Quando la piscina fa diventare la casa di lusso: criteri e costi

Capire quando un immobile rientra nella categoria delle case di lusso è fondamentale, soprattutto quando contiene elementi che incidono sul valore e sulla tassazione. È importante, ad esempio, sapere quando la piscina fa diventare la casa di lusso, per valutare correttamente costi, benefici e conseguenze fiscali. Non tutti sanno che, in base ai criteri dell’Agenzia delle Entrate, una piscina può essere considerata un bene di lusso e richiedere un accatastamento specifico. Questo può avere ripercussioni sulla tassa di lusso sulla piscina e sulle imposte complessive dell’immobile.

Quando viene considerata casa di lusso?

La definizione di immobile di lusso non riguarda solo le dimensioni e le finiture, ma segue criteri ben precisi fissati dalla normativa, per cui vale la pena conoscere criteri e requisiti relativi a immobili di lusso e categorie catastali. Per capire quando una casa diventa di lusso, bisogna fare riferimento a dei parametri specifici in termini di caratteristiche e pregio e parliamo in particolare dei criteri stabiliti dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, nel quale sono elencate le peculiarità delle abitazioni di lusso, divise in 8 categorie: 

• abitazioni realizzate su aree urbanistiche destinate a ville o parco privato;
• abitazioni realizzate su aree urbanistiche, con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 m2, escluse le zone agricole;
• abitazioni di fabbricati con cubatura superiore a 2000 mc. o con indice edificatorio di 0,25 mc/m2;
• abitazioni unifamiliari con piscina di almeno 80 m2 di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 m2;
• case con superficie utile complessiva superiore a 200 m2 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) e aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte quella coperta;
• singole unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 m2;
• abitazioni realizzate su aree pregiate, vale a dire quelle in cui il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo quello della sola costruzione;
• abitazioni che hanno oltre 4 caratteristiche elencate in una tabella del DM del 1969.

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Quando una piscina viene considerata un bene di lusso

La definizione di immobile di lusso può essere legata in alcuni casi alla presenza di elementi accessori, come ad esempio la piscina. Proprio quest’ultima, infatti, può contribuire a far classificare un’abitazione come immobile di pregio e, in alcuni casi, può essere considerata anch’essa un bene di lusso.

Una piscina non è un bene di lusso di per sé, ma può diventare tale quando presenta determinati requisiti, tali da valorizzare un immobile, ma anche da influire sulle imposte e sulla classificazione catastale dello stesso. Solitamente le piscine sono legate a immobili delle categorie catastali A/1 e A/8, nelle quali rientrano abitazioni signorili e di pregio. 

In linea generale, una piscina è considerata un bene di lusso quando ha una certa dimensione e precisamente una superficie superiore a 80 m2. Se la discriminante chiave è legata alla misura della piscina, ci sono però altri fattori che possono contribuire a renderla un bene di lusso. 

Tra gli altri si segnalano l’utilizzo di materiali pregiati e la presenza di finiture particolari, come sistemi di cromoterapia, riscaldamento e coperture sofisticate. C’è da dire però che in media le piscine residenziali in Italia hanno una grandezza di 8x4 metri, quindi 32 m2, per cui si tratta di una misura ben lontana dal farla diventare un bene di lusso. 

Piscina e accatastamento: regole dell’Agenzia delle Entrate

Quando si realizza una piscina interrata, a prescindere dalle sue dimensioni, non bisogna dimenticare l’obbligo di accatastarla, visto che se non si provvede in tal senso si corre il rischio di ricevere delle sanzioni. Per quelle fuori terra non è richiesto l’accatastamento che, invece, è obbligatorio quando la piscina è: 

• fissa e non smontabile;
• interrata o semi-interrata;
• stabilmente collegata al suolo;
• dotata di impianti fissi, quali filtrazione, riscaldamento e illuminazione.

Per accatastare una piscina si utilizza la procedura DOCFA, ossia il software ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, e si classifica come unità pertinenziale dell’abitazione principale. Di fatto non esiste una categoria catastale per una piscina privata, nel senso che quando è pertinenza di una casa, le sue dimensioni sono inserite nella stessa categoria dell’immobile principale, comportando in alcuni casi una riclassificazione dello stesso che potrebbe diventare di lusso. 

Prezzo della tassa di lusso sulla piscina

Molti parlano di una tassa di lusso sulla piscina, ma è bene fare chiarezza su questo tema, visto che facilmente può generare confusione. In primis c’è da dire che non esiste una tassa specifica sulla piscina, ma la presenza di quest’ultima può contribuire a cambiare il valore catastale dell’immobile. 

Il prezzo della tassa di lusso sulla piscina va inteso come il complesso degli oneri fiscali diretti e indiretti derivanti dalla variazione della rendita catastale e non solo. Si pensi ad esempio all’IVA che andrà pagata secondo aliquote differenti per una piscina. 

Per una prima casa non di lusso, di norma l’aliquota IVA è agevolata al 4% e la stessa è applicata quando la piscina è realizzata contestualmente. Quando invece è aggiunta in un secondo momento o è pertinenziale a una seconda casa, sale al 10%, per balzare fino al 22% nel caso di un’abitazione di lusso. 

Nella cosiddetta tassa di lusso sulla piscina si possono comprendere i costi relativi alla concessione edilizia che sono variabili in base alle leggi approvate da ciascun Comune e riguardano principalmente gli oneri di urbanizzazione e il permesso a costruire. 

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La piscina aumenta il valore della casa?

La realizzazione di una piscina interrata, specie se di determinate misure, incide sulla rendita catastale dell’immobile al quale è associata. Di fatto, in presenza di una piscina, l’Agenzia delle Entrate può riclassificare l’abitazione come A/1 o A/8, facendola rientrare tra quelle di lusso. 

La piscina, quindi, può far aumentare il valore della casa tra il 5% e il 20%, a seconda della zona geografica, della tipologia dell’immobile, della qualità della piscina e della domanda del mercato locale. Diversi sono i motivi per cui una piscina fa lievitare il valore di una casa: 

• migliora la qualità della vita percepita;
• aggiunge un elemento di lusso e benessere;
• rende l’immobile più appetibile sul mercato;
• può favorire l’affitto turistico o residenziale di fascia alta. 

Da ricordare che le dimensioni di una piscina che fanno diventare una casa di lusso sono pari ad almeno 80 m2. È questa la soglia chiave che, una volta superata, può avere conseguenze non solo sulla categoria catastale, ma anche sulle imposte relative all’acquisto e al trasferimento dell’immobile, si pensi ad esempio alla perdita delle agevolazioni prima casa, così come sulla tassazione IMU.