Mutuo non concesso e restituzione della caparra: come funziona?

Quando ci si appresta ad acquistare un immobile, bisogna prestare attenzione non solo alle condizioni di un eventuale finanziamento, ma anche agli obblighi nei confronti del venditore. Ad esempio, è possibile richiedere la restituzione della caparra se il mutuo non è concesso? 

In linea generale, dipende dalla presenza di una clausola sospensiva nel preliminare di compravendita o nella proposta d’acquisto: senza questa condizione espressamente inserita nel contratto, il venditore può trattenere la caparra a titolo di risarcimento. È perciò sempre utile prevederla e, in ogni caso, usare strumenti online per trovare il mutuo migliore, così da ridurre il rischio di un rifiuto da parte della banca.

Quando si ha diritto alla restituzione della caparra

In base a quanto previsto dall’articolo 1385 del Codice Civile, all’interno di un contratto preliminare di compravendita, la caparra assume una natura confirmatoria. In altre parole, rafforza l’impegno delle parti a concludere l’accordo o, ancora, a liquidare preventivamente eventuali danni da inadempimento. Ma quando si ha diritto alla sua restituzione?

In linea generale, sono diversi i casi che permettono al compratore di recuperare la caparra versata per l’acquisto di un immobile. Fra i principali, è possibile procedere:

• quando il venditore non adempie ai propri obblighi, ad esempio perché non libera l’immobile, emergono vizi occulti o risultano ipoteche non dichiarate. In questo caso, se l’acquirente decidere di recedere dal contratto, il venditore deve restituire una somma doppia rispetto a quella versata;
• quando si verificano eventi di impossibilità sopravvenuta non imputabili all’acquirente oppure gravi difformità emerse in fase di perizia, che configurano inadempimento del venditore. In questi casi la caparra viene restituita integralmente;
• quando il preliminare prevede una condizione sospensiva, ai sensi dell’articolo 1353 del Codice Civile, come ad esempio la finalizzazione della compravendita vincolata all’approvazione di un mutuo.

Anche in presenza di una clausola sospensiva, è comunque sempre utile tutelarsi preventivamente, ad esempio chiedendo alla banca una pre-delibera del finanziamento o, ancora, effettuando una simulazione del mutuo per accertarne in anticipo la fattibilità.

Ancora, la caparra può essere restituita anche quando vi è una rinuncia consensuale da entrambi alle parti o, ancora, se il preliminare viene annullato per vizi di consenso. Inoltre, eventuali clausole penali pattuite tra le parti, in base all’articolo 1382 del Codice Civile, possono incidere sulle conseguenze economiche dell’inadempimento.

Quando non viene restituita la caparra

Per contro, vi sono casi in cui la caparra rimane nelle disponibilità del venditore. Sempre ai sensi dell’articolo 1385 del Codice Civile, ciò solitamente avviene per inadempienza da parte del compratore. In particolare, la somma versata non viene restituita se l’acquirente:

• si ritira dalla compravendita senza giustificato motivo;
• non si presenta al rogito notarile, nonostante il preliminare sia efficace;
• fornisce documenti incompleti, falsi o errati che impediscono la stipula;
• non ottiene l’erogazione del mutuo e il preliminare non include una clausola sospensiva.

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Ma cosa succede alla caparra confirmatoria con un mutuo 100%, se la banca non dovesse acconsentire all’erogazione? In questo caso valgono le regole generali del preliminare: con clausola sospensiva la caparra viene restituita integralmente, altrimenti il venditore può trattenerla a titolo di risarcimento. La banca non eroga alcuna somma e non interviene sul destino della caparra stessa.

Quando invece il finanziamento viene concesso e si arriva al rogito, sostanzialmente la caparra rientra nel mutuo: viene imputata come acconto sul prezzo finale, il notaio regola i flussi finanziari e la banca eroga l’importo deliberato, detraendo implicitamente quanto già versato. In pratica, non c’è una restituzione diretta della somma anticipata, ma l’acquirente recupera l’equivalente attraverso l’erogazione totale del finanziamento.

