In un contesto segnato da instabilità geopolitica, inflazione persistente e tassi di interesse ancora elevati, il settore immobiliare si riposiziona come asset class difensiva e al tempo stesso selettivamente opportunistica. È la lettura di PGIM, tra i principali gestori di investimenti immobiliari a livello globale, affidata a Greg Kane, Head of European Investment Research Real Estate. La tesi di fondo è che la forte correzione dei mercati degli ultimi anni abbia creato opportunità di acquisto relativamente convenienti su asset capaci di generare redditi legati all'inflazione, con livelli di occupazione sempre alti data la scarsità strutturale dell'offerta in quasi tutti i segmenti.
Diversificare gli investimenti come risposta all'imprevedibilità
Tra gli investitori istituzionali globali la diversificazione è tornata protagonista, e non per motivi di stile ma per necessità. Il primo motivo è strutturale: l'elevata imprevedibilità dell'evoluzione degli scenari globali rende rischiosa qualsiasi concentrazione strategica o geografica. Il secondo è tecnico: le differenze nei fattori che determinano i rendimenti — tra regioni, settori e tipologie di asset — si sono ampliate, aumentando sia i vantaggi di un portafoglio diversificato sia il potenziale di sovraperformance derivante da un'allocazione efficace.
Scegliere beni primari in fase favorevole
La risposta di PGIM si articola su due pilastri. Il primo, di natura strutturale, è orientato agli asset legati alla domanda di beni primari — abitazioni, retail di prima necessità, connettività digitale — che garantiscono flussi di cassa difensivi e prevedibili. Il secondo, di natura tattica, punta ai settori con momentum di mercato favorevole, dove bassi valori di ingresso e necessità di rifinanziamento e capex creano opportunità di generazione di valore nel tempo, seppur con un approccio selettivo imposto dalle attuali condizioni di mercato.
Il residenziale tira: dalla casa tradizionale al senior housing
Il settore di punta della strategia strutturale è il residenziale, che PGIM descrive come in forte espansione su scala globale. Tre forze convergenti alimentano la domanda: la crescente difficoltà di accesso alla proprietà immobiliare, la carenza di alloggi moderni nelle grandi città e il numero crescente di studenti e anziani che richiedono soluzioni abitative specializzate. A queste si aggiunge un effetto di polarizzazione indotto dalla tecnologia e dall'aumento della produttività: da un lato cresce la domanda di abitazioni in linea con lo stile di vita da parte di chi vede aumentare redditi e patrimoni; dall'altro si rafforza il bisogno di alloggi accessibili per chi subisce la sostituzione del proprio lavoro e una crescita salariale più contenuta.
Senior housing, asset sotto i riflettori
In questo quadro, il senior housing emerge come la strategia ad alta convinzione per eccellenza. A sostenerla è l'imminente ondata di crescita nella fascia di popolazione oltre gli 80 anni nella maggior parte dei mercati sviluppati, combinata con bassi tassi di sfitto, pipeline di nuova offerta limitata e solide prospettive di crescita dei canoni. Gli Stati Uniti restano il mercato principale, ma le opportunità di costruire e scalare piattaforme operative in mercati meno maturi — Europa e Asia-Pacifico — diventano sempre più interessanti.
Multifamily e residenziale tradizionale
Anche il multifamily e il residenziale tradizionale sono nell'orbita della strategia, sebbene con qualche cautela di breve periodo legata agli elevati costi di costruzione. Negli Stati Uniti persiste un eccesso di offerta di appartamenti ancora da assorbire, il che rende per ora più attrattive le opportunità di credito, incluse le strategie di finanziamento bridge-to-agency. Le previsioni di crescita dei canoni nel segmento multifamily in Australia, Giappone ed Europa continentale centrale sono invece sostenute da bassi tassi di sfitto e da una domanda alimentata dall'urbanizzazione.
Alloggi per studenti, co-living e manufactured housing: le nicchie ad alto potenziale
I modelli abitativi ad alta densità — alloggi per studenti e co-living — vengono indicati come strumenti efficaci per migliorare la fattibilità dei progetti, soprattutto in Europa, dove presentano un vantaggio regolatorio non trascurabile: non sono soggetti ai vincoli rigidi sul controllo degli affitti che pesano sul residenziale tradizionale, consentendo una maggiore libertà nella crescita dei canoni. Negli Stati Uniti, il segmento delle abitazioni prefabbricate offre invece rendimenti interessanti corretti per il rischio, beneficiando di un basso onere di investimenti in conto capitale — un fattore particolarmente vantaggioso in un contesto di costi volatili.
Infrastrutture urbane e data center: la città che cambia genera domanda
Accanto al residenziale, PGIM individua opportunità rilevanti nelle infrastrutture urbane. La logistica urbana continua a registrare forte domanda in quasi tutto il mondo, per la cronica scarsità di strutture moderne nelle aree metropolitane e nelle loro immediate vicinanze. Negli Stati Uniti si aggiungono il retail di generi di prima necessità e le strutture mediche ambulatoriali come asset con caratteristiche difensive.
Il segmento più dinamico è però quello dei data center a bassa latenza. La domanda alimentata dal cloud e dall'intelligenza artificiale è in forte accelerazione, mentre l'offerta è compressa da tre vincoli convergenti: disponibilità di energia elettrica, restrizioni urbanistiche e colli di bottiglia delle reti. Il risultato è una crescita dei canoni di locazione destinata a restare strutturalmente elevata.
Ospitalità, logistica e uffici: investimenti tattici
Sul fronte delle strategie cicliche, PGIM vede nell'ospitalità europea e asiatica una delle opportunità più interessanti, grazie alla ripresa del turismo internazionale. Tra i mercati meglio posizionati per cogliere ulteriori rialzi ciclici figurano Australia, Italia, Giappone, Singapore e Spagna. Esiste inoltre uno spazio specifico per la modernizzazione delle piattaforme alberghiere europee di minori dimensioni, compreso il segmento dell'ospitalità open-air.
Per la logistica moderna, le opportunità più significative si trovano nei principali mercati di distribuzione dell'Asia-Pacifico, dove la riorganizzazione delle catene di approvvigionamento genera domanda strutturale; in Messico, dove prosegue il reshoring manifatturiero verso il Nord America; e negli Stati Uniti, dove la riduzione della disponibilità di spazi di grandi dimensioni segnala un rinnovato potenziale di crescita dei canoni.
Gli uffici presentano invece un quadro a due velocità. Nei mercati dei central business district europei e asiatici ad alta densità e offerta limitata, la competizione per gli spazi di classe A sostiene la crescita dei canoni. Dove questa dinamica non si verifica, gli immobili direzionali in posizioni strategiche diventano candidati alla riconversione verso destinazioni residenziali o alberghiere — una tendenza già in atto sia in Europa che negli Stati Uniti, e destinata ad accelerare.
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