Manutenzione delle tubazioni sulla servitù di passaggio: chi provvede?

La gestione di proprietà confinanti rappresenta una sfida complessa, soprattutto quando vi sono infrastrutture condivise per necessità o, ancora, funzionali a terreni limitrofi. Ad esempio, emergono di frequente dubbi su chi debba provvedere alle attività di manutenzione della servitù di passaggio delle tubazioni, come i condotti dell’acqua, del gas o delle fognature che attraversano più aree private. 

In linea generale, spetta al proprietario del fondo dominante sostenere le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, garantendo che gli interventi non causino aggravi o danni ai fondi serventi. Tuttavia, se i lavori apportano vantaggi a tutte le proprietà coinvolte, le spese vanno ripartite.

Che cos’è la servitù di passaggio per gli impianti

Per garantire la piena disposizione e fruibilità delle principali infrastrutture, l’ordinamento riconosce un preciso diritto reale di godimento al titolare di un fondo: la servitù di passaggio per gli impianti. 

In altre parole, il proprietario del fondo dominante può far transitare tubi, cavi e condotti attraverso il terreno di un altro proprietario, ovvero del fondo servente, per soddisfare esigenze idriche, fognarie, energetiche o di gas. Tale diritto rappresenta un onere concreto sul fondo altrui, che autorizza la posa, l’ispezione e la manutenzione delle infrastrutture sotterranee o aree.

A livello di Codice Civile, questa tipologia di servitù rientra fra le prediali volontarie o coattive, disciplinate dall’articolo 1027 e seguenti. In particolare:

• il fondo dominante deve trarre utilità diretta dall’impianto;
• il fondo servente subisce una limitazione del proprio diritto di proprietà;
• l’esercizio del diritto deve avvenire con il minore incomodo possibile, ai sensi dell’articolo 1069 del Codice Civile.

Un esempio tipico è la servitù di passaggio per le tubazioni d’acqua di un condominio, che possono passare attraverso un limitrofo terreno altrui, per garantire allo stabile condominiale l’accesso ai servizi idrici.

Cos’è la servitù di passaggio per un tubo dell’acqua

I diritti reali di godimento si estendono generalmente a tutte le infrastrutture, tuttavia fra le maggiormente coinvolte vi rientrano quelle idriche, come ad esempio la servitù di passaggio per tubi dell’acqua. Più precisamente, si parla di servitù di acquedotto che autorizzano il passaggio di condotte idriche - potabili o da irrigazione - attraverso il fondo altrui.

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Questa tipologia non riguarda solo il singolo tubo ma anche la fascia di terreno circostante e, inoltre, può essere:

• volontaria, ovvero costituita per contratto con il titolare del fondo servente;
• coattiva, cioè obbligatoria e per necessità, ai sensi dell’articolo 1033 del Codice Civile.

Quando la servitù di passaggio è obbligatoria

Di frequente, la servitù di passaggio è considerata coattiva, cioè obbligatoria. Quando l’interesse pubblico o la necessità concreta di un fondo dominante lo impongono, il proprietario di un fondo servente non può opporsi alla predisposizione delle necessarie infrastrutture.

Relativamente alle tubature, fra i casi principali disciplinati dal Codice Civile vi rientrano:

• la servitù di acquedotto coattivo, prevista dall’articolo 1033, che si verifica quando un fondo non ha accesso autonomo all’acqua potabile o per l’irrigazione, se non passando attraverso il fondo altrui;
• la servitù di scarico coattivo, all’articolo 1043, per convogliare le acque reflue o piovane quando non esistono altre soluzioni.

È però utile sottolineare che, in questi casi obbligatori, è prevista un’indennità per la servitù di passaggio delle tubazioni dell’acqua: il proprietario del fondo servente ha diritto a una compensazione proporzionata al pregiudizio subito, spesso calcolata in base alla diminuzione del valore del terreno.

Non bisogna inoltre dimenticare anche la possibilità di servitù di passaggio delle tubazioni dell’acqua per usucapione, che si manifesta quando le tubature sono apparenti, visibili, permanenti ed esercitate per vent’anni in modo pacifico e non clandestino, ai sensi dell’articolo 1061 del Codice Civile.

