Contratto degli amministratori di condominio: ecco come funziona

La corretta gestione del condominio richiede una figura professionale capace di coordinare le parti comuni, gli interessi dei singoli proprietari e il rispetto del regolamento. Ma quali sono le caratteristiche principali del contratto per amministratori di condominio? Regolato dall’articolo 1129 del Codice Civile, il ruolo di amministratore si concretizza con un mandato di rappresentanza conferito dall'assemblea, della durata annuale, con rinnovo automatico per un ulteriore anno e possibilità, dopo due anni, di proseguire o revocare l’incarico. Gli amministratori che lavorano per studi e aziende di gestione condominiale sono tutelati dal relativo CCNL nazionale.

Il mandato dell’amministratore secondo il Codice Civile

Non si può dire che la gestione di un condominio non sia complessa: tra le necessità di coordinamento e manutenzione delle parti comuni, e la tutela dei diritti dei singoli condomini, serve spesso un professionista che se ne occupi direttamente. Non a caso, la normativa vigente riconosce l’importanza dell’amministratore, tanto da renderlo obbligatorio per i condomini con più di 8 proprietari, ai sensi dall’articolo 1129 del Codice Civile.

La nomina dell’amministratore avviene da parte dell’assemblea condominiale, con il raggiungimento di una maggioranza qualificata, ovvero la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno i 500 millesimi dello stabile, così come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile. 

Sempre in base all’articolo 1129 del Codice Civile, al momento della nomina il professionista dovrà specificare il proprio compenso analitico, comunicare i propri dati identificativi e provvedere agli obblighi di base per la gestione dello stabile. In particolare, dovrà occuparsi di:

• aprire, se non già disponibile, un conto corrente intestato al condominio, per una gestione trasparente dei movimenti fiscali;
• redigere il rendiconto entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio, convocando almeno un’assemblea annuale per la sua approvazione;
• curare il registro dell’anagrafe condominiale;
• procedere alla riscossione forzosa dei contributi entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è esigibile, salvo dispensa assembleare;
• stipulare o adeguare la polizza di responsabilità civile professionale, su richiesta assembleare.

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Quanto dura il mandato di un amministratore di condominio

La durata del mandato dell’amministratore di condominio è determinata sempre dall’articolo 1129 del Codice Civile, allo scopo di bilanciare stabilità e flessibilità. In seguito alla nomina, l’incarico copre un arco di tempo di:

• un primo anno, a partire dalla data di nomina assembleare;
• un ulteriore anno, a seguito del rinnovo implicito.

Dopo i due anni iniziali, il mandato si rinnova tacitamente di anno in anno fino alla revoca o alla nomina di un nuovo amministratore da parte dell’assemblea. In situazioni di prorogatio, l’amministratore resta in carica per gestire le urgenze, anche dopo la fine formale del contratto. 

Cosa prevede il contratto CCNL per gli amministratori

La nomina di un nuovo amministratore di condominio può avvenire sia scegliendo professionisti autonomi che avvalendosi dei servizi di aziende specializzate in amministrazione condominiale. In questo secondo caso, riferendosi al contratto è utile operare una distinzione:

• il mandato che il condominio conferisce all’amministratore, quest’ultimo dipendente di una società di gestione condominiale, risponde sempre alle specifiche del Codice Civile;
• il Contratto Nazionale degli amministratori di condominio regola invece i rapporti tra il dipendente e lo studio professionale, o l’azienda di amministrazione condominiale, per cui lavora.

I contenuti del contratto nazionale degli amministratori di condominio sono i più vari: includono norme sull’orario di lavoro, retribuzioni di riferimento, condizioni eque lavorative e altri benefici. Tra le previsioni principali, si includono:

• un orario settimanale di circa 40 ore, con possibilità di distribuzione variabile su cinque o sei giorni;
• dei periodi di ferie annuali di almeno 26 giorni, calcolati su base lavorativa, a cui si aggiungono permessi per motivi personali e formativi;
• le mensilità aggiuntive, come ad esempio la quattordicesima prevista dal CCNL degli amministratori di condominio, che matura proporzionalmente nel tempo;
• le norme su malattie, infortuni, conservazione del posto di lavoro e integrazioni salariali;
• gli obblighi di formazione continua e adesione a enti bilaterali per assistenza sanitaria o professionale.

