Ripartizione spese della colonna di scarico in condominio: chi paga?

La gestione della rete fognaria all'interno di un edificio rappresenta uno degli oneri più complessi per la gestione condominiale, richiedendo un coordinamento preciso tra interventi tecnici e applicazioni giuridiche. La ripartizione delle spese per la colonna di scarico in condominio (sia essa fecale che per acque chiare) segue il principio dettato dall'ex articolo 1123, del Codice civile. 

Il comma 3 stabilisce, infatti, che i costi di manutenzione e riparazione gravino esclusivamente sui condòmini i cui appartamenti siano effettivamente raccordati a quella specifica colonna, da suddividere in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. Tale assunto costituisce il pilastro per una corretta ripartizione della colonna di scarico.

Come funziona la colonna di scarico condominiale

Per comprendere come allocare i costi, è prioritario analizzare il funzionamento strutturale dell'impianto. La colonna di scarico è composta da una tubazione verticale che attraversa i piani dell'edificio, raccogliendo i reflui dalle singole unità immobiliari. 

Ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile, questa condotta è considerata parte comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Dal punto di vista tecnico, l'impianto comprende:

• il tratto verticale, ovvero la colonna propriamente detta, che funge da condotto principale per la caduta dei reflui;
• l'innesto (o la braga), costituente l'elemento a "T" o "Y" che collega la tubazione orizzontale privata alla verticale comune;
• il condotto orizzontale, che include la tubazione interna dell'appartamento, utile a convogliare i liquidi verso la colonna;
• lo sfiato della colonna di scarico, costituente la parte terminale che spunta sul tetto, necessaria per evitare sifonamenti e garantire il corretto deflusso.

La presunzione di condominialità opera finché la tubazione serve la collettività degli utenti o un gruppo di essi. Laddove il guasto interessi esclusivamente la tubazione orizzontale situata all'interno del solaio o del muro privato, la responsabilità e le relative spese ricadono interamente sul singolo proprietario.

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Come si ripartiscono le spese della colonna fecale

In presenza di una rottura o della necessità di una sostituzione della colonna di scarico condominiale, il preventivo deve essere sottoposto all'assemblea o approvato dall'amministratore in caso di urgenza. L'identificazione del gruppo di condòmini allacciati alla specifica verticale è il primo passo operativo. 

Una volta individuati, si procede al ricalcolo delle quote partendo dalle tabelle millesimali generali. Se, ad esempio, tre unità immobiliari servite dalla medesima colonna possiedono rispettivamente 100, 150 e 250 millesimi, la ripartizione della colonna di scarico condominiale avviene rapportando questi valori al totale del gruppo (500 millesimi), determinando così le nuove percentuali di spesa. Pertanto: 

• si individuano le unità servite dalla colonna di scarico e si considerano i rispettivi millesimi generali;
• si fa la somma dei millesimi del gruppo dei condòmini;
• per ciascuno si calcola la quota, dividendo i millesimi del gruppo per la somma dello stesso;
• la quota ottenuta si applica al costo dell’intervento.

Questo metodo garantisce il rispetto del criterio di proporzionalità sancito dall'articolo 1123 del Codice Civile, evitando delibere annullabili per criteri di riparto errati.

Distinzione tra spese di conservazione e d'uso

Bisogna prestare attenzione alla natura dell'intervento per una corretta attribuzione dei costi. Mentre la riparazione della conduttura verticale è un'obbligazione propter rem a carico dei proprietari, esistono casistiche in cui l'uso della cosa comune incide sul riparto, specialmente quando si parla di manutenzione ordinaria e igiene. Di seguito si riporta uno schema di sintesi per orientarsi tra le diverse voci di spesa.

Tipologia di Intervento	Manutenzione o natura della spesa	Soggetto Obbligato (Chi paga)	Criterio di Ripartizione	Costi Correlati (Ripristino murario)
Videoispezione e diagnosi	Ordinaria	Condòmini allacciati alla verticale	Ripartizione colonna di scarico per millesimi parziali	Inclusi nel costo del servizio tecnico
Spurgo e disostruzione	Ordinaria	Conduttori (Affittuari) o utilizzatori	Millesimi d'uso (o riparto tra utilizzatori)	Generalmente non previsti
Rottura tubo verticale (comune)	Straordinaria	Proprietari unità immobiliari servite	Art. 1123, c. 3 c.c. (millesimi di proprietà)	A carico del gruppo di condòmini (condominio parziale)
Intervento di Relining (risanamento)	Innovazione/ straordinaria	Proprietari unità immobiliari servite	Millesimi di proprietà riparametrati	Assenti o minimi (intervento non distruttivo)
Rottura della "Braga" (innesto)	Manutenzione privata	Singolo Condòmino servito	100% a carico del proprietario esclusivo	Interamente a carico del singolo proprietario
Riparazione sfiato della colonna	Straordinaria	Tutti i condòmini serviti dalla colonna	Ripartizione della colonna di scarico millesimale	Condivisi tra gli utilizzatori della verticale