La manutenzione ordinaria e straordinaria della servitù di passaggio

Può capitare che le infrastrutture posate su terreni limitrofi necessitino di riparazioni. Ma quale tipo di intervento può rendersi necessario?

In linea generale, si tratta di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria della servitù di passaggio. Nel primo gruppo vi rientrano interventi di natura ciclica o conservativa, quali:

• la pulizia periodica delle tubazioni e dei pozzetti;
• piccole riparazioni per perdite occasionali e ostruzioni;
• controlli visivi o, ancora, sostituzione di valvole o raccordi usurati.

Sono invece considerati straordinari gli interventi di:

• sostituzione integrale di tratti di tubo danneggiati;
• scavi per raggiungere condotte profonde;
• nuove opere, come strutture di protezione o di drenaggio. 

Gli interventi possono essere eseguiti dal proprietario del fondo dominante, o da un suo delegato tecnico, preavvisando il fondo servente con un anticipo ragionevole. Ancora, i lavori devono arrecare il minor disturbo possibile, ai sensi dell’articolo 1069 del Codice Civile.

Chi paga le spese di manutenzione e riparazione della servitù di passaggio

Ma chi sostiene i costi della manutenzione delle infrastrutture soggette a servitù? In linea generale, è il proprietario del fondo dominante a doversi far carico di tutte le spese, soprattutto se dalle tubature trae vantaggi esclusivi.

Tuttavia, quando le opere apportano un beneficio concreto anche al fondo servente, i costi possono essere suddivisi. Relativamente a questo principio, esistono diverse sentenze sulla ripartizione delle spese di servitù di passaggio: ad esempio la Cassazione, con l’ordinanza 6653/2017, ha confermato cha la suddivisione vale sia quando i lavoro sono eseguiti dal dominante, ma beneficiano anche il servente, sia quando è il servente stesso a intervenire nel proprio interesse. 

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Nella pratica, si immagini il caso della servitù di passaggio delle tubazioni della fognatura, necessaria per il fondo dominante. In caso di manutenzione:

• se i condotti servono solo il fondo dominante, tutte le spese sono a carico del titolare;
• se i tubi servono anche il servente - ad esempio, garantendo un maggior drenaggio - le spese vengono condivise, con un contributo proporzionale all’utilità oggettiva.

È sempre utile ricordare che, in ogni caso, il fondo servente già beneficia di un’indennità per la predisposizione della servitù: si pensi a uno scarico fognario su una proprietà altrui, che deve essere adeguatamente ricompensato al momento della sua creazione, dati i disagi e la possibile perdita del valore del terreno.

Ancora, accordi contrattuali o regolamenti condominiali possono derogare a questo criterio, purché riportati in forma trasparente e opportunamente trascritti. È ad esempio il caso di una servitù di passaggio di tubi condominiali su un limitrofo terreno agricolo: in virtù di spese virtualmente elevate, dati condotti che servono una pluralità di persone nello stesso stabile, il condominio può decidere di farsi carico di tutte le spese anche quando beneficiano il fondo servente, purché ve ne sia testimonianza scritta.

Cosa fare in caso di abusi o danni dovuti alla servitù

Bisogna infine considerare tutte quelle situazioni che, a causa di lavori mal eseguiti o di azioni non consone da parte del titolare del fondo dominante, generano danni materiali o determinano un abuso della servitù di passaggio. 

Il caso tipico è quello di una strada dissestata dalla servitù di passaggio, a causa del transito eccessivo di mezzi pesanti, temporanei allagamenti o lavori eseguiti in modo negligente. In questi casi, il titolare del fondo servente può:

• inoltrare una diffida formale per richiedere la cessazione dell’abuso e il ripristino dei luoghi;
• avviare un tentativo di mediazione obbligatoria, ai sensi del D.Lgs. 28/2010;
• ricorrere al giudice per chiedere un provvedimento d’urgenza, ai sensi dell’articolo 700 del Codice di Procedura Civile, che imponga la riduzione dell’incomodo e il risarcimento dei danni;
• richiedere, in casi estremi, la cessazione dell’abuso e la riduzione in pristino ai sensi dell’articolo 1067 del Codice Civile.

È sempre consigliato documentare i danni subiti con foto e perizie tecniche, meglio se in grado di dimostrare lo stato dei luoghi sia prima che dopo l’intervento.