Calcolare in modo corretto la superficie di una casa di lusso è importante ai fini dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa. Secondo quanto previsto dalla norma, infatti, per poter usufruire del beneficio fiscale è necessario che l’immobile da acquistare non appartenga alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Ricordando che si ritiene di lusso un’abitazione la cui superficie utile complessiva superi i 240 mq. Sulla questione è di recente intervenuta la Cassazione, che ha spiegato che ruolo giocano muri e tramezzi proprio ai fini del calcolo.
Con l’ordinanza n. 3319/2025, la Cassazione ha richiamato l’orientamento giurisprudenziale consolidato della Suprema Corte, secondo il quale è da privilegiare un concetto di superficie utile che si basi sull’utilizzabilità complessiva degli ambienti. E ha spiegato che, “in tema di imposta di registro, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cosiddetta prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla effettiva abitabilità degli stessi, in quanto il parametro idoneo ad esprimere il carattere lussuoso di una abitazione è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, in quanto l’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, deve essere interpretato nel senso che è utile tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto”.
La superficie utile, dunque, comprende l’intera ampiezza dell’unità immobiliare, eccezion fatta per balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto. Sono invece inclusi nel calcolo della superficie utile soppalchi, murature, pilastri, tramezzi, vani porte e finestre. Questi rappresentano infatti elementi che contribuiscono a delineare il pregio e le dimensioni effettive dell’immobile.
Si ricorda che il D.M. 2 agosto 1969 ha fissato i parametri in base ai quali un immobile può essere classificato come abitazione di lusso. Nello specifico, l’articolo 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, “Unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq”, recita:
“Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”.
Successivamente, il decreto legislativo 21 novembre 2014, n. 175., “Semplificazione fiscale e dichiarazione dei redditi precompilata”, all’articolo 33 ha stabilito che si può pagare l’imposta di registro ridotta per l’acquisto della prima casa se l’immobile appartiene alle categorie catastali che non siano incluse nella A/1, A/8 e A/9.
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