La compravendita di un immobile deve essere sempre contraddistinta dalla buona fede e dalla trasparenza, soprattutto quando sono presenti delle irregolarità. Questo perché il nuovo acquirente è sempre responsabile dell’abuso edilizio commesso dal precedente proprietario: ne deve rispondere ufficialmente, soprattutto quando dovesse essere richiesta la demolizione del manufatto. L'acquirente - che non fosse stato a conoscenza delle irregolarità - ha diritto a rivalersi sul venditore per i danni che ha subito. E, soprattutto, ha il diritto di intraprendere le necessarie azioni legali per ottenere una soluzione.
Chi sono i responsabili dell’abuso edilizio
Gli interventi urbanistici realizzati senza aver richiesto l’adeguata autorizzata o nel momento in cui vengono eseguiti in modo non conforme al progetto autorizzato sono un abuso edilizio. La normativa a cui è necessario fare riferimento quando ci si occupa di questo argomento è il Dpr 380/2001, noto anche come Testo Unico sull’Edilizia. Stando a quanto è stato delineato all'interno dell’articolo 29, le responsabilità connesse ad un abuso edilizio sono suddivise tra tre diversi soggetti che sono coinvolti nelle varie operazioni:
- il costruttore;
- il titolare del permesso di costruire;
- il committente.
Il direttore dei lavori
Non viene considerato responsabile dell’abuso edilizio il direttore dei lavori che abbia provveduto a segnalare la violazione di quanto previsto dal permesso di costruire agli altri soggetti coinvolti (a questa regola fanno eccezione le varianti che vengono effettuate in corso d'opera). Il direttore dei lavori - per essere escluso da eventuali responsabilità - deve aver fornito una comunicazione motivata della violazione al Comune.
Il professionista, nel caso in cui ci sia una totale difformità o una variazione essenziale rispetto a quanto previsto dal permesso di costruire, nel momento in cui segnala la violazione deve rinunciare all’incarico.
I termini per agire in caso di abuso edilizio
L’acquirente ha dieci anni dalla scoperta dell’abuso edilizio per agire contro il venditore. Attenzione: non è la data del rogito che fa testo, ma il momento in cui il nuovo proprietario si accorge effettivamente dell’esistenza dell’irregolarità. Questa deadline deve essere applicata alle eventuali azioni che si basano sull’articolo 1489 del Codice Civile che sono connesse agli oneri che non sono stati dichiarati. Ecco nel dettaglio le tempistiche entro le quali è necessario muoversi per far valere i propri diritti:
- l'acquirente ha tempo 10 anni per avviare l’azione legale per far valere la garanzia per vizi occulti, tra i quali rientra anche l’abuso edilizio;
- il termine decorre dal momento in cui l’acquirente è effettivamente venuto a conoscenza dell’abuso edilizio, non dalla data nella quale è stato firmato il rogito;
- entro 8 giorni dalla scoperta l’acquirente deve denunciare l’abuso edilizio al venditore e deve avviare la causa legale entro un anno dalla consegna dell’immobile. Ma è bene ribadire che la prescrizione scatta dopo 10 anni dalla scoperta dell’abuso edilizio;
- sono due le azioni che può intraprendere l’acquirente: chiedere una riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto. In entrambi i casi può chiedere anche il risarcimento dei danni subiti.
La situazione inizia ad essere leggermente differente nel caso in cui all’interno del rogito sia stata fatta menzione degli abusi edilizi sanabili e della necessità di una loro regolarizzazione. Qualora si avesse a configurare questa eventualità, l’acquirente non può agire, perché si ritiene fosse stato adeguatamente informato della situazione dell’immobile.
Cosa fare se si eredita un abuso edilizio
Situazione un po’ particolare è quella che coinvolge i soggetti che ereditano un immobile con degli abusi edilizi. La legge prevede che le vendite e le donazioni siano nulle nel momento in cui le irregolarità siano evidenti: la stessa regola non si applica alla successione ereditaria.
Questo significa, molto semplicemente, che nel momento in cui il proprietario dell’immobile muore, la proprietà passa agli eredi legittimi, anche in presenza di un abuso edilizio. Le responsabilità degli eredi sono semplicemente a livello amministrativo, non penale.
Quali sono i rischi a cui gli eredi vanno incontro
Solo e soltanto chi ha commissionato i lavori illegali può essere imputato del reato di abuso edilizio. I familiari e gli eredi, quindi, non sono penalmente responsabili, anche quando dovessero aver accettato l'eredità. Questo significa che eventuali sanzioni penali non possono essere estese agli eredi: nel caso in cui il responsabile dell'abuso edilizio fosse stato condannato penalmente. La multa, quindi, non dovrà essere pagata dagli eredi.
Quando un abuso edilizio è stato commesso dal precedente proprietario deceduto, gli eredi possono ricevere un ordine di demolizione. Questa non è altro che una sanzione di natura amministrativa: può essere irrogata a qualsiasi proprietario dell’immobile anche se non è il responsabile diretto dell’irregolarità. La normativa in vigore, al momento, non prevede dei termini di prescrizione per l'eventuale emissione di un ordine di demolizione: gli eredi, ad ogni modo, possono chiedere una sanatoria, sostenendo tutti i costi relativi a questa operazione.
L’unico problema a cui vanno incontro gli eredi di un immobile abusivo è che non hanno la possibilità di chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria e non lo possono vendere.
Si può vendere un immobile con abuso edilizio non sanabile?
Un immobile con un abuso edilizio non sanabile non può essere venduto: l’operazione è considerata illegale e può determinare delle conseguenze legali pesanti sia per l'acquirente che per il venditore. Ma quali sono le conseguenze di questo tipo di operazione? Nel momento in cui si procede con la vendita di un immobile con un abuso non sanabile si va incontro alle seguenti situazioni:
- l’atto di compravendita è nullo. L’acquirente, a questo punto, non può essere considerato come proprietario del bene;
- potrebbero essere irrogate delle sanzioni pecuniarie nei confronti del venditore e dell’acquirente;
- in alcuni casi le autorità competenti potrebbero chiedere la demolizione dell’opera abusiva, i cui costi vengono posti a carico del proprietario.
Quando ci sono abusi sanabili
Quando l’immobile presenta degli abusi sanabili la situazione cambia. La vendita è possibile, ma è necessario che l’acquirente sia consapevole dell’irregolarità e sia disposto ad effettuare tutte le pratiche - con gli annessi costi - relative alla sanatoria.
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