La scrittura privata non autenticata non basta per vendere un immobile

Per formalizzare a tutti gli effetti il passaggio di proprietà di un immobile è necessario rivolgersi ad un notaio per autenticare le firme o per redigere un atto pubblico. La vendita di un immobile con scrittura privata non autenticata non serve a trasferire la proprietà del bene e, soprattutto, non è opponibile ai terzi, non potendo essere trascritto nei registri immobiliari. Il documento, però, ha valore probatorio tra le parti e permette all’acquirente di chiedere la restituzione dei soldi versati o il risarcimento dei danni in caso di inadempienze da parte del venditore.

Che valore ha una scrittura privata non autenticata

Il valore legale di una scrittura privata non autenticata è limitato, perché obbliga al rispetto degli accordi solo le parti che l'hanno sottoscritta. La sua efficacia probatoria è ancora più limitata, perché condizionata dal comportamento dei firmatari nel momento in cui dovessero sorgere dei problemi.

Efficacia tra le parti

A regolamentare l’efficacia tra le parti è l’articolo 2702 del Codice Civile, secondo il quale il documento costituisce una piena prova delle dichiarazioni dei soggetti che lo hanno sottoscritto, purché:

• la firma venga riconosciuta in modo esplicito dal soggetto che l’ha posta;
• la firma non venga disconosciuta quando si dovesse andare a giudizio.

Nel momento in cui una delle parti dovesse dichiarare "questa firma non è mia", il documento perde di valore legale, almeno fino a quando l’altra parte non avvia un procedimento di verifica della scrittura privata.

Quali sono i limiti e i rischi

Una qualsiasi scrittura privata non autenticata prova chi ha fatto determinate dichiarazioni, ma non certifica che il contenuto sia veritiero (può, infatti, essere contestato apportando altre prove).

I diritti e i doveri che derivano da una scrittura si prescrivono generalmente nell’arco di dieci anni.

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Si può vendere un immobile con scrittura privata

Da un punto di vista strettamente tecnico, un immobile può essere venduto attraverso una scrittura privata: il contratto di compravendita, per essere valido, deve essere scritto, non necessariamente un atto pubblico.

La scelta della scrittura privata, però, ha dei limiti critici che è necessario tenere a mente:

• la scrittura privata non autenticata vincola unicamente venditore ed acquirente, trasferendo la proprietà tra di loro. In mancanza dell’autenticazione delle firme da parte di un notaio l'operazione non può essere iscritta nei registri immobiliari e non ha valore verso terzi;
• la mancata trascrizione non permette di rendere la vendita opponibile verso terzi: il venditore può alienare lo stesso immobile ad un altro soggetto, che trascrive l’atto per primo. Quest’ultimo diventerebbe il legittimo proprietario, nonostante la presenza di una scrittura privata precedente.

Si può trascrivere una scrittura privata non autenticata?

Una scrittura privata, se non è stata autenticata, non può essere trascritta. L’articolo 2657 del Codice Civile prevede che la trascrizione nei registri immobiliari possa avvenire solo e soltanto in presenza di:

• un atto pubblico redatto da un notaio;
• una scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio o da un altro pubblico ufficiale;
• una sentenza di un tribunale attraverso la quale sia stata accertata l’autenticità della firma.

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Cosa succede se non si rispetta una scrittura privata?

Una scrittura privata non autenticata ha lo stesso valore legale di un qualsiasi altro contratto vincolante: anche se non è stato sottoscritto davanti ad un notaio impegna ufficialmente tra le parti che lo hanno firmato. Chi non dovesse adempiere agli obblighi previsti rischia:

• azione legale: la parte lesa può citare l’inadempiente in giudizio con l’obiettivo di ottenere l’esatto adempimento - quindi costringerlo a fare quanto promesso - o la risoluzione del contratto;
• risarcimento dei danni: può essere richiesto il ristoro economico dei danni che sono stati subiti a causa del mancato rispetto dell’accordo;
• efficacia probatoria: nel caso in cui la firma non venga disconosciuta, la scrittura privata è una prova a tutti gli effetti della provenienza delle dichiarazioni effettuate.

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Si può fare un passaggio di proprietà immobile senza notaio?

Non è possibile concludere delle compravendite immobiliari ordinarie tra privati senza passare da un notaio: la legge richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata in modo da poter rendere il trasferimento valido ed opponibile nei confronti di terzi dopo la trascrizione nei pubblici registri.

Quando si vengono a verificare dei casi specifici si può ricorrere a delle procedure alternative, nelle quali l’intervento del notaio è ridotto o sostituito da altri atti legali:

• usucapione: possedere un immobile in modo pacifico e ininterrotto per 20 anni permette di ottenere il riconoscimento della proprietà attraverso la sentenza di un tribunale o un accordo di mediazione;
• separazione o divorzio: in sede di separazione o divorzio, i coniugi possono prevedere il trasferimento di un immobile. Quando l’accordo viene inserito all’interno del verbale di udienza omologato dal giudice, il documento costituisce titolo per chiedere la trascrizione senza un atto notarile;
• successione ereditaria: il passaggio avviene per legge o testamento.