L’amministratore di condominio può fare multe? Ecco in quali casi

La gestione quotidiana di uno stabile condominiale richiede attenzione ai comportamenti scorretti da parte di alcuni condomini. Può infatti capitare che le norme comuni vengano violate, con la necessità di sanzionare il responsabile. Ma l’amministratore di condominio può fare multe? Il professionista può riscuotere le sanzioni preventivamente comminate dall’assemblea, purché ve ne sia specifica menzione all’interno del regolamento condominiale. Tuttavia, se il regolamento contrattuale lo consente espressamente, l’amministratore può procedere in autonomia. L’ammontare massimo è di 200 euro per singola infrazione, somma che però può raggiungere gli 800 euro in caso di recidiva.

Quando si può multare un condomino

Allo scopo di favorire la gestione ordinaria del condominio, e disincentivare comportamenti scorretti, le sanzioni pecuniarie rappresentano uno strumento importante a disposizione dell’assemblea condominiale. L’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, infatti, permette al condominio di comminare multe per le infrazioni dei condomini, purché espressamente riportate all’interno del regolamento condominiale.

Ma quali sono le situazioni più comuni, che possono convincere l’assemblea a multare un condomino? Di norma, si tratta di violazioni che riguardano la quiete o compromettono l’uso collettivo degli spazi comuni, ad esempio:

• la produzione di rumori eccessivi, con il mancato rispetto degli orari di quiete stabiliti da regolamento;
• l’abbandono di rifiuti in aree non designate del condominio, che causano problemi igienici o bloccano il transito;
• il parcheggio irregolare nei posti assegnati, soprattutto se limita l’accesso ad altri condomini;
• il danneggiamento di elementi comuni, come arredi da cortile o piante ornamentali;
• l’uso improprio degli spazi comuni per attività non consentite, come lo stoccaggio di materiali personali.

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Come già specificato, le sanzioni devono essere espressamente riportate nel regolamento condominiale e, fatto non meno importante, esplicitate per ogni fattispecie di infrazione. In altre parole, non bastano riferimenti generici.

Il ruolo dell’assemblea per le multe condominiali

Quando si decide di introdurre o comminare delle multe condominiali, l’assemblea condominiale rappresenta il primario organo decisionale. È infatti tramite apposite delibere, che si decide per:

• l’introduzione di specifiche sanzioni all’interno del regolamento;
• l’applicazione delle multe condominiali verso i singoli condomini.

Per poter inserire le necessarie clausole all’interno del regolamento condominiale, che specificano i comportamenti sanzionabili e l’entità delle multe, l’assemblea deve rispettare le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile:

• la maggioranza degli intervenuti in assemblea;
• purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del valore dello stabile.

Allo stesso tempo, per irrogare la sanzione a un singolo condomino, l’assemblea deve deliberare sempre con le maggioranze previste dall’articolo 1136, dopo aver accertato la sussistenza della violazione.

Quando l’amministratore può comminare multe

In base all’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore di condominio ha principalmente funzioni esecutive e di vigilanza, rispetto al regolamento condominiale. Nella maggior parte dei casi, non può quindi procedere a comminare multe automaticamente, bensì si occupa della riscossione delle sanzioni decise dall’assemblea condominiale.

È però bene sapere che, in presenza di un regolamento di natura contrattuale che lo preveda espressamente, l’amministratore condominiale può irrogare la sanzioni in modo autonomo, senza delibera assembleare specifica, nei casi in cui è prevista la deroga.

Per la riscossione, l’amministratore deve notificare la sanzione al condomino coinvolto, con raccomandata con ricevuta di ritorno o, ancora, via PEC, affinché le somme possano essere raccolte. Queste ultime devono essere aggiunte nelle quote condominiali, in caso la multa non venga riscossa, il responsabile diventa moroso nei confronti del condominio.

L’ammontare massimo delle multe condominiali

Ma a quanto possono ammontare le multe decise dall’assemblea o, se previsto, comminate direttamente dall’amministratore di condominio? In base all’articolo 70 sulle sanzioni condominiali delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, le somme massime possono arrivare a:

• 200 euro per la singola infrazione;
• 800 euro in caso di recidiva.

Si tratta di limiti inderogabili: né l’assemblea né il regolamento possono prevedere somme superiori, pena l’invalidità della clausola. Per contro, possono essere deliberate cifre inferiori, purché vengano sempre riportate nel dettaglio all’interno del regolamento condominiale.

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Come impugnare una multa condominiale

Infine, è utile anche approfondire le modalità di un’eventuale contestazione di una multa condominiale, quando il proprietario coinvolto ritiene di essere stato ingiustamente sanzionato. In linea generale, se la sanzione è deliberata dall’assemblea, si impugna la relativa delibera, se invece è irrogata direttamente dall’amministratore - quando previsto dal regolamento contrattuale - si contesta l’atto dell’amministratore. 

Se si decide di procedere all’impugnazione della delibera assembleare, il condomino può procedere entro 30 giorni - dalla riunione se vi ha partecipato, oppure dalla notifica del verbale se assente - in base a quanto previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile. Tra le cause più frequenti di sanzioni condominiali illegittime, si ricordano:

• l’applicazione di sanzioni senza il raggiungimento delle necessarie maggioranze;
• il superamento dei limiti d’importo previsti dalla legge;
• la mancata specifica nel regolamento condominiale, sia della possibilità di sanzione che della fattispecie di violazione;
• la mancanza di sufficienti prove sulla violazione che ha dato luogo alla multa.

È utile ricordare che, prima di adire le vie legali - di solito, con un ricorso presso il Tribunale territorialmente competente - è necessario un tentativo di mediazione obbligatoria tra il proprietario e il condominio, così come previsto dalla Legge 28/2010. 

Se non si dovesse trovare un accordo, portando quindi la questione davanti al giudice, in caso di vittoria del condomino la sanzione dovrà essere annullata, con il rimborso delle spese legali. Al contrario, qualora venisse riconosciuta la regolarità dell’azione del condominio, il pagamento della multa - e delle relative spese legali - rimarranno a carico del singolo proprietario.