Chi paga per sostituire le chiavi del portone condominiale perse

Tutti i condomini hanno diritto ad accedere alle parti comuni e di usufruirne in base alle proprie esigenze. In questo contesto hanno diritto ad avere copia delle chiavi del portone condominiale: è necessario consegnarle, sempre che il regolamento non preveda diversamente. Anche l’inquilino ha diritto ad avere una copia delle chiavi per poter accedere all’alloggio preso in affitto. Ed è responsabile, da un punto di vista economico, del loro ripristino in caso di perdita.

Chi ha diritto di accedere alle parti comuni condominiali

Ogni singolo condomino ha diritto ad accedere alle parti comuni del condominio. Volendo semplificare al massimo, questo significa che tutti i condomini possono accedere al tetto, alle scale, all’androne, all’ascensore e devono essere in possesso di una copia delle chiavi del portone per poter accedere liberamente al proprio appartamento.

Le parti comuni possono essere utilizzate dai condomini per transitare o per parcheggiare, laddove sia permesso dal regolamento condominiale. Possono effettuare altre attività, purché non alterino la destinazione d’uso o impediscano agli altri condomini di fare lo stesso. Ecco quali sono i soggetti che possono utilizzare le parti comuni.

Condomini

Il proprietario di una singola unità immobiliare ha la possibilità di accedere ed utilizzare le parti comuni.

Ospiti e familiari

Eventuali ospiti e i familiari del condomino possono accedere alle parti comuni. Nella maggior parte dei casi questo avviene sotto la responsabilità o con il permesso del proprietario dell’immobile.

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Personale autorizzato

Può accedere alle parti comuni il personale autorizzato: stiamo pensando, solo per fare un esempio, all'amministratore, all’idraulico o all'elettricista che si recano in loco per svolgere della normale manutenzione.

Gli inquilini

Ovviamente hanno diritto ad accedere alle parti comuni anche gli inquilini che abbiano sottoscritto un regolare contratto di affitto: solo così possono fruire dell’immobile preso in locazione.

Chiavi

I condomini hanno diritto ad avere copia delle chiavi delle parti comuni. Anche il conduttore deve esserne in possesso per poter accede all’immobile. Spesso e volentieri se ne fornisce una copia anche all’amministratore per permettergli di accedere ai locali tecnici.

La gestione delle chiavi del portone condominiali

In questo ampio contesto è necessario comprendere come debbano essere gestite le chiavi del portone condominiale, delle quali, come visto in precedenza, devono avere copia anche gli inquilini che hanno sottoscritto un regolare contratto di locazione.

Il caso più problematico inizia a sorgere nel momento in cui deve essere sostituita la serratura del portone condominiale: come deve essere suddivisa la spesa per la sua sostituzione? Il costo - che comprende oltre alla serratura vera e propria, anche il fabbro che effettua il lavoro - deve essere ripartita tra i vari condomini in base ai millesimi.

Nell’elenco degli obbligati rientrano tutti i condomini: quelli del piano terra, ma anche eventuali proprietari di negozi o magazzini. Non devono mettere mano al portafoglio solo quelli che hanno un ingresso separato (perché è presente un secondo portone in una scala differente).

Inquilino o padrone di casa: a chi spetta pagare?

A chi spetta sostenere le spese del cambio della serratura del portone d'ingresso: al proprietario dell’immobile o al suo inquilino? La spesa rientra nella manutenzione straordinaria: deve essere coperta, quindi, dal proprietario.

A carico del conduttore c’è esclusivamente la manutenzione ordinaria: non risponde di eventuali danni determinati dagli anni o dal caso fortuito. La riparazione e la sostituzione di eventuali parti che non possono essere più utilizzate spetta al proprietario.

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L'inquilino perde le chiavi: chi deve pagare?

La prima domanda da porsi, nel momento in cui dovessero essere perse le chiavi del portone condominiale, è se sia sufficiente farne una copia o se è necessario cambiare l’intera serratura. Quando si verifica il caso più comune - ossia è sufficiente fare un duplicato - le spese devono essere sostenute da chi ha perso le chiavi: se sono state perse dall’inquilino paga lui. Se le ha smarrite il proprietario, sarà lui a dover mettere mano al portafoglio.

Se la perdita delle chiavi dovesse rappresentare un rischio per la sicurezza del condominio - si teme che qualche malintenzionato possa entrare nelle parti comuni - potrebbe rendersi necessaria la sostituzione della serratura e il rifacimento delle chiavi per tutti i condomini.

La gestione della pratica, a questo punto, diventa leggermente più complessa: una decisione in questo senso può essere presa unicamente dall’assemblea condominiale, che può decidere come intervenire e in quale modo suddividere i costi. Nel caso in cui si dovesse accertare che la responsabilità sia in capo ad un unico soggetto - un inquilino particolarmente sbadato - l'assemblea potrebbe decidere di far ricadere su di lui i costi di tutta l’operazione.

La responsabilità dell’inquilino deve essere evidente

I costi della sostituzione della serratura e del rifacimento delle chiavi vengono messi a carico dell'inquilino solo e soltanto quando è possibile dimostrare, senza ombra di dubbio, che a causare il problema sia stata una sua negligenza. Quando si dovesse venire a verificare questa situazione, nei confronti del condominio risponde il proprietario, a tutti gli effetti è lui il soggetto legittimato, ma si potrà chiedere al conduttore i costi che ha sostenuto.

Sintetizzando, si possono verificare queste due situazioni:

• quando l’inquilino perde la chiave, ne deve pagare il duplicato;
• nel caso in cui si debba sostituire anche la serratura paga il proprietario, ma può chiedere di essere rimborsato dall’inquilino, sempre che all’interno del contratto di locazione non siano stati previsti degli accordi di tipo diverso.

Come muoversi se si perdono le chiavi

Chi si dovesse accorgere di aver smarrito - o che gli sono state rubate - le chiavi di casa comprese quelle del portone condominiale deve muoversi come segue:

• si deve recare presso le autorità competenti dove sporgerà denuncia, indicando nel dettaglio quali chiavi sono state smarrite o rubate;
• deve informare immediatamente l’amministratore di condominio;
• deve chiedere la sostituzione della serratura del portone condominiale, nel caso in cui l'operazione sia ritenuta necessaria per motivi di sicurezza;
• si deve accertare che la copertura assicurativa includa anche il furto delle chiavi e l'eventuale sostituzione delle serrature.

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Cosa può decidere di fare l’assemblea

Quando le chiavi vengono smarrite accidentalmente e se si teme per la sicurezza del condominio, l’assemblea potrebbe decidere di sostenere i costi per la sostituzione, anche se da un punto di vista strettamente legale la responsabilità sarebbe in capo ad un solo condomino.

La solidarietà tra condomini può essere applicata in qualsiasi momento a discrezione dell’assemblea, soprattutto quando l'operazione è costosa. Ma attenzione: non è una scelta obbligatoria. È demandata alla discrezionalità dell’assemblea, che ha diritto a muoversi come meglio crede.