Ipoteca sulla casa cointestata: come funziona e rischio pignoramento

Nel panorama immobiliare italiano è abbastanza frequente che una proprietà sia intestata a più persone, si tratti dei coniugi o dei conviventi, di fratelli o soci. Ma come funziona l’ipoteca su una casa cointestata? Anche quando il debito grava su uno solo dei comproprietari, l’ipoteca è spesso iscritta sull’intero immobile che, pertanto, può essere pignorato in caso di mancato pagamento. A meno che gli altri titolari decidano di sobbarcarsi il debito, procedere alla divisione giudiziale del bene o intervenire nel processo di esecuzione forzata, i ricavi di un’eventuale vendita all’asta vengono divisi fra tutti i titolari, in base alle loro quote di possesso.

Come si ipoteca una casa cointestata

L’iscrizione di un’ipoteca su un immobile condiviso tra più persone rappresenta una procedura decisamente comune, spesso legata all’ottenimento di finanziamenti o, ancora, come garanzia creditizia. Il caso tipico è quello dell’acquisto di una casa cointestata fra coniugi, sulla quale verte un’ipoteca a garanzia di un mutuo.

Di norma, l’ipoteca viene iscritta dal creditore - ad esempio, la banca - tramite un atto notarile: quest’ultimo viene poi registrato presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, affinché ne venga garantita l’opponibilità a terzi. 

Esistono però diverse tipologie di ipoteca sulla casa in comproprietà, a seconda della natura del debito o degli accordi con il creditore:

• l’ipoteca volontaria è la più comune e nasce dal consenso del proprietario dell’immobile. Disciplinata dall’articolo 2821 del Codice Civile, è la soluzione tipica per i mutui: funge a garanzia del debito;
• l’ipoteca giudiziale deriva invece da una sentenza, un decreto ingiuntivo o un altro titolo esecutivo. Come previsto dall’articolo 2818 del Codice Civile, viene iscritta unilateralmente dal creditore, ad esempio per mancato pagamento del debito;
• l’ipoteca legale è prevista dall’articolo 2817 del Codice Civile in casi specifici, ovvero viene attribuita automaticamente senza il consenso del proprietario e senza un atto notarile;
• l’ipoteca esattoriale o fiscale è infine iscritta dall’Agenzia delle Entrate per debiti tributari o contributivi, ma è preceduta da una comunicazione preventiva di almeno 30 giorni al debitore e, in caso di comproprietà, anche agli altri comproprietari. In mancanza, l’iscrizione è impugnabile e spesso annullata.

Quando volontaria, l’ipoteca grava spesso sull’intero immobile: questo vuol dire che, in caso di mancato pagamento da parte del debitore, anche gli altri cointestatari rischiano il pignoramento. Nella pratica bancaria, l’ipoteca sulla casa al 50% - o su quote diverse - è però estremamente rara: le banche richiedono quasi sempre il consenso di tutti i comproprietari e, quindi, l'iscrizione sull’intero immobile. È comunque tecnicamente possibile iscrivere un’ipoteca volontaria con quote diverse se gli altri lo accettano espressamente nell’atto, ma si tratta di una situazione tutt’altro che frequente. 

Per le ipoteche giudiziali ed esattoriali, invece, il creditore può prevedere la garanzia direttamente sulla sola quota del debitore, senza il bisogno del consenso degli altri.

Freepik

Per una casa cointestata, il procedimento parte con una perizia di stima sull’immobile, per poi procedere con la redazione dell’atto e l’iscrizione nei registri immobiliari. La durata legale è di 20 anni, rinnovabili, e non esiste un numero massimo di ipoteche sullo stesso bene: ne possono coesistere più gradi, con diversa priorità di soddisfacimento dei creditori.

Quando non si può ipotecare una casa

Non sempre è possibile iscrivere un’ipoteca su un immobile, sia per ragioni legate a precisi limiti normativi che per condizioni dovute alla stessa comproprietà. Innanzitutto, è necessario individuare dei divieti generali, che valgono per qualsiasi tipologia di edificio. Non è infatti possibile procedere se l’immobile:

• è già sottoposto a pignoramento o ad altra procedura esecutiva, in base all’articolo 2912 del Codice Civile;
• appartiene al demanio pubblico o ai patrimoni indisponibili dello Stato e degli Enti Pubblici, in virtù dell’articolo 823 del Codice Civile;
• è intestato a minore o interdetto e manca l’autorizzazione del giudice cautelare, secondo gli articolo 320 e 374 del Codice Civile;
• è gravato da altri vincoli reali di indisponibilità, ad esempio storici o paesaggistici.

Vi sono poi delle limitazioni specifiche, che riguardano sia gli immobili in comproprietà che la prima casa. Innanzitutto, la mancanza d’accordo fra i comproprietari: se un titolare tenta di ipotecare l’intero immobile senza il consenso degli altri, l’atto può essere nullo limitatamente alle quote altrui.

