l’Europa appare più stabile rispetto agli USA, dove ci sono tensioni nel settore degli uffici e dei centri commerciali. Solo alcune zone, come Canary Wharf a Londra e La Défense a Parigi, mostrano difficoltà.
Negli USA ci sono più opportunità legate a immobili in difficoltà (distressed assets), mentre in Europa prevale la stabilità. Il Regno Unito si trova in una posizione intermedia, adatta a chi cerca un bilanciamento tra rischio e rendimento.
Le “città dei 15 minuti”: il futuro dell’abitare in Europa
Un nuovo modello urbanistico prende piede in Europa: la “città dei 15 minuti”, dove tutto (scuole, negozi, uffici, parchi) è raggiungibile a piedi o in bici. Città come Milano, Copenaghen, Parigi e Barcellona stanno investendo in questo modello, che migliora la qualità della vita e attrae sempre più residenti.
Questa trasformazione rende gli immobili residenziali in queste aree più desiderabili e stabili nel valore. Inoltre, molti vecchi edifici per uffici stanno venendo riconvertiti in abitazioni o spazi misti, anche a causa della crescita dello smart working. In un contesto in cui è difficile costruire nuovi edifici, ristrutturare quelli esistenti diventa una strategia vincente, anche dal punto di vista economico. Gli affitti in queste zone sono richiesti da famiglie e professionisti disposti a pagare di più per vivere in ambienti più comodi e sostenibili.
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