Come si dividono le spese per lo spurgo

L'intervento di disostruzione di una colonna di scarico condominiale intasata differisce sostanzialmente dalla riparazione strutturale. Mentre la rottura di un tubo è spesso legata all'usura del tempo o a vizi costruttivi, l'intasamento è frequentemente connesso all'uso quotidiano dell'impianto.

In linea generale, le spese per lo spurgo e la pulizia dei pozzetti si ripartiscono, in base ai millesimi, tra i condòmini che utilizzano la specifica condotta. Tuttavia, sotto il profilo del rapporto tra locatore e conduttore, la spesa per la disostruzione è solitamente a carico dell'inquilino, essendo un servizio strettamente legato all'utilizzo dell'impianto. 

Al contrario, la spesa per la riparazione della conduttura rimane a carico del proprietario. Per quanto riguarda chi paga per la manutenzione del pozzetto condominiale, i costi seguono la medesima logica. Pertanto: 

• se il pozzetto raccoglie solo i reflui di una determinata colonna, la spesa è parziale;
• se, invece, su di esso convergono gli scarichi dell'intero edificio, partecipa alle spese tutta la compagine condominiale.

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Chi paga per la rottura della colonna fecale

La questione della responsabilità civile per i danni da infiltrazioni è centrale. Il condominio, in quanto custode dei beni comuni, risponde dei danni cagionati dalla colonna di scarico ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile. Ciò significa che, qualora una perdita nella colonna verticale causi dei danni a un appartamento, il condominio deve risarcire il danneggiato. 

Un caso particolare riguarda la "braga", ovvero l'innesto che collega lo scarico del singolo appartamento alla colonna verticale. Le sentenze della Cassazione sulla colonna di scarico condominiale, tra le quali la numero 12894/1995, convengono nel non considerare la braga come parte comune qualora serva esclusivamente a convogliare gli scarichi di una sola unità immobiliare. Anche in questo caso, si osserva che: 

• se il danno origina dal raccordo, la spesa è del singolo condòmino;
• se, invece, il guasto interessa la tubazione verticale, la ripartizione della spesa per la colonna di scarico coinvolge l'intero gruppo servito.

Relining tubazioni: che cos'è e chi lo paga

Nell'ambito di un intervento moderno, le aziende specializzate propongono spesso una tecnica non distruttiva di risanamento che permette di inserire una guaina impregnata di resina all'interno della tubazione danneggiata. Questa procedura è conosciuta come relining.

Sebbene il costo del materiale possa apparire elevato, grazie a questo intervento si evita la demolizione dei muri, rendendo la complessiva ripartizione delle spese per la colonna di scarico più vantaggiosa e il lavoro meno invasivo per i residenti.

Casistiche particolari e responsabilità del condòmino

Qualora l'ostruzione della colonna sia causata dall'immissione di materiali non idonei (come stracci, residui edili o eccesso di grassi) e sia possibile individuare con certezza il responsabile tramite videoispezione, l'intero costo dell'intervento e dei danni può essere addebitato al singolo condòmino negligente. 

In assenza di una prova certa sulla responsabilità individuale, il criterio applicabile resta quello dei millesimi di proprietà tra i soli utenti della colonna interessata, evitando tuttavia di addebitare costi a chi, come nel caso di cantine o negozi non allacciati, non tragga alcuna utilità dall'impianto. Per procedere correttamente, l'amministratore deve verificare:  

• lo schema della colonna di scarico condominiale;
• le tabelle millesimali delle colonne di scarico, se esistenti. 

Nel caso di una loro mancanza, il professionista deve operare la riparametrazione aritmetica basata sui millesimi generali, garantendo così una trasparente e legale gestione degli oneri condominiali.