Uffici, il 2025 si chiude in crescita: canoni in aumento e Milano al centro del mercato

Il 2025 si conferma un anno positivo per il mercato degli uffici in Italia, che torna a mostrare segnali di crescita soprattutto nell’ultimo trimestre. I volumi di investimento hanno raggiunto quota 2 miliardi di euro, sostenuti da un buon livello di assorbimento e da una domanda solida per spazi di qualità, elementi che continuano a spingere verso l’alto i canoni nelle location più prestigiose.

Secondo il report Italian Office Spotlight di Savills, il settore uffici si è distinto come uno dei comparti più dinamici del real estate nazionale, posizionandosi al secondo posto per numero di operazioni concluse, con circa 70 deal complessivi. Milano si conferma ancora una volta il principale polo di attrazione per gli investitori, catalizzando il 70% dei volumi totali e 38 transazioni, concentrate prevalentemente nei due principali distretti direzionali: il CBD del centro storico e il CBD di Porta Nuova. Accanto alle aree core, resta vivo anche l’interesse per opportunità selezionate in zone periferiche e nell’hinterland.

Roma registra invece una riduzione della propria quota di mercato, attestandosi al 19% dell’attività complessiva, mentre i mercati regionali mostrano un interesse crescente, con 17 operazioni distribuite tra città come Bergamo, Torino, Bologna, Firenze e Napoli.

La dimensione media delle transazioni continua a ridursi, mentre la presenza di capitali esteri rimane significativa, pur lasciando maggiore spazio agli investitori domestici: nel 2025 la componente internazionale ha rappresentato il 34% dei volumi. I prime net yield si mantengono stabili rispetto all’anno precedente, con valori pari al 4,25% a Milano e al 4,75% a Roma. Per il 2026 si prospetta una possibile compressione dei rendimenti, favorita dal graduale ritorno di capitali core e da una maggiore liquidità, soprattutto sul mercato romano.

Locazioni: domanda forte e canoni in aumento

Sul fronte delle locazioni, Milano chiude l’anno con un assorbimento complessivo di 402.000 mq, in crescita del 6% rispetto al 2024, nonostante un rallentamento registrato nel terzo trimestre. Aumenta anche il numero delle transazioni (+4% su base annua), con una netta prevalenza di spazi di Grado A, che rappresentano il 75% della domanda. Gli occupier mostrano una preferenza sempre più marcata per immobili di alta qualità, certificati ESG e situati in aree centrali.

Nei due CBD milanesi la disponibilità resta contenuta, in particolare per gli asset prime, generando una forte tensione sul mercato. Questa scarsità di offerta ha spinto i canoni prime fino a 780 euro al metro quadro all’anno, segnando un incremento del 7% rispetto al 2024. Parte della domanda si sta così orientando verso aree più periferiche e l’hinterland, dove il numero di transazioni cresce del 17% anno su anno. Molto dinamico anche il CBD di Porta Nuova, che registra un aumento delle operazioni del 21%.

Uno scenario che potrebbe trovare parziale equilibrio nei prossimi anni grazie ai 38 nuovi progetti attualmente in pipeline, con consegna prevista entro il 2028: circa 400.000 mq di nuovi spazi che contribuiranno ad ampliare lo stock disponibile e ad alleviare la pressione sull’offerta.

Secondo Eros Chiodoni, Head of Office Leasing di Savills, “per il quinto anno consecutivo a Milano cresce il numero delle transazioni, a conferma di un cambiamento strutturale nelle preferenze degli occupier, sempre più orientati verso spazi più piccoli, flessibili, centrali e di elevata qualità”. Un trend che rafforza la polarizzazione della domanda sui due CBD e sostiene la crescita dei canoni nei submarket prime, con effetti positivi anche sul resto della città.

Marco Montosi, Head of Investment, sottolinea infine come “il mercato degli uffici chiuda il 2025 con circa 2 miliardi di euro di investimenti, trainati da una forte accelerazione nel quarto trimestre. La selettività resta elevata, ma la stabilità dei rendimenti e il ritorno graduale dei capitali core pongono basi solide per una ripresa nel 2026”.