Per quanto riguarda la plusvalenza, in caso di rivendita nel quinquennio dovrà dimostrare di aver risieduto in entrambi gli appartamenti scaturiti dal frazionamento per più della metà del tempo.
Se da ottobre 2010 a luglio 2011 potrà considerare entrambi gli immobili come abitazione principale perchè di fatto costituivano una sola unità, da luglio 2011 dovrà scegliere tra i due appartamenti la sua "abitazione principale".
Ammettendo quindi che lei venda subito uno dei due immobili e trasferisca nell'altro la residenza sino alla seconda cessione non dovrebbe avere alcun problema in merito alla plusvalenza.
Nel caso in cui invece mantenga la proprietà di entrambi gli immobili per qualche altro anno, risiedendo in uno dei due appartamenti, sarà più difficile evitare il pagamento delle plusvalenza su uno dei due immobili.
In questo caso, per l'appartamento assoggettato a plusvalenza (quello nel quale lei non avrà risieduto da luglio 2011) il valore iniziale potrà essere determinato in proporzione alla grandezza delle unità che sono scaturite dal frazionamento rispetto all'iniziale unico appartamento (la perizia giurata di un tecnico può dare maggiore credito alla ripartizione efettuata). Potrà abbattere la plusvalenza dovuta scalando proporzionalmente anche le spese del primo acquisto (tasse, notaio) ed i lavori di ristrutturazione/frazionamento che sono stati necessari per suddividere l'immobile.
Per quanto riguarda la questione delle agevolazioni prima casa, attualmente l'agenzia delle entrate sanziona "immediatamente" la cessione dell'immobile scaturito dal frazionamento e rivenduto entro i 5 anni dall'acquisto quando dal frazionamento derivassero più unità abitative. Sull'ipotesi di una vendita contestuale di entrambi gli immobili a suo tempo acquistati con agevolazione ed il successivo riacquisto di una prima casa entro 12 mesi, l'agenzia delle entrate non si è ancora pronunciata.
Sarebbe quindi utile richiedere alla stessa un parere preventivo per questa particolare situazione. Va da sè che nel caso in cui l'intera operazione delle due vendite e del riacqusto non si riescano a concludere entro i 12 mesi non varrebbe neppure la pena di consultare l'agenzia: il recupero dell'imposta dovuta maggiorata di sanzioni ed interessi diverrebbe incontestabile sulla prima delle 2 vendite.
Una volta rivenduti entrambi gli immobili le sarà comunque consentito di riacquistarne uno nuovo con le agevolazioni prima casa.
mi chiamo Simone vi contatto per avere una risposta chiara su come mi devo comportare a livello di tassazione.
descrivo il mio quesito:
Ho acquistato nell'anno 2018 un immobile (inserendo sin da subito la residenza e abitato da me), usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa, Ho deciso di frazionarlo (frazionamento effettivo avverrà entro febbraio 2022) ricavandone due o forse tre appartamenti. Considerato che avevo stabilito la residenza presso l'immobile originariamente acquistato in modo unitario, si chiede se la plusvalenza realizzata mediante vendita di uno o entrambi gli appartamenti derivanti dal frazionamento debba essere assoggettata a tassazione ex art. 67, comma 1 lett. b) del D.P.R. n. 917/1986.
Secondo il consulto con il mio notaio di fiducia e facendo capo anche alla risoluzione n.219/E del 30 maggio 2008 dell'Agenzia delle Entrate potrei vendere tutti gli appartamenti e riacquistare la nuova casa senza avere nessun costo di plusvalenza
2 Risposte:
Per quanto riguarda la plusvalenza, in caso di rivendita nel quinquennio dovrà dimostrare di aver risieduto in entrambi gli appartamenti scaturiti dal frazionamento per più della metà del tempo.
Se da ottobre 2010 a luglio 2011 potrà considerare entrambi gli immobili come abitazione principale perchè di fatto costituivano una sola unità, da luglio 2011 dovrà scegliere tra i due appartamenti la sua "abitazione principale".
Ammettendo quindi che lei venda subito uno dei due immobili e trasferisca nell'altro la residenza sino alla seconda cessione non dovrebbe avere alcun problema in merito alla plusvalenza.
Nel caso in cui invece mantenga la proprietà di entrambi gli immobili per qualche altro anno, risiedendo in uno dei due appartamenti, sarà più difficile evitare il pagamento delle plusvalenza su uno dei due immobili.
In questo caso, per l'appartamento assoggettato a plusvalenza (quello nel quale lei non avrà risieduto da luglio 2011) il valore iniziale potrà essere determinato in proporzione alla grandezza delle unità che sono scaturite dal frazionamento rispetto all'iniziale unico appartamento (la perizia giurata di un tecnico può dare maggiore credito alla ripartizione efettuata).
Potrà abbattere la plusvalenza dovuta scalando proporzionalmente anche le spese del primo acquisto (tasse, notaio) ed i lavori di ristrutturazione/frazionamento che sono stati necessari per suddividere l'immobile.
Per quanto riguarda la questione delle agevolazioni prima casa, attualmente l'agenzia delle entrate sanziona "immediatamente" la cessione dell'immobile scaturito dal frazionamento e rivenduto entro i 5 anni dall'acquisto quando dal frazionamento derivassero più unità abitative.
Sull'ipotesi di una vendita contestuale di entrambi gli immobili a suo tempo acquistati con agevolazione ed il successivo riacquisto di una prima casa entro 12 mesi, l'agenzia delle entrate non si è ancora pronunciata.
Sarebbe quindi utile richiedere alla stessa un parere preventivo per questa particolare situazione.
Va da sè che nel caso in cui l'intera operazione delle due vendite e del riacqusto non si riescano a concludere entro i 12 mesi non varrebbe neppure la pena di consultare l'agenzia: il recupero dell'imposta dovuta maggiorata di sanzioni ed interessi diverrebbe incontestabile sulla prima delle 2 vendite.
Una volta rivenduti entrambi gli immobili le sarà comunque consentito di riacquistarne uno nuovo con le agevolazioni prima casa.
Buongiorno,
mi chiamo Simone vi contatto per avere una risposta chiara su come mi devo comportare a livello di tassazione.
descrivo il mio quesito:
Ho acquistato nell'anno 2018 un immobile (inserendo sin da subito la residenza e abitato da me), usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa,
Ho deciso di frazionarlo (frazionamento effettivo avverrà entro febbraio 2022) ricavandone due o forse tre appartamenti. Considerato che avevo stabilito la residenza presso l'immobile originariamente acquistato in modo unitario, si chiede se la plusvalenza realizzata mediante vendita di uno o entrambi gli appartamenti derivanti dal frazionamento debba essere assoggettata a tassazione ex art. 67, comma 1 lett. b) del D.P.R. n. 917/1986.
Secondo il consulto con il mio notaio di fiducia e facendo capo anche alla risoluzione n.219/E del 30 maggio 2008 dell'Agenzia delle Entrate potrei vendere tutti gli appartamenti e riacquistare la nuova casa senza avere nessun costo di plusvalenza
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