Sanzioni per abusi edilizi: le conseguenze amministrative e penali

Le sanzioni per gli abusi edilizi rappresentano un tema cruciale sia per i proprietari di immobili che per i professionisti del settore edilizio. La normativa di riferimento, come il Testo Unico dell’Edilizia - ovvero, il D.P.R. 380/2001 - prevede infatti severe sanzioni amministrative e anche conseguenze penali, alcune delle quali aggiornate di recente con il Decreto Salva Casa, cioè il D.L. 69/2024, poi convertito nella Legge 105/2024. Ma tra multe, demolizioni e sanzioni penali, quali sono i rischi di un immobile abusivo?

Cosa si intende per abusi edilizi

Innanzitutto, è bene ricordare cosa si intenda per abuso edilizio. Quest’ultimo si verifica quando un intervento viene realizzato senza il necessario titolo abilitativo - come il permesso di costruire, la SCIA o la CILA - oppure in difformità rispetto a quanto precedentemente approvato.

Un aspetto fondamentale dell’abuso edilizio è la mancata conformità con le normative vigenti: un’opera deve infatti rispettare il Piano Regolatore Comunale, le normative tecniche di riferimento e gli eventuali vincoli paesaggistici e ambientali, sia al momento della costruzione che della verifica.

Come accennato in apertura, la normativa di riferimento per gli abusi edilizi è il Testo Unico dell’Edilizia, cioè il D.P.R. 380/2001. Con l’entrata in vigore della Legge 105/2024, ovvero la conversione del Decreto Salva Casa, l’impianto sanzionatorio è stato però modificato, introducendo delle semplificazioni per la regolarizzazione di piccole difformità.

Alcuni esempi di abusi edilizi comuni

Per agevolare la comprensione sulla natura dell’abuso edilizio, è utile fare riferimento ai casi più comuni. Costituiscono infatti una violazione:

• la predisposizione di una veranda chiusa, che crea una nuova e stabile volumetria, senza SCIA o permesso di costruire;
• l’ampliamento di un edificio oltre i limiti autorizzati;
• modifiche interne agli immobili, come la realizzazione di un nuovo bagno, senza la presentazione della CILA;
• la costruzione di un’opera in un’area vincolata senza aver ottenuto adeguata autorizzazione paesaggistica;
• le variazioni dell’opera rispetto al progetto approvato, come ad esempio un’altezza diversa oppure un cambio di destinazione d’uso.

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Di norma, simili casi emergono a seguito di segnalazioni o denunce - ad esempio da parte di un vicino di casa o, ancora, di un coerede -  che sfociano in un sopralluogo dei vigili per l’abuso edilizio. È però utile sapere che le Forze dell’Ordine possono anche verificare in autonomia eventuali difformità, senza necessariamente una denuncia preventiva.

Cosa si rischia per abusi edilizi

Una denuncia per abuso edilizio ha conseguenze significative, con sanzioni amministrative e penali. Ad esempio, una volta accertata l’irregolarità, si potrebbe essere soggetti a multe, ordini di demolizione o, nei casi più gravi, a conseguenze di tipo penale.

Quanto è la sanzione per l’abuso edilizio

Il primo aspetto da prendere in considerazione riguarda le sanzioni amministrative per abusi edilizi. Le multe possono variare in base al tipo di intervento, alla gravità della violazione e al titolo abilitativo mancante. In linea generale, il D.P.R. 380/2001 può prevedere sanzioni:

• di circa 1.000 euro per lavori di manutenzione straordinaria effettuati senza la presentazione della CILA, come ad esempio lo spostamento di una parete interna. La multa può essere però ridotta a 333 euro, se la violazione viene regolarizzata spontaneamente;
• da 516 a 10.329 euro per interventi senza SCIA ordinaria, riducibile a 516 euro se regolarizzata spontaneamente con SCIA tardiva. Per la SCIA alternativa al permesso di costruire, si applicano le sanzioni previste per l’assenza dello stesso permesso di costruire, di seguito citate.

Per gli interventi più gravi, che richiedono un permesso di costruire, la conseguenza principale è l’ordine di demolizione dell’opera e il ripristino dei luoghi al loro stato originale. Se la demolizione non è possibile, ad esempio poiché rischia di compromettere la stabilità dell’immobile, si applica una sanzione pecuniaria pari al doppio del costo di produzione per gli immobili residenziali e al doppio del valore venale per quelli non residenziali, con un minimo di 5.164 euro.

Inoltre, per il calcolo della sanzione per l’abuso edilizio, è anche necessario prendere in considerazione i costi di sanatoria, che includono l’oblazione - variabile, a seconda dell’abuso da regolarizzare - e gli oneri di urbanizzazione, anche in questo caso variabili a seconda del valore dell’opera e del carico urbanistico.

È tuttavia necessario ricordare che il Decreto Salva Casa ha introdotto alcune semplificazioni nella gestione delle irregolarità e nei costi per sanare un abuso edilizio minore:

• l’oblazione è compresa tra 1.032 e 10.328 euro per interventi in assenza o difformità da SCIA ordinaria, per parziali difformità oppure variazioni essenziali dal permesso di costruire o della SCIA alternativa;
• l’oblazione è invece compresa tra 516 e 5.164 euro se l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda, a seconda del valore venale dell’immobile stimato dall’Agenzia delle Entrate;
• vengono introdotte delle più ampie tolleranze costruttive, che permettono di considerare come non abusive variazioni dimensionali fino al 2-6% rispetto al progetto autorizzato.

