Una guida completa alle procedura di sfratto: come funziona in base all'articolo

Le regole che disciplinano la disdetta del contratto di locazione sono contenute all’interno del Codice di Procedura Civile, che prevede per lo sfratto un articolo differente a seconda della procedura che si ha la necessità di avviare. Si deve far riferimento all’art. 657 del c.p.c. quando il contratto è scaduto, ma l’inquilino non libera l’immobile nonostante la disdetta sia stata inviata entro i termini previsti dalla legge. Lo sfratto per morosità, invece, è disciplinato dall’art. 658, che permette di avviare la procedura per il mancato pagamento dell’affitto e richiedere contestualmente l’ingiunzione di pagamento delle mensilità arretrate.

Cosa dice la legge sullo sfratto

La disciplina sullo sfratto si basa principalmente sul Codice di Procedura Civile a cui si vanno ad affiancare alcune novità introdotte recentemente dalla riforma Cartabia e dal Decreto Sicurezza 2025, che permettono di accedere a procedure leggermente più rapide nel momento in cui si devono affrontare dei casi di occupazione abusiva e morosità. Sono due le tipologie di sfratto: quella per morosità e quella per finita locazione.

Sfratto per morosità

Regolamentata dall’articolo 658 del Codice di Procedura Civile, la procedura di sfratto per morosità (qui è possibile accedere alla banca dati morosità immobiliare) si avvia nel momento in cui l’inquilino non paga il canone di locazione:

• presupposto: vi si accede nel momento in cui l’inquilino salta di pagare anche una sola mensilità;
• procedura: il locatore deve notificare al conduttore un’intimazione di sfratto con citazione per la convalida davanti al giudice;
• termine di grazia: l’inquilino ha la possibilità di chiedere al giudice un termine - generalmente è pari a 90 giorni - per sanare il proprio debito;
• tempi medi: nel caso in cui non ci dovesse essere opposizione, il tutto si conclude entro due/quattro mesi; in caso di complicazioni le tempistiche potrebbero attestarsi intorno ai dodici mesi.

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Sfratto per finita locazione

Disciplinato attraverso l’articolo 657 del Codice di Procedura Civile, lo sfratto per finita locazione si applica nel momento in cui il contratto è scaduto, ma l’inquilino non ha intenzione di liberare l’immobile.

Per poter accedere a questa procedura, il proprietario deve aver inviato una disdetta formale al conduttore: generalmente è necessario farlo sei mesi prima della scadenza. L'inquilino, da parte sua, può chiedere una proroga al rilascio, che può arrivare fino a 6 mesi (nei casi di grave bisogno sociale può, però, arrivare a 18 mesi).

Quando si può intimare lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità può essere intimato nel momento in cui l’inquilino non dovesse rispettare i termini di pagamento previsti dal contratto o dalla legge. I principali criteri per avviare la procedura variano a seconda della tipologia di immobile.

Locazione ad uso abitativo

Quando ad essere coinvolti sono gli immobili ad uso abitativo a definire i criteri della procedura è l’articolo 5 della Legge n. 392/78:

• mancato pagamento del canone: per far scattare la procedura è sufficiente che non venga versata una sola mensilità;
• termine di tolleranza: il locatore può inviare l’intimazione quando il ritardo supera i 20 giorni dalla scadenza prevista dal contratto;
• oneri accessori: è possibile chiedere lo sfratto per il mancato pagamento delle spese condominiali. L’importo non pagato, però, deve superare due mensilità di affitto.

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Locazione ad uso commerciale

La gestione dello sfratto per morosità cambia leggermente quando ad essere coinvolti sono dei locali commerciali, quelli usati per negozi o uffici e così via: in questo caso la legge non ha fissato un termine per determinare quando scatta la morosità. Generalmente il locatore può procedere quando la morosità diventa persistente o riguarda delle somme consistenti.

Lo condizioni per avviare la procedura

Per avviare la procedura di sfratto devono sussistere i seguenti requisiti:

• contratto registrato: lo sfratto per morosità non può essere intimato se il contratto è in nero o non è stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
• notifica dell’atto: l’atto di intimazione deve essere notificato tramite l’ufficiale giudiziario e devono essere concessi almeno 20 giorni liberi tra la data della notifica e l’udienza davanti al giudice.

Qual è il termine per la costituzione di sfratto?

I termini per la costituzione in una procedura di sfratto variano a seconda che si tratti del locatore, ossia del soggetto che avvia tutta la pratica, o dell’intimato (l’inquilino che la subisce).

Locatore (attore)

Il proprietario dell’immobile deve costituirsi tramite l’iscrizione a ruolo della causa. La prassi processuale civile prevede che questo avvenga entro il giorno dell’udienza fissata nell’atto di citazione.

Inquilino (intimato)

Per costituirsi e difendersi l’inquilino ha delle modalità specifiche:

• all’udienza: l’intimato si può presentare personalmente o tramite un avvocato. In questa sede può fare opposizione o richiedere un periodo di grazia (un termine entro il quale saldare il debito ed evitare lo sfratto: generalmente vengono concessi 90 giorni);
• mancata costituzione: nel caso in cui l’inquilino non si dovesse presentare o dovesse fare opposizione, il giudice convalida lo sfratto rendendolo esecutivo.

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Sfratto per morosità, cosa cambia con la riforma Cartabia

La riforma Cartabia ha introdotto una serie di modifiche al procedimento di sfratto per morosità, rendendo più celeri le tempistiche ed ampliando le tutele per i locatori. Le principali novità sono le seguenti:

• estensione ai contratti d’affitto di azienda: il rito semplificato di sfratto per morosità può essere applicato anche ai contratti di affitto delle aziende o ai rami d’azienda che includono degli immobili;
• nuove formule obbligatorie: all’interno dell’atto di citazione deve essere contenuto l’avvertimento esplicito che l’intimato può presentare istanza per il patrocinio a spese dello Stato, nel caso in cui ne dovessero sussistere i presupposti;
• tempi di sfratto più veloci: l’obiettivo delle nuove norme è quello di completare l'esecuzione entro 30 giorni dalla decisione del giudice, con delle proroghe eccezionali fino ad un massimo di 90 giorni;
• notifiche e termini: la notifica può avvenire anche attraverso la Pec o con modalità telematiche. L’inquilino ha generalmente 7 giorni per opporsi alla notifica.