Quali sono i livelli del CCNL per gli amministratori di condominio

Per gli amministratori che sono dipendenti di studi professionali o di aziende di gestione immobiliare, sono previsti anche diversi livelli di inquadramento, con una classificazione in base a responsabilità, competenze e autonomia. 

Nel contratto da dipendenti degli amministratori di condominio sono solitamente presenti sette livelli principali, a seconda delle mansioni svolte e delle responsabilità assunte dal lavoratore:

• il livello quadro è riservato alle figure di massima responsabilità, che gestiscono in modo autonomo studi complessi o ampi portafogli di condomini;
• il livello A1, ovvero direttivo di prima categoria, prevede alte competenze tecniche e amministrative, con piena autonomia decisionale su questioni rilevanti;
• il livello A2, cioè direttivo di seconda categoria, include ruoli di collaborazione pregiata, con funzioni direttive e di coordinamento;
• il livello B1, ovvero di concetto di prima categoria, prevede mansioni specializzate che richiedono elevata autonomia e responsabilità operativa;
• il livello B2, cioè di concetto, include impiegati con autonomia nelle proprie funzioni amministrative e gestionali;
• il livello C, suddiviso in C1 e in C2, riguarda impiegati con mansioni di concetto e amministrative, come la gestione diretta di condomini, la redazione di bilanci e di rapporti con fornitori. In particolare, il livello C1 del CCNL amministratori di condominio rappresenta il profilo più qualificato di questa fascia, con maggiore autonomia e retribuzioni medie più alte;
• il livello D, suddiviso in D1 e D2, copre infine ruoli operativi ed esecutivi di supporto, come segreteria, archiviazione e attività amministrative di base.

È utile aggiungere che il guadagno dell’amministratore di condominio varia in base alle qualifiche e alle mansioni, nonché in relazione all’attività esercitata come autonomo oppure come dipendente di uno studio professionale.

La revoca e la chiusura del contratto dell’amministratore

La revoca dell’incarico a un amministratore di condominio può avvenire tramite meccanismi assembleari o giudiziari, in base a quanto previsto sempre dall’articolo 1129 del Codice Civile.

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Di norma, la revoca è possibile in qualsiasi momento, spesso motivata da gravi inadempienze, come la mancata trasparenza nella gestione finanziaria o conflitti d’interesse non dichiarati. Per farlo, l’assemblea deve raggiungere una maggioranza qualificata, pari alla maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno 500 millesimi del valore dello stabile. 

Tuttavia, la procedura può essere avviata anche dal singolo condomino, che per irregolarità gravi - come l’omissione del rendiconto, in base all’articolo 1129 del Codice Civile - può ricorrere al tribunale chiedendo la revoca giudiziaria. Alla chiusura del contratto, l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione a propria disposizione: a questo punto, si calcolerà il compenso dovuto e si verificheranno eventuali debiti pendenti.

Le stesse modalità si applicano non solo ai singoli professionisti, ma anche per il contratto con studi professionali di amministratori di condominio: è sempre il condominio a optare per la revoca, secondo le modalità previste dalla legge.

Gli effetti sul mandato delle dimissioni dell’amministratore

Per contro, può essere l’amministratore a scegliere di lasciare l’incarico, presentando le proprie dimissioni. In questo caso, si attivano dei meccanismi di governance del condominio che ne garantiscano la continuità, in attesa della nuova nomina.

Il ritiro deve essere formalmente comunicato all’assemblea, che procede a nomina del sostituto per evitare interruzioni. In linea generale, le dimissioni:

• non necessitano di motivazione;
• attivano un periodo di proroga temporanea, dove l’amministratore uscente continua a occuparsi delle urgenze, in attesa del sostituto;
• comportano la cessazione automatica del mandato alla nomina del nuovo, con rendiconto finale obbligatorio.

Diverso è però il caso di un amministratore dipendente di uno studio professionale, dove le dimissioni sono in relazione all’azienda. Di solito, il dipendente che:

• vuole lasciare un condominio specifico, ma continuare a lavorare per lo studio, deve comunicarlo sia all’azienda che al condominio, affinché di concerto si possa trovare un rapido sostituto interno allo studio stesso;
• vuole abbandonare lo studio, deve rispettare il preavviso di dimissioni del CCNL, dai 15 ai 120 giorni in base al livello e all’anzianità.

In ogni caso, le dimissioni del lavoratore non dovranno andare a discapito della continuità di gestione del condominio, in base alle esigenze espresse dall’assemblea.