Acquisto di una casa in costruzione, come tutelarsi dai rischi

Risparmio energetico, domotica e utilizzo delle più recenti tecnologie di costruzione sono i motivi che portano all’acquisto di un immobile nuovo. In questo contesto, però, come tutelarsi nell'acquisto di una casa in costruzione? Il primo passo, indubbiamente, è accertarsi sulla salute finanziaria dell’impresa che sta tirando su l’edificio. Poi è bene ricordare che il costruttore, per legge, è obbligato a fornire una fideiussione bancaria od assicurativa a garanzia delle somme che vengono versate dall’acquirente prima del rogito notarile a titolo di caparra o acconto.

Quali sono i rischi di acquistare una casa da un costruttore

Acquistare un immobile da un costruttore si porta dietro due rischi che è bene tenere a mente:

• rischi finanziari, che possono essere legati ai potenziali inadempimenti del costruttore o per un suo fallimento;
• rischi legati ai vizi e ai difetti di costruzione.

Per tutelare gli acquirenti la normativa italiana ha previsto una serie di garanzie: è importante conoscere quali siano e accertarsi che vengano applicate in modo corretto in tutte le fasi della compravendita.

Rischi finanziari e inadempimenti del costruttore

Uno dei rischi maggiori a cui si va incontro è che il costruttore non sia in grado di completare l’opera o fallisca poco prima di firmare il rogito notarile. Il promissario acquirente, a questo punto, potrebbe trovarsi nella situazione di perdere le somme che ha versato a titolo di acconto o caparra. Nel dettaglio può accadere quanto segue:

• vengono perse le somme versate. In questa situazione, purtroppo, in passato si sono venute a trovare molte famiglie, le quali, in mancanza delle garanzie adeguate, hanno visto sfumare i propri soldi e la casa quando è fallito il costruttore;
• azione revocatoria fallimentare. Nel caso in cui il costruttore dovesse fallire dopo il rogito, il curatore - quando si dovessero configurare alcuni casi specifici - potrebbe avviare un’azione revocatoria per recuperare l’immobile alla massa fallimentare. Il rischio, è bene sottolinearlo, è mitigato per gli acquirenti di prima casa che dovessero rispettare una serie di requisiti specifici;
• ipoteca o pignoramento. Nel caso in cui l’impresa dovesse avere dei debiti, sull’immobile potrebbe essere iscritta un'ipoteca o potrebbero essere avviate delle procedure di pignoramento, che passerebbero all’acquirente al momento del trasferimento della proprietà, nel caso in cui non dovessero essere gestite in modo corretto.

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Come tutelarsi in questi casi

Per gli acquirenti degli immobili da costruire il D.Lgs n. 122/2005 ha previsto una serie di tutele obbligatorie. Le più importanti sono:

• la fideiussione: nel momento in cui viene firmato il contratto preliminare, il costruttore deve consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa attraverso la quale garantire tutte le somme versate fino al rogito a titolo di caparra o acconto. Questo strumento garantisce il rimborso delle somme versate nel caso in cui il costruttore dovesse fallire;
• la polizza assicurativa indennitaria decennale: quando viene firmato il rogito il costruttore deve rilasciare una polizza per coprire gli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile, che derivano da rovina totale o parziale o da gravi difetti. La polizza deve partire dalla data di ultimazione dei lavori.

I vizi e i difetti di costruzione

Benché sia un immobile di nuova costruzione, la casa potrebbe avere dei difetti di conformità o dei vizi costruttivi, che possono essere lievi o gravi:

• vizi e difetti lievi: quando ci sono dei difetti che non compromettono la stabilità o l’uso dell’immobile, la garanzia ha una durata di due anni. Devono essere denunciati entro 8 giorni dalla scoperta;
• difetti gravi o rovina: i vizi più gravi - che compromettono la struttura -rientrano nella garanzia decennale.

Per tutelarsi, in questi casi, è importante, in fase di consegna dell’immobile, effettuare un’ispezione approfondita prima di firmare il rogito, anche con il supporto di un tecnico, in modo da rilevare immediatamente eventuali difetti a farli correggere fin da subito. È importante, poi, accertarsi che ci sia la polizza decennale, così come previsto dalla legge.

Alcuni consigli aggiuntivi da seguire

Al di là di quello che prevede la legge è importante affidarsi ad un costruttore affidabile: si dovrebbero reperire le informazioni sulla sua reputazione, sulla sua solidità finanziaria e su come si siano conclusi i progetti precedenti. È poi importante poi:

• verificare la conformità edilizia: ci si deve accertare che il costruttore sia riuscito ad ottenere tutti i permessi previsti dalla legge;
• nominare un notaio di fiducia, che tuteli i propri interessi e che si accerti che esistano tutte le garanzie e i requisiti previsti dalla legge.

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Come funziona il pagamento di una casa in costruzione

Nella maggior parte dei casi i pagamenti e la vendita di case in costruzione avvengono in più tranche, proporzionali ai lavori che sono stati eseguiti fino a quel momento: il sistema è noto come Stato Avanzamento Lavori (SAL). A disciplinare questo processo sono alcune norme, che prevedono una serie di tutele per l’acquirente. Le fasi di pagamento sono generalmente le seguenti:

• contratto preliminare e caparra. I pagamenti iniziano con il contratto preliminare o compromesso, che deve essere redatto con un atto notarile. In questa fase viene versata una caparra confirmatoria, che oscilla tra il 10% ed il 20% del prezzo totale dell’immobile;
• pagamenti a stato avanzamento lavori (SAL). Il saldo del prezzo avviene in diverse rate, che l’acquirente verserà man mano che i lavori progrediscono. Percentuali e date da versare devono essere indicate all’interno del contratto preliminare. Nel caso in cui si dovesse ricorrere ad un mutuo per la costruzione, la banca eroga le somme in questa fase, dopo la verifica da parte di un perito sul reale stato di avanzamento dei lavori;
• saldo e rogito notarile: il saldo avviene nel momento in cui si firma il rogito davanti al notaio.

Gli aspetti fiscali

Inoltre, gli acquisti effettuati direttamente dal costruttore sono soggetti ad Iva, la cui aliquota varia a seconda che si tratti di prima casa (4%) o di seconda casa (10%). L’imposta di registro, ipotecaria e catastale devono essere versate in misura fissa, non proporzionale.

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Comprare casa dal costruttore con un mutuo

L’acquisto di una casa in costruzione può avvenire anche attraverso un mutuo, che deve essere richiesto fin dalle prime fasi del progetto: per ottenerlo devono essere presentati il progetto e i permessi di costruzione. 

Il finanziamento può essere erogato man mano che i lavori procedono. Un'alternativa potrebbe essere l’accollo del mutuo esistente del costruttore, ma è necessario valutare se sia un'operazione davvero conveniente dal punto di vista economico.