Locazione immobile insalubre, quando si ha diritto al risarcimento

Il diritto alla salute è una tutela riconosciuta a tutti i cittadini ed è prioritaria rispetto alle clausole contenute in un contratto di affitto. Il conduttore, nel caso di locazione di un immobile insalubre, ha la possibilità di recedere dal contratto anticipatamente, quando la permanenza nell’appartamento diventa insostenibile. In alternativa, se l'immobile è comunque in parte agibile, ha la possibilità di chiedere la riduzione del canone. Nei casi più gravi - oltre alla rescissione del contratto - è possibile chiedere il risarcimento dei danni.

Cosa devo fare se la mia casa in affitto è umida

Il primo passo che deve compiere il conduttore, non appena si accorge che la casa è umida, è segnalare il problema al proprietario o all’agenzia immobiliare. È sempre necessario agire con la massima tempestività, segnalando il problema al locatore e, laddove sia necessario, rivolgendosi ad un avvocato per tutelare i propri diritti. La comunicazione deve essere fatta tramite Pec o con una raccomandata, in modo che ne rimanga traccia scritta.

Non è sufficiente descrivere a parole l’umidità: è opportuno documentare il tutto con foto e video, spiegando dettagliatamente quali sono le zone colpite e a quanto ammontano i danni. L’umidità e la muffa, in alcuni casi, possono arrivare a compromettere l’abitabilità della casa: questo potrebbe portare ad una riduzione del canone di locazione e, nei casi più gravi, anche alla risoluzione del contratto di affitto.

Freepik

Tutti i passaggi da seguire

Per segnalare che l’immobile preso in locazione è insalubre è necessario seguire alcuni passaggi fondamentali. Eccoli uno ad uno:

• il primo passo è comunicare in forma scritta il problema al locatore. Alla missiva devono essere allegate delle prove fotografiche o video;
• è necessario valutare quali siano le cause dell’umidità, che potrebbe essere determinata da dei difetti strutturali dell’edificio - come infiltrazioni o problemi di isolamento - o al comportamento tenuto dallo stesso inquilino, che potrebbe non aver ventilato a sufficienza l’immobile o potrebbe essere stato maldestro nell'espletare le normali attività domestiche.

Chi è responsabile per la muffa in una casa in affitto

Sono diversi i motivi per i quali si può venire a creare la muffa in un appartamento o in un immobile: per comprendere di chi sia la responsabilità, bisogna capire come si è formata. Quando l’umidità si viene a generare a seguito di difetti strutturali dell’immobile - è il caso di infiltrazioni di acqua o problemi di isolamento - la responsabilità è in capo al proprietario, che deve sostenere i costi per la sua eliminazione e coprire gli eventuali danni.

Può capitare, però, che la muffa si crei per una negligenza o una cattiva manutenzione da parte dell’inquilino: una scarsa ventilazione o alcune abitudini scorrette ne potrebbero determinare la formazione. In questo caso spetterà proprio al conduttore sostenere tutti gli oneri del caso.

Locatore vs conduttore, diritti e doveri

Riuscire a comprendere in modo obiettivo quali siano le cause che hanno portato alla formazione dell’umidità in un immobile in locazione è importante, perché ne conseguono i diritti e i doveri di proprietario e inquilino.

L’articolo 1575 del Codice Civile stabilisce espressamente che il locatore ha l’obbligo di consegnare il bene in buono stato di manutenzione. Ma non solo: deve garantire che l’immobile mantenga nel tempo queste caratteristiche, in modo che possa essere utilizzato così come è stato concordato.

La questione si fa ancora più delicata quando si parla di un ambiente insalubre: l’articolo 1580 del Codice Civile prevede, tra le possibilità che permettono la risoluzione del contratto di locazione, la presenza di vizi che mettono a serio pericolo la salute dell’inquilino e dei suoi conviventi. Anche quando gli stessi fossero a conoscenza del conduttore nel momento in cui ha stipulato l’accordo.

Siamo davanti ad un articolo molto importante, perché ha lo scopo di tutelare la salute e ha carattere di ordine pubblico. E, soprattutto, rende nulle eventuali clausole contrattuali attraverso le quali si sia tentato di limitare le responsabilità del proprietario dell’immobile.

Freepik

Quando è possibile chiedere un risarcimento

In alcuni casi il conduttore può chiedere il risarcimento del danno non patrimoniale, che può includere anche il danno biologico. Questo avviene nel momento in cui la muffa, l’umidità o gli impianti non conformi determinano delle patologie o un deterioramento delle condizioni di salute dell’inquilino.

A ribadire, in più di un’occasione, questo principio è stata la Corte di Cassazione, che ha ricordato come il proprietario sia responsabile dei danni alla salute quando questi derivano da dei vizi dell’immobile, anche quando esistevano già prima della consegna delle chiavi all’inquilino.

Come si può tutelare il conduttore

Quali strumenti ha l'inquilino per tutelarsi nel caso in cui l’immobile dovesse essere insalubre? Il diretto interessato si può muovere come segue:

• può chiedere la risoluzione del contratto. Quando i vizi presenti sono tali che l’immobile è diventato inidoneo per viverci o pericoloso per la salute, può chiedere la risoluzione del contratto per inadempienza da parte del proprietario;
• riduzione del canone. Quando i vizi non fossero così gravi da rendere impossibile la permanenza, perché non impediscono del tutto il godimento dell'immobile, ma impattano comunque sulla sua idoneità, è possibile chiedere una riduzione del canone di affitto;
• risarcimento dei danni. Non importa se si sia optato per la risoluzione del contratto o per la riduzione del canone: l'inquilino ha sempre diritto ad ottenere il risarcimento dei danni causati dall’umidità, compresi quelli alla salute. È fondamentale, però, riuscire a provare il nesso causale tra l’umidità o la muffa riscontrata nell’immobile e il danno subito;
• autotutela. Quando si dovessero verificare delle situazioni leggermente più gravi, tali, comunque, da non permettere il prosieguo della permanenza nell’appartamento, l’inquilino può decidere di sospendere o autoridursi il canone d’affitto. Questa soluzione, però, può essere adottata dopo aver diffidato il proprietario a risolvere i problemi e solo quando lo stesso continua a rimanere inerte.