Aliquote cedolare secca affitti brevi: cosa cambia dal 2026

La cedolare secca continua a essere uno dei regimi fiscali più utilizzati per le locazioni e anche per gli affitti brevi, visti i vantaggi che offre rispetto alla tassazione ordinaria. A partire da quest’anno, però, è entrata in vigore una stretta prevista dalla legge di bilancio 2026, che ha introdotto alcune importanti novità. In particolare, sono state riviste le aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi, con nuove regole da conoscere, per valutare correttamente la convenienza rispetto alla tassazione ordinaria. Non meno rilevante è sapere come si paga la cedolare secca, tra acconti, saldo e modalità di versamento, ma anche quando versare l’imposta, in modo da evitare errori e sanzioni. 

Le aliquote della cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per chi affitta un immobile ad uso abitativo e consente di pagare un’imposta sostitutiva al posto dell’IRPEF e delle relative addizionali. L’aliquota è fissa, di norma pari al 21%, ridotta al 10% in alcuni casi specifici. 

La cedolare secca è diffusa anche per gli affitti brevi, in particolare per gli immobili concessi in locazione per periodi inferiori a 30 giorni, per la gestione dei quali è senza dubbio utile adoperare piattaforme dedicate come Avaibook. L’ultima finanziaria ha previsto importanti novità proprio per questa categoria, intervenendo in particolare sulle aliquote in vigore dall’1 gennaio 2026. Nel dettaglio, saranno due per gli affitti brevi: 

• aliquota al 21%: riconosciuta solo per il primo immobile con contratto di affitto inferiore a 30 giorni;
• aliquota al 26%: da applicare ai canoni derivanti dalla locazione del secondo immobile. 

Un’altra rilevante novità riguarda la stretta relativa al numero di immobili che fa scattare la presunzione di impresa. Fino alla fine del 2025, si poteva operare da privato fino a un massimo di 5 immobili affittati, mentre a partire dal 2026 si scende a 2. 

Chi da quest’anno concede in locazione tre o più immobili per periodi inferiori a 30 giorni, non potrà più beneficiare della cedolare secca. La sua attività, infatti, sarà considerata imprenditoriale e ciò comporterà l’obbligo di apertura della partita IVA. Inoltre, i proventi derivanti dagli affitti saranno assoggettati a tassazione ordinaria e non potranno più accedere al regime della cedolare secca, in quanto l’attività sarà considerata svolta in modo imprenditoriale. 

Freepik

Vuoi generare in automatico i tuoi contratti di gestione turistica?
Se i contratti non sono il tuo forte, AvaiBook ha la soluzione perfetta per te, grazie a uno strumento gratuito che in pochi click genera un contratto di gestione che puoi utilizzare con il proprietario dell'immobile:

Cedolare secca sugli affitti brevi: un esempio pratico

Per capire meglio come funzionano le nuove aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026, facciano un esempio, immaginando il caso di una persona che possiede due appartamenti, entrambi concessi in locazione per brevi periodi, ognuno della durata inferiore a 30 giorni. 

Ipotizzando che il primo immobile produca un reddito annuo di 10.000 euro e il secondo di 8.000 euro, sul primo si applicherà la cedolare secca al 21%, quindi l’imposta dovuta sarà pari a 2.100 euro. Sul secondo l’aliquota salirà al 26% e quindi la cedolare secca da pagare sarà pari a 2.080 euro. 

In totale, quindi, per il 2026 sarà da versare al fisco un’imposta sostitutiva di 4.180 euro, senza però dover pagare IRPEF, addizionali o imposta di registro e di bollo. Questo esempio mostra chiaramente come l’aliquota più elevata incide solo sui redditi derivanti dagli immobili aggiuntivi, lasciando comunque vantaggiosa la cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria.

Cedolare secca per gli affitti brevi: come si paga

Il versamento della cedolare secca per gli affitti brevi avviene attraverso il modello F24, seguendo le stesse regole previste per quella sui contratti di locazione tradizionali. La sezione da compilare è quella “Erario”, nella quale inserire il codice tributo relativo al versamento che si deve effettuare: 

• 1840: primo acconto;
• 1841: acconto seconda rata o versamento in un’unica soluzione;
• 1842: saldo dell’anno precedente.

Quanto alle altre voci da compilare nel modello F24, segnaliamo in particolare “anno di riferimento”, in cui inserire l’anno di imposta, poi la voce “importi a debito versati”, dove scrivere la somma che si versa e nel “totale” la differenza tra importi a debito versati e quelli compensati. 

Se l’affitto breve è gestito tramite piattaforme online che operano come sostituti d’imposta, la cedolare secca può essere trattenuta direttamente alla fonte. In questo caso il proprietario riceve il canone già al netto dell’imposta e dovrà solo indicare i redditi nella dichiarazione.

https://agenziaentrate.gov.it/

Quando si paga la cedolare secca per gli affitti brevi

Non meno importante è sapere quando effettuare i versamenti, in modo da essere in regola con il fisco. La cedolare secca 2026 sugli affitti brevi si paga principalmente in due modi, a seconda dell’importo da versare. Quando la cifra è inferiore a 257,52 euro, bisogna pagare in un’unica soluzione entro il 30 novembre. 

In presenza di importi superiori a 257,52 euro, il versamento si può effettuare in due rate: la prima, pari al 40% del totale, è da saldare entro il 30 giugno, termine ultimo entro cui provvedere al pagamento del primo acconto e del saldo dell’anno precedente. 

È possibile posticipare il pagamento del saldo dal 30 giugno al 31 luglio, a fronte però di una maggiorazione dello 0,4%, a titolo di interesse corrispettivo. Per la seconda rata, pari al restante 60%, la data da segnare sul calendario è quella del 30 novembre, entro cui saldare il secondo acconto. 

Quando la cedolare secca viene trattenuta dalla piattaforma, il versamento è effettuato automaticamente dal soggetto intermediario. Tuttavia, resta sempre in capo al contribuente la responsabilità della corretta dichiarazione dei redditi, che deve in ogni caso includere i canoni percepiti.