Cosa succede se il mutuo non viene concesso: si perde la caparra?

Può capitare che la banca, a seguito della verifica della situazione reddituale del richiedente o alla perizia sull’immobile, decida di non erogare il mutuo. Cosa accade in questo caso, si perde la caparra confirmatoria?

Molto dipende dalle condizioni sottoscritte nel preliminare di compravendita o nella proposta irrevocabile d’acquisto:

• se è stata inserita la condizione sospensiva, la mancata erogazione del mutuo rende il contratto inefficace. Non essendoci quindi inadempimento né da parte dell’acquirente, né dal venditore, la caparra viene semplicemente restituita;
• se la clausola sospensiva non è stata invece prevista, il venditore può trattenere la caparra a titolo di risarcimento.

È però bene sapere che il mancato avveramento della condizione sospensiva implica la restituzione della caparra, ma l’acquirente deve dimostrare di avere agito in buona fede, ai sensi dell’articolo 1375 del Codice Civile, ovvero di aver presentato una richiesta seria e tempestiva di finanziamento - eventualmente presso più istituti - senza comportamenti che ostacolino l’avveramento della condizione stessa.

Cosa succede se il preliminare non è vincolato al mutuo?

Proprio perché gli esiti possono essere importanti per l’acquirente, è utile soffermarsi su ciò che può accadere se il preliminare o la proposta d’acquisto non sono vincolati al mutuo.

In assenza delle condizioni sospensive, il preliminare diventa efficace e vincolante anche se l’istituto di credito non ha acconsentito al finanziamento. In altre parole, il mancato mutuo non libera l’acquirente dall’obbligo di stipulare il rogito: se non procede, è considerato inadempiente. In questo caso, il venditore può:

• trattenere la caparra confirmatoria, come spiegato nei precedenti paragrafi;
• richiedere il risarcimento del danno ulteriore;
• richiedere l’esecuzione forzata del contratto, ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile.

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Le parti possono anche decidere di accordarsi diversamente, modificando le condizioni del preliminare: ad esempio, il venditore potrebbe acconsentire di attendere una nuova richiesta di finanziamento. Ma con un mutuo rifiutato, dopo quanto si può riprovare? Non ci sono tempistiche precise: di solito è possibile procedere immediatamente con un nuovo istituto di credito o, ancora, indicativamente dopo 30-90 giorni con il precedente.

In simili situazioni, fra gli acquirenti sorge anche un altro dubbio: “Se la banca non concede il mutuo, devo pagare l’agenzia?”. Allo stesso modo, dipende sempre dalla clausola sospensiva:

• se presente, il mediatore non matura il diritto alla provvigione, ai sensi dell’articolo 1757 del Codice Civile, salvo diverso accordo tra le parti. Questo principio è stato confermato dalla Cassazione, ad esempio con l’ordinanza 18953/2024;
• se assente, il preliminare è efficace e vincolante e, di conseguenza, il mediatore ha diritto alla provvigione.

L’utilità della pre-delibera del mutuo

Poiché i rischi del mancato ottenimento di un finanziamento, in assenza di una condizione sospensiva, possono essere anche molto elevati per l’acquirente, è sempre indicato cautelarsi anche con una pre-delibera del mutuo.

Tramite questa procedura non vincolante, l’istituto di credito valuta la fattibilità di un futuro finanziamento, sulla base di un’analisi preliminare del reddito e del patrimonio del richiedente. In linea generale, la pre-delibera offre all’acquirente: 

• una maggiore serenità nella possibile erogazione del finanziamento;
• una rafforzata posizione negoziale nei confronti del venditore, così più propenso ad accettare clausole sospensive;
• la possibilità di dimostrare la propria buona fede, in caso di controversie legate alla mancata erogazione del mutuo.

In altre parole, provvedere sia alla richiesta di una pre-delibera che all’inserimento di una clausola sospensiva nel preliminare o nella proposta d’acquisto, protegge più che efficacemente l’acquirente dal rischio di perdere la caparra.