Immobiliare Italia, i settori che trainano gli investimenti in crescita

Secondo l’ultimo rapporto pubblicato da Kroll, il mercato immobiliare italiano ha chiuso il secondo semestre 2025 con segnali di espansione robusta e diffusa, raggiungendo nuovi livelli record per volume di investimenti corporate. L’analisi, elaborata dal Centro Studi della società e presentata a Milano, evidenzia un sistema in evoluzione, sostenuto da capitali istituzionali, dinamiche urbane favorevoli e nuove asset class emergenti.

Investimenti ai massimi storici

Nel corso del 2025 gli investimenti corporate in Italia hanno raggiunto circa 12,3 miliardi di euro, segnando una crescita del 26% rispetto all’anno precedente e stabilendo un nuovo picco storico. A dominare il mercato è stato il comparto retail, che con 3,4 miliardi di euro ha rappresentato il 28% del totale. Seguono hospitality e healthcare, che insieme hanno assorbito 2,9 miliardi di euro, mentre la logistica si è attestata a 2,15 miliardi.

La performance del retail è stata sostenuta da operazioni di grande dimensione concluse nella seconda parte dell’anno. Tra le più rilevanti figurano la cessione di Oriocenter, l’acquisizione di un portafoglio outlet da parte di Frey e la vendita di asset immobiliari collegati al gruppo Carrefour.

Hospitality e healthcare in espansione

Nel comparto hospitality, il segmento alberghiero rappresenta circa tre quarti degli investimenti complessivi, con il luxury a fare da principale catalizzatore di capitali. Parallelamente, il settore healthcare ha raggiunto un livello record prossimo ai 700 milioni di euro, confermando un posizionamento di nicchia per numero di operazioni ma con ticket medi particolarmente elevati.

Living e student housing: domanda strutturalmente forte

Gli investimenti nel segmento living e sviluppi hanno superato 1,1 miliardi di euro, pari a circa il 9% del totale. Lo student housing emerge come area strategica: la crescita della popolazione universitaria italiana, oggi vicina a 1,7 milioni di studenti, si confronta con un’offerta abitativa ancora limitata. Questo squilibrio sostiene l’interesse per progetti PBSA e attrae operatori internazionali, sia in operazioni core sia in iniziative di sviluppo.

Milano e Roma poli di attrazione del capitale

Il report evidenzia il ruolo determinante delle principali aree urbane. Milano continua a essere il principale hub nazionale per gli investimenti in living e sviluppo urbano, intercettando circa due terzi dei capitali del segmento. Il processo di rigenerazione della città è ulteriormente rafforzato dagli interventi infrastrutturali legati ai Olimpiadi Invernali 2026, che favoriscono progetti mixed-use e mantengono elevata la domanda immobiliare.

Anche Roma attraversa una fase di intensa trasformazione. Gli interventi di riqualificazione urbana e gli investimenti pubblici connessi al PNRR stanno contribuendo a rafforzare l’attrattività della capitale. L’offerta residenziale nel centro storico resta limitata, sostenendo la pressione sui prezzi, mentre nel settore direzionale cresce l’interesse per le aree CBD e Greater EUR, con una progressiva riconversione verso funzioni residenziali e ricettive.

Prospettive 2026: nuovi segmenti e ritorno degli istituzionali

Le previsioni indicano la prosecuzione del ciclo espansivo anche nel 2026, con una maggiore concentrazione su asset influenzati dai macro-trend demografici e tecnologici. Secondo Paola Ricciardi, il mercato italiano continuerà a mostrare attrattività grazie allo sviluppo dell’hospitality, all’espansione delle soluzioni abitative alternative per giovani e senior e alla crescita di segmenti emergenti come healthcare e data center. Il retail, inoltre, beneficia del ritorno degli investitori istituzionali e della solidità dei centri commerciali e delle high street.