Lavori di ristrutturazione fatti male, cosa fare e come tutelarsi

Documentare i difetti attraverso delle foto o dei video ed inviare una contestazione formale all’impresa esecutrice (utilizzando una raccomandata con avviso di riscossione o una Pec) chiedendo la sistemazione a loro spese o la riduzione del prezzo: questo è il primo passo da fare nel momento in cui si dovessero riscontrare dei lavori di ristrutturazione fatti male. Nel caso in cui dovesse mancare la dovuta collaborazione da parte dell'impresa, è possibile incaricare un altro professionista e chiedere il risarcimento dei danni, ricorrendo alle vie legali, nel caso in cui dovesse essere necessario.

Chi è il responsabile dei difetti riscontrati

Generalmente il principale responsabile dei lavori di ristrutturazione eseguiti in malo modo è l'appaltatore, ossia l’impresa edile che li ha effettuati. Sua responsabilità è quella di eseguire i vari lavori a regola d’arte.

Insieme all’impresa potrebbe essere coinvolto anche il direttore dei lavori, responsabile di omessa vigilanza. Ma ecco nello specifico chi sono i potenziali responsabili dei difetti riscontrati:

• impresa appaltatrice: è responsabile dei vizi e delle difformità dell’opera. Ha l’obbligo di effettuare le riparazioni necessarie o ridurre il prezzo finale: quando i lavori dovessero causare dei danni a terzi - come delle infiltrazioni ai danni dei vicini - è la principale responsabile;
• direttore dei lavori: è responsabile in caso di omesso controllo della conformità al progetto, al capitolato e alle regole dell’arte. Deve correggere gli errori prima che si consolidino;
• progettista: nel caso in cui i vizi siano determinati da un errore del progetto ne risponde in prima persona.

Quanto tempo ho per contestare i lavori di ristrutturazione?

I vizi nei lavori di ristrutturazione possono essere contestati: il tempo a disposizione per farlo, però, varia a seconda dei problemi che sono stati riscontati. Il Codice Civile ha previsto tre diverse categorie di difetti.

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Vizi e difformità standard

Questa voce è regolamentata dall’articolo 1667 del Codice Civile ed al suo interno vi rientrano i difetti più comuni, come possono essere i pavimenti posati mali, le finiture imperfette o piccoli difetti tecnici. In questi casi:

• il termine per la denuncia è di 60 giorni. Entro questo periodo deve essere inviata una contestazione formale, solitamente attraverso una Pec o una raccomandata;
• prescrizione dell’azione legale: qualsiasi tipo di procedura deve essere avviata entro due anni dalla consegna dell’opera;
• vizi palesi: se i difetti erano visibili al momento della consegna e l’opera è stata accettata senza riserve, non è possibile contestarli in un secondo momento.

Gravi difetti costruttivi o rovina

Quando i difetti coinvolgono delle parti strutturali o compromettono l’utilizzo dell’immobile a lungo termine - come delle infiltrazioni gravi o delle crepe strutturali - l’articolo 1669 del Codice Civile prevede:

• che l’appaltatore si responsabile per ogni difetto che si manifesta entro dieci anni dal completamento dell’opera;
• la possibilità di denunciare i problemi sorti entro 1 anno dalla scoperta;
• la prescrizione dell’azione legale entro un anno dalla denuncia.

Prestazione d'opera

L’articolo 2226 del Codice civile prevede che, quando i lavori che non sono stati eseguiti a regola d'arte sono stati affidati ad un singolo artigiano, senza un’impresa strutturata alle spalle:

• la denuncia debba essere presentata entro 8 giorni dalla scoperta;
• l’azione legale si prescriva entro un anno dalla consegna dell’opera ultimata.

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Come posso contestare i lavori di ristrutturazione?

I lavori di ristrutturazione eseguiti male possono essere contestati seguendo una procedura molto precisa e dettagliata, che permette di non perdere il diritto alla garanzia e rispettare le tempistiche previste dalla legge.

La procedura di contestazione

Prima di tutto è necessario documentare con delle fotografie dettagliate e dei video i difetti riscontrati. È necessario, inoltre, avere copia dei preventivi, dei contratti e dei messaggi scambiati con l’impresa che ha effettuato i lavori. In alcuni casi può essere utile allegare una perizia tecnica redatta da un ingegnere o un architetto per certificare l’irregolarità.

A questo punto deve essere inviata una contestazione formale all’azienda che ha effettuato i lavori: per farlo si può utilizzare la Pec o una raccomandata. Nella lettera di contestazione per lavori eseguiti male è opportuno indicare in modo preciso e dettagliato ogni singolo difetto che è stato riscontrato e deve essere concesso un termine ragionevole per il ristoro della situazione o il completamento dei lavori a regola d’arte.

Azioni successive

Nel caso in cui l’impresa non dovesse rispondere o si dovesse rifiutare di effettuare l’intervento, le strade da seguire sono due:

• sospensione dei pagamenti: si può evitare di effettuare il saldo finale, in proporzione al danno che è stato subito;
• mediazione civile: un passaggio che spesso e volentieri diventa obbligatorio è quello di cercare un accordo extragiudiziale prima di procedere in tribunale.

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Quanti anni di garanzia sui lavori di ristrutturazione?

La durata della garanzia sui lavori di ristrutturazione varia seconda della gravità dei difetti che sono stati riscontrati:

• per difformità e vizi ordinari la garanzia è di 2 anni: l’articolo 1667 del Codice Civile prevede una garanzia standard per i difetti lievi o per le piccole non conformità rispetto al progetto. Il termine inizia a decorrere dal momento della consegna dell’immobile;
• per i difetti gravi la garanzia è di dieci anni: si applica ai problemi che compromettono la stabilità, la funzionalità o la conservazione a lungo termine dell’immobile (articolo 1669 del Codice Civile). La responsabilità decennale non riguarda esclusivamente le nuove costruzioni ma anche gli interventi più importanti di manutenzione o ristrutturazione.

Termini per la denuncia

Il diritto alla garanzia non viene perso se la denuncia viene effettuata entro 60 giorni dalla scoperta per i vizi ordinari ed un anno (sempre dalla scoperta) per i gravi difetti.

È opportuno che la consegna dei lavori sia formalizzata con un verbale o una documentazione precisa, in modo da avere una data certa di inizio della garanzia.