Qual è la pena prevista per l’abuso edilizio

Quando l’abuso si configura come reato, in base a quanto previsto dall’articolo 44 del D.P.R. 380/2001, si rischiano sanzioni penali. Entrando maggiormente nel dettaglio:

• gli interventi realizzati in assenza o in difformità del permesso di costruire, come la costruzione di un edificio senza autorizzazione, possono comportare l’arresto fino a due anni e un’ammenda da 10.328 a 103.290 euro;
• le violazioni meno gravi, ad esempio l’inosservanza delle norme tecniche o dei regolamenti edilizi, prevedono un’ammenda fino a 20.658 euro;
• gli interventi realizzati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici o ambientali, secondo il D.Lgs. 42/2004, comportano pene più severe, come la demolizione obbligatoria dell’opera, l’arresto fino a 2 anni e ammende da 30.986 a 103.290 euro per interventi senza autorizzazione paesaggistica, o l’arresto fino a 4 anni e ammende da 30.986 a 103.290 euro per la lottizzazione abusiva. 

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La Legge 105/2024 ha introdotto una parziale depenalizzazione dell’abuso edilizio per irregolarità minori, come nel caso di difformità parziali o delle già citate tolleranze costruttive. Ad esempio, un soppalco o una veranda di dimensioni leggermente diverse rispetto al progetto approvato non comportano più sanzioni penali, ma solo amministrative.

Tra queste un’oblazione tra 516 e 5.164 euro se l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria; oppure tra 1.032 e 10.328 euro per interventi in assenza o difformità da SCIA ordinaria o per parziali difformità o variazioni essenziali.

Chi risponde delle sanzioni

Ma su chi ricadono le sanzioni amministrative e le conseguenze penali? Molto dipende dai soggetti coinvolti, in linea generale potrebbero risponderne:

• il committente, ovvero il proprietario dell’immobile o chi ha commissionato i lavori;
• il direttore dei lavori, se non ha vigilato sulla conformità dei lavori rispetto al progetto approvato;
• l’impresa edile, se ha agito in difformità alle istruzioni fornite dal direttore dei lavori;
• il progettista, se responsabile di irregolarità nel progetto o se viola le normative urbanistiche.

In presenza di un abuso edilizio ereditato, è bene sapere che tutti i coeredi potrebbero essere ritenuti responsabili, a meno che non siano in grado di dimostrare di non aver partecipato all’illecito.

La tabella delle sanzioni per gli abusi edilizi

Poiché l’impianto sanzionatorio è molto complesso, può essere utile avvalersi di una tabella delle sanzioni per gli abusi edilizi, semplificata rispetto alle violazioni più comuni:
 

Contestualmente, è anche utile chiedersi quali siano i termini di prescrizione per le sanzioni. Sempre in linea generale:

• la prescrizione delle sanzioni amministrative per abusi edilizi, come le multe, è di 5 anni dalla violazione, salvo atti interruttivi o illeciti permanenti, in base alla Legge 689/1981;
• a prescrizione delle sanzioni penali è di 2 anni per contravvenzioni punite con sola ammenda e di 4 anni per contravvenzioni punite con arresto, estendibili rispettivamente a 2,5 e 5 anni con atti interruttivi, come previsto dagli articoli 157 e 160 del Codice Penale.

Per contro, gli ordini di demolizione non hanno termini prescrittivi. Di conseguenza, un abuso edilizio dopo 20 anni può essere comunque soggetto a demolizione e ripristino dello stato originario dei luoghi.

Quali sono le conseguenze legali se abito in una casa abusiva

Ma cosa succede se si vive in una casa abusiva, quali sono le principali conseguenze di legge? Molto dipenda dal modo con cui si dispone dell’immobile, ad esempio se in qualità di proprietari oppure di detentori di altri diritti. Come già spiegato, l’abusività della costruzione può essere verificata tramite un sopralluogo, spontaneo oppure a seguito di una segnalazione o denuncia.

Le conseguenze se si è proprietari della casa

Per il proprietario di una casa abusiva, il rischio maggiore è rappresentato dall’ordine di demolizione che, come visto in precedenza, non è soggetto a prescrizione e può quindi essere emesso anche a distanza di molti anni. Tuttavia, vi possono essere anche altre conseguenze per gli abusi meno gravi, in base a quanto specificato nei paragrafi precedenti:

• sanzioni amministrative e penali, in base alla gravità della violazione;
• la necessità di corrispondere oblazioni e i costi di urbanizzazione, se l’abuso edilizio è sanabile.

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Inoltre, bisogna ricordare che non solo un immobile non conforme è difficilmente vendibile - la conformità urbanistica è infatti richiesta per gli atti notarili - ma se si è beneficiato di agevolazioni fiscali o bonus edilizi, l’Agenzia delle Entrate potrebbe revocare le detrazioni, richiedendo il pagamento di sanzioni e interessi.

I rischi per altri soggetti che ne usufruiscono

Cosa accade, invece, agli altri soggetti che usufruiscono dell’immobile?  Di norma, gli affittuari non sono ovviamente responsabili né dell’abuso né delle sanzioni, ma potrebbero essere costretti a lasciare l’immobile, se l’irregolarità sfocia in un ordine di demolizione.

Donatari e usufruttuari, invece, possono essere coinvolti se consapevoli dell’abuso al momento dell’acquisizione del diritto. Se l’abuso è ereditato, come già visto, tutti i coeredi sono potenzialmente responsabili, a meno che dimostrino di non aver partecipato all’illecito. 

Poiché le casistiche possono essere le più disparate, e anche molto complesse da identificare e gestire, il consiglio è quello di affidarsi al parere del proprio legale di fiducia.