Quanti sono gli immobili abusivi in Italia: i dati più recenti

Il rispetto delle normative edilizie e urbanistiche vigenti è di fondamentale importanza per assicurare un corretto sviluppo urbano, privo di implicazioni economiche, sociali e ambientali significative. Eppure, l’abusivismo edilizio rimane ancora un fenomeno molto diffuso su tutto lo Stivale. Ma quanti sono gli immobili abusivi in Italia? In base a recenti rilevazioni ISTAT, sono circa il 15% gli edifici abusivi realizzati ogni anno, sul totale degli approvati. Ciò significa che, per ogni 100 nuove case autorizzate, 15 presentano difformità di vario livello.

Quando un immobile è abusivo

Innanzitutto, è bene ricordare quando un immobile possa essere considerato abusivo. In linea generale, l’abuso si verifica quando non vengono rispettate le normative urbanistiche ed edilizie vigenti e, più specificatamente, le disposizioni previste dal D.P.R. 380/2001. In particolare, il Testo Unico dell’Edilizia si concentra su interventi:

• eseguiti in assenza del permesso di costruire, come previsto all’articolo 31, quali la realizzazione o la ricostruzione di nuove opere, la sopraelevazione o qualsiasi opera che porti a un aumento non autorizzato di volumi o superficie;
• realizzati in totale difformità dal permesso di costruire, sempre all’articolo 31, ovvero opere diverse per sagoma, volumi, destinazione d’uso o localizzazione rispetto al progetto autorizzato;
• eseguiti in variazione essenziale al permesso di costruire, disciplinati all’articolo 32, come modifiche sostanziali a sagome, volumi e superfici, l’aumento delle unità immobiliari, il cambiamento di destinazione d’uso o la violazione di norme antisismiche;
• condotti in assenza o in difformità della SCIA, regolati dall’articolo 37, come nel caso di ristrutturazioni pesanti, varianti in corso d’opera e via dicendo;
• realizzati in assenza o in difformità alla CILA, come da articoli 6-bis e 34, inerenti a lavori di manutenzione straordinaria leggera.

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A questi si aggiungono altre tipologie di abuso, spesso legate a normative nazionali o locali, relative a vincoli paesaggistici, antisismici o regolamenti comunali. Fra queste, si elencano opere:

• realizzate in contrasto con il Piano Regolatore o i regolamenti edilizi, vietate ai sensi degli articoli 31 e 33;
• eseguite su immobili vincolati dal punto di vista artistico o paesaggistico, senza ottenere il necessario nulla osta, in base all’articolo 31 e al D.Lgs. 42/2004;
• realizzate in zone sismiche senza autorizzazione o il deposito del progetto strutturale, in base agli articoli 93 e 94;
• costruite in aree demaniali o soggette a servitù, in base agli articoli 31 e 54;
• lavori realizzati nonostante un’ordinanza di sospensione, secondo gli articoli 27 e 44.

Di solito, le irregolarità vengono scoperte dall’attività di controllo degli abusi edilizi dai vigili urbani, denunce o segnalazioni di terzi. 

Qual è la percentuale di case abusive in Italia

Il fenomeno degli immobili abusivi è ancora molto diffuso, tanto da essere oggetto di controlli e monitoraggi continui da parte degli organismi competenti. Ad esempio, i rapporti ISTAT sull’abusivismo edilizio in Italia offrono un quadro molto preciso del problema, tramite un confronto diretto tra le autorizzazioni rilasciate e gli interventi effettivamente realizzati.

Di recente, l’ISTAT ha reso disponibile il Rapporto BES 2024 - relativo al Benessere Equo e Sostenibile in Italia - dove trova spazio anche un’analisi sugli interventi edilizi irregolari. Quest’ultima si basa sugli studi condotti sui dati 2022 dal Cresme - il Centro di Ricerche Economiche, Sociologiche e di Mercato per le Costruzioni - dove viene elaborato l’indice dell’abuso edilizio: quante opere non rispettano le disposizioni di legge, su 100 abitazioni autorizzate dai singoli Comuni. Ma quanti edifici abusivi ci sono in Italia? In base alle elaborazioni dell'ISTAT:

• circa il 15% delle nuove costruzioni realizzate ogni anno non è a norma;
• su 100 abitazioni autorizzate, circa 15 sono abusive.

