Muffa nell'appartamento, quando si può saltare il pagamento dell'affitto

Le motivazioni per le quali un inquilino può richiedere la risoluzione del contratto di affitto senza preavviso sono indicate chiaramente all’interno degli articoli 1578 e 1581 del Codice Civile: nel caso in cui un l’immobile dovesse risultare inutilizzabile a causa della muffa e la permanenza al suo interno sia rischiosa per la salute, il conduttore può andarsene e non pagare l'affitto per muffa, senza sottostare ad alcuna penale.

Quando ci si può rifiutare di pagare l'affitto

La muffa costituisce uno dei validi motivi per i quali il conduttore si può rifiutare di pagare l’affitto, ma solo se la sua presenza rende completamente inabitabile l’appartamento, tanto da mettere il conduttore nella situazione di doversene andare.

Il discorso inizia ad essere leggermente diverso nel momento in cui la muffa abbia reso inabitabile l’immobile solo in parte, andando ad infilarsi solo in alcune stanze. In questo caso l’inquilino ha la possibilità di chiedere una riduzione del canone di locazione, che dovrà tenere conto della parte dell’immobile che non si può utilizzare.

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Quando la muffa diventa un problema

La presenza della muffa all’interno di un alloggio - su questo argomento è intervenuto il Tribunale di Trieste con la sentenza n. 162/2019 - anche quando non dovesse essere particolarmente estesa, contribuisce ad alterare il godimento del bene, determinando una minor salubrità degli ambienti e impattando in modo negativo dal punto di vista estetico. Secondo i giudici triestini questa situazione costituisce un vizio rilevante, che permette di chiedere e ottenere la riduzione del canone di locazione.

Stando a quanto previsto dagli articoli 1578 e 1581 del Codice Civile, nel caso in cui dovesse diminuire in modo apprezzabile l’idoneità del bene preso in locazione rispetto agli accordi intercorsi, il conduttore ha la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto d'affitto o la riduzione del canone mensile. Sempre che i vizi non fossero conosciuti dallo stesso o fossero facilmente riconoscibili.

Le responsabilità del locatore non finisce qui: potrebbe trovarsi nella situazione di risarcire i danni che sono derivati dai vizi dell’immobile, sempre che non riesca a dimostrare di non essere a conoscenza dei vizi nel momento in cui ha consegnato l’immobile. Tra la documentazione che l’inquilino può presentare c’è il certificato medico per muffa in casa: benché non sia un documento ufficiale da presentare insieme ai documenti per avviare eventuali pratiche legali, può essere un ottimo strumento nel caso in cui si dovessero aprire delle controversie con il proprietari.

Sono necessari gli accordi tra le parti

La presenza della muffa non è sufficiente perché l’inquilino faccia valere le proprie ragioni unilateralmente. La riduzione o la sospensione del pagamento del canone di locazione devono essere concordati tra le parti o deve essere imposto a seguito di un’azione giudiziaria.

Purtroppo la giurisprudenza non sembra essere completamente e totalmente concorde sul fatto che l’inquilino abbia la possibilità di rifiutarsi di pagare l’affitto unilateralmente, avvalendosi dell'eccezione d’inadempimento.

Con la sentenza n. 18987 del 27 settembre 2016 la Corte di Cassazione ha sottolineato come il conduttore non ha diritto a sospendere in parte o completamente il pagamento del canone di locazione, almeno fino a quando l’immobile può essere utilizzato anche se in parte.

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Quali sono gli obblighi del proprietario in caso di muffa in casa

L’obbligo principale in capo al proprietario di un immobile è quello di consegnare l’immobile in buono stato: deve essere a norma e, soprattutto, idoneo per essere abitato. Questo assunto ci porta ad un altro dato di fatto: eventuali interventi necessari per risolvere i problemi connessi con la muffa e l’umidità devono essere a carico del proprietario dell’immobile.

Da parte sua l’inquilino ha il pieno diritto a ricevere un appartamento a norma e che, soprattutto, tuteli la salute di chi lo abita. Il suo compito, ad ogni modo, è anche quello di occuparsi della manutenzione ordinaria dell’appartamento, rispettando punto per punto quanto previsto dal contratto e dalla legge.

Cosa succede se il responsabile della muffa è l’inquilino

Il discorso cambia completamente quando la muffa è causata da comportamenti scorretti dell’inquilino, che non ha curato adeguatamente l’immobile rispettando completamente il contratto di locazione. In questo caso, per le conseguenze della muffa in casa, a pagare è lo stesso conduttore e non il proprietario. Attenzione a non pagare l’affitto nel momento in cui si verifica questa situazione: si rischia di diventare dei morosi.

Se invece la muffa è oggettivamente arrivata per motivi che non dipendono dall’affittuario - perché ci sono, per esempio, delle infiltrazioni che arrivano dal piano di sopra - a provvedere deve essere direttamente il proprietario.

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Cosa fare se la casa in affitto è piena di muffa

Come si deve muovere l’inquilino nel caso in cui il problema della muffa in casa sia persistente? La strategia che può adottare l'inquilino varia a seconda della situazione nella quale si trova e della gravità del problema che deve affrontare. Ecco come può muoversi:

• può chiedere al proprietario dell’immobile la riduzione del canone di affitto per muffa in casa. Il nuovo importo può essere concordato o la decisione può essere affidata a un giudice civile;
• può chiedere il risarcimento del danno. Questa soluzione non è adottabile nel momento in cui il proprietario si attiva immediatamente per risolvere il problema;
• è possibile chiedere la risoluzione del contratto senza preavviso, come prevedono gli articoli 1578 e 1581 del Codice Civile. Nel caso in cui si dovesse adottare questa soluzione, l'inquilino non deve pagare alcuna penale, purché l’immobile risulti essere inutilizzabile a causa della muffa e risulti essere rischioso per la salute;
• ha la possibilità di rivalersi sul condominio se i problemi dovessero derivare dalle parti comuni.

Cosa fare quando nella casa in affitto c’è della muffa

Tirando le fila del discorso per capire come ci si debba muovere nel caso in cui nella casa presa in affitto ci sia della muffa, emergono alcuni fatti. L’inquilino non deve farsi giustizia da solo in nessun caso: non deve rifiutarsi di pagare l’affitto, senza prima aver trovato un accordo con il proprietario. O senza aver ottenuto un provvedimento da parte del giudice.

L’eccezione d’inadempimento è giustificata solo in casi gravissimi, che rendono l’immobile completamente inabitabile. L’inquilino non deve agire d’istinto e senza essersi confrontato con il proprietario: passerebbe dalla parte del torto.