Altro caso è quello dell’ipoteca su una quota di proprietà indivisa in comunione ordinaria: per quanto possa essere iscritta sulla quota del debitore, in base all’articolo 2825 del Codice Civile, il creditore non può estenderla alle quote degli altri senza il loro consenso o, ancora, senza un titolo giudiziale specifico.

Relativamente all’ipoteca esattoriale o fiscale, bisogna sapere che:

• non è ammessa se il debito iscritto a ruolo inferiore a 20.000 euro, in base all’articolo 77 del D.P.R. 602/1973;
• è impugnabile e spesso annullata se non è stata inviata la comunicazione preventiva di almeno 30 giorni al debitore e anche agli altri comproprietari;
• non può essere seguita da pignoramento se si tratta dell’unica abitazione del debitore, e in cui ha fissato la residenza, purché non appartenga a una categoria di lusso.

Per la prima casa cointestata, è bene sapere che per l’ipoteca con creditore privato - ad esempio la banca o finanziarie - non esistono particolari divieti d’iscrizione o di pignoramento. L’articolo 40 del Testo Unico Bancario impone limitazioni sul pignoramento prima di 7 rate insolute nei mutui fondiari prima casa. Per i mutui ipotecari ordinari, la giurisprudenza consolidata richiede almeno 18 rate non pagate.

Come liberare una quota di immobile dall’ipoteca

Quando emergono delle posizioni creditizie complesse, che potrebbero ledere anche i diritti dei comproprietari su cui non grava il debito, si può pensare di agire per liberare le proprie quote dall’ipoteca. Ma come si procede?

In presenza di un’ipoteca sulla casa per debiti, la liberazione delle quote richiede un approccio strutturato, con la negoziazione fra i comproprietari, la gestione dei pagamenti residui ed eventuali interventi giudiziari. 

La soluzione più diretta e semplice è l’estinzione del debito sottostante: se si tratta di un mutuo bancario o finanziario acceso dopo il 2007, saldato il credito l’ipoteca si cancella automaticamente entro 30 giorni, mentre per i casi giudiziari o esattoriali serve un atto notarile di assenso del creditore. 

Freepik

Se si procede con l’estinzione, gli altri comproprietari possono decidere di intervenire pagando pro quota o integralmente il debito, recuperandolo poi dallo stesso debitore in un secondo momento. Se l’ipoteca è però legata a un mutuo cointestato, bisogna considerare che tutti gli intestatari sono chiamati a risponderne in solido.

Un’alternativa è rappresentata dalla rinuncia espressa del creditore, che può rilasciare un atto formale di cancellazione, spesso a seguito di accordi extragiudiziali di pagamento con il debitore o in cambio di garanzie alternative. Ancora, se l’ipoteca è scaduta perché non rinnovata dopo vent’anni, decade naturalmente.

Per le quote indivise, si può promuovere una divisione giudiziale dell’immobile, ai sensi dell’articolo 1111 del Codice Civile: il giudice assegna porzioni fisiche dell’immobile stesso, o ne ordina la vendita, trasferendo l’ipoteca su un solo debitore, liberando così gli altri comproprietari.

È utile sapere che, nell’imminenza di un pignoramento, i comproprietari non debitori possono opporsi all’esecuzione forzata, se dimostrano l’illegittimità dell’ipoteca - ad esempio, per mancata notifica - o intervenendo nella stessa esecuzione per tutelare i loro interessi. 

La prima casa cointestata può essere pignorata?

Proprio poiché l’ipoteca sull’immobile può gravare anche sui comproprietari che non hanno contratto alcun debito, è più che lecito chiedersi se la prima casa cointestata possa essere pignorata.

In linea teorica, non vi sono particolari limiti, seppur sussistano forti differenze a seconda della tipologia di creditori. Partendo dai privati - banche, finanziarie, fornitori e via dicendo - è utile sapere che:

• non vi sono divieti assoluti di pignoramento, anche quando la casa vede più intestatari;
• in base all’articolo 40 del TUB, il pignoramento è possibile dopo 7 rate insolute per i mutui fondiari prima casa e 18 per i mutui ipotecari ordinari;
• l’immobile viene sempre pignorato e venduto per intero, anche se il debito è di un solo proprietario, e i ricavi vengono ripartiti fra i comproprietari, in proporzione alle loro quote e dopo aver pagato il creditore. In alternativa, uno o più titolari possono vendere le quote della casa cointestata, senza la necessità del consenso altrui.

Se il pignoramento deriva da questioni esattoriali, vi sono invece delle limitazioni maggiori per l’Agenzia delle Entrate. In base al D.P.R. 602/1973, il pignoramento è impossibile se sono soddisfatte tutte queste condizioni:

• l’immobile è l’unico di proprietà del debitore;
• il debitore vi ha fissato la residenza anagrafica;
• l’immobile non appartiene a categorie catastali di lusso, cioè A/1, A/8, A/9.

Infine, se anche una delle tre condizioni elencata manca, il pignoramento è sempre possibile, purché siano decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca e sia stata effettuata la comunicazione preventiva di 30 giorni al debitore e, in caso di comproprietà, anche agli altri comproprietari.