La suddivisione geografica degli abusi edilizi

Il Rapporto BES 2024 mette però in evidenza una certa difformità geografica nella diffusione dell’abusivismo edilizio, con differenze marcate a seconda delle zone dello Stivale. Dai dati infatti emerge che il tasso di abusivismo è:

• del 4-5% al Nord;
• del 14-15% al Centro;
• del 40-42% al Sud, incluse le Isole.

Sempre in relazione all’indice delle 100 case realizzate, si stimano quindi circa 5 costruzioni abusive al Nord, 15 al Centro e 40 al Sud. Il rapporto però sottolinea che in alcune Regioni del Mezzogiorno - come Campania, Basilicata e Calabria - il tasso raggiunge picchi di 50-54 case irregolari ogni 100 approvate.

Quali sono gli abusi edilizi più gravi

Confrontando il Rapporto BES 2024 con altre rilevazioni - come l’annuale Rapporto Ecomafie di Legambiente - è possibile ottenere alcuni esempi di abusivismo edilizio in Italia. Fra le irregolarità più frequenti, infatti si rilevano:

• ampliamenti abusivi di abitazioni già esistenti, quali la predisposizione di verande chiuse, soppalchi o aumenti volumetrici senza titoli abilitativi;
• chiusure di balconi, terrazzi e porticati per creare vani aggiuntivi, senza autorizzazione;
• realizzazione di piscine, manufatti e gazebo in cemento e stabilmente ancorati al suolo, senza titoli o in aree protette;
• costruzioni o ampliamenti in aree agricole, senza nulla osta al cambio di destinazione residenziale;
• opere in zone costieri e demaniali, come la creazione di piattaforme, stabilimenti, servizi di ristorazione su spiagge;
• aumento delle unità interne agli immobili tramite frazionamenti non autorizzati;
• realizzazione di tettoie, pensiline, manufatti in legno o pergolati di dimensioni o caratteristiche non compatibili con l’edilizia libera, ad esempio perché stabilmente ancorati al suolo.

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Ma quali sono gli abusi edilizi più gravi? Di certo quelli totali, ovvero la costruzione di edifici interi senza l’ottenimento di alcun titolo abilitativo, in base all’articolo 44 del D.P.R. 380/2001. Decisamente rilevanti sono anche gli interventi in aree vincolate - parchi naturali, zone ad alto rischio idrogeologico o sismico - dove si rischia sia di alterare gli equilibri ambientali e gli ecosistemi, che di incorrere in pericolosi rischi per la sicurezza umana. 

Va poi considerata anche la lottizzazione abusiva, in base all’articolo 30 del Testo Unico dell’Edilizia, che implica la suddivisione o l’urbanizzazione di terreni senza piano approvati, spesso allo scopo di condurre speculazioni immobiliari.

Quanti anni ci vogliono per la prescrizione di un abuso edilizio

È tuttavia indispensabile ricordare che la presenza di irregolarità dal punto di vista edilizio o urbanistico può esporre a conseguenze significative. Ad esempio, cosa si rischia per le case abusive? Le sanzioni per gli abusi edilizi possono essere le più varie, con esiti sia amministrativi che penali. Infatti, si rischiano:

• multe di entità variabile a seconda della gravità dell’abuso, che possono arrivare anche a 103.291 euro nei casi più complessi;
• l’ordine di demolizione dell’opera abusiva, con il ripristino dei luoghi al loro stato originario;
• pene detentive di durata variabile, a seconda della gravità dell’abuso e della violazione di normative aggiuntive, ad esempio relative a vincoli paesaggistici e ambientali regolati dal D.Lgs. 42/2004.

Infine, è bene sapere che le tempistiche di prescrizione variano in base alla natura dell’irregolarità o al tipo di sanzione. In linea generale:

• la prescrizione per le sanzioni amministrative è di 5 anni dalla violazione, salvo atti interruttivi o illeciti permanenti, come previsto dalla Legge 689/1981;
• la prescrizione penale per i reati di abusivismo edilizio è di minimo 4 anni, a seconda della fattispecie, estensibile a 5 in presenza di atti interruttivi, in base agli articoli 157 e 160 del Codice Penale.

Gli ordini di demolizione non sono invece prescrivibili: il ripristino dei luoghi può avvenire anche dopo molti anni dall’effettivo abuso.