Un intervento edilizio può essere pienamente conforme alla normativa urbanistica e paesaggistica, ma risultare comunque vietato nei rapporti tra i proprietari di un condominio. È questo il principio che emerge dalla sentenza n. 450/2026 del Tribunale di Pordenone, che ha esaminato il caso di un ampliamento realizzato su una terrazza condominiale sulla base di un regolare titolo edilizio, ma in contrasto con un divieto di sopraelevazione contenuto nel regolamento condominiale di natura contrattuale.
Si tratta di una vicenda che evidenzia un aspetto particolarmente rilevante per progettisti, tecnici e proprietari: la regolarità urbanistico-edilizia dell’opera non esclude automaticamente l’efficacia dei vincoli di natura privatistica previsti dal regolamento condominiale. Ecco perché diventa importante verificare, prima di progettare o realizzare un intervento in condominio, non solo il titolo abilitativo necessario, ma anche il regolamento condominiale, gli eventuali vincoli contrattuali e gli atti di provenienza dell’immobile.
Come nasce la controversia: l’ampliamento della terrazza, il titolo abilitativo e il regolamento di condominio
La controversia riguardava la chiusura di una parte di una terrazza-solarium appartenente a un’unità immobiliare condominiale. La porzione di terrazza era stata chiusa mediante pannellature verticali in legno, trasformando lo spazio in un nuovo ambiente destinato a camera. L’intervento era stato realizzato sulla base di una Scia e di un’autorizzazione paesaggistica regolarmente rilasciate dal Comune.
Una consulenza tecnica d’ufficio aveva accertato che la chiusura aveva determinato un ampliamento dell’alloggio, con la creazione di circa 12,70 metri quadrati di superficie lorda e 38,10 metri cubi di volume. Sotto il profilo edilizio e tecnico, dunque, l’opera risultava conforme alla disciplina regionale applicabile e ai titoli amministrativi rilasciati. La consulenza aveva inoltre escluso problemi relativi alla staticità dell’edificio e particolari pregiudizi all’aspetto architettonico del fabbricato.
Il condominio aveva però contestato l’intervento richiamando l’articolo 6 del regolamento condominiale, di natura contrattuale, che stabiliva un divieto assoluto di sopraelevazione. Secondo il condominio, la trasformazione della terrazza in una nuova camera costituiva una sopraelevazione e violava quindi una limitazione validamente prevista nei rapporti tra i proprietari. Di conseguenza richiedeva innanzitutto la demolizione dell’ampliamento e il ripristino dello stato dei luoghi e poi l’indennità prevista dall’articolo 1127, quarto comma, del Codice civile, quantificata in 3.724 euro, oltre rivalutazione monetaria.
La difesa dei proprietari: regolamento non allegato e non trascritto
I proprietari dell’appartamento avevano contestato l’efficacia del regolamento nei loro confronti, sostenendo in particolare che il divieto di sopraelevazione non fosse loro opponibile perché il regolamento non era stato materialmente allegato al contratto di compravendita e non risultava trascritto. I proprietari sostenevano inoltre che l’intervento non costituisse una sopraelevazione e richiamavano la conformità dell’opera alle autorizzazioni ottenute, alla disciplina regionale sul cosiddetto “Piano Casa” e alle risultanze tecniche relative alla staticità e all’estetica dell’edificio.
La decisione del Tribunale: quando la chiusura di una terrazza costituisce sopraelevazione
Il Tribunale ha però ritenuto decisivi altri elementi, a partire dal contenuto del regolamento e dalle modalità con cui gli acquirenti ne avevano avuto conoscenza. Uno dei passaggi centrali della sentenza riguarda la qualificazione dell’intervento.
Nello specifico, il Tribunale ha richiamato l’orientamento della Corte di Cassazione secondo cui, ai fini dell’articolo 1127 del Codice civile, costituisce sopraelevazione qualsiasi intervento che comporti la realizzazione di nuovi volumi oppure un aumento della superficie utile e della volumetria dell’edificio. Non è quindi indispensabile che l’opera comporti un aumento dell’altezza complessiva del fabbricato. Nel caso esaminato, la chiusura della terrazza aveva creato un nuovo spazio abitabile, determinando un incremento effettivo della superficie e del volume dell’unità immobiliare. Per questo motivo, il Tribunale ha qualificato l’intervento come sopraelevazione.
La conformità edilizia non elimina il vincolo privato
Ci sono poi due piani da tenere in considerazione: da un lato vi è la regolarità urbanistico-edilizia e paesaggistica, verificata attraverso il titolo abilitativo e le autorizzazioni necessarie; dall’altro vi sono i rapporti privatistici tra i proprietari, disciplinati anche dalle clausole del regolamento condominiale contrattuale.
Secondo il Tribunale, il rilascio del titolo edilizio non autorizza automaticamente il proprietario a violare un limite contrattuale validamente assunto nei rapporti condominiali. Di conseguenza, anche un’opera conforme alle norme edilizie può essere contestata e rimossa quando contrasta con un vincolo privatistico efficace e opponibile.
La demolizione, in questo caso, non è stata disposta perché l’intervento fosse abusivo dal punto di vista urbanistico, ma perché violava il divieto contrattuale di sopraelevazione.
Perché il regolamento era opponibile agli acquirenti
Un ulteriore punto decisivo riguarda l’opponibilità del regolamento ai nuovi proprietari. Il Tribunale ha dato particolare importanza al fatto che il contratto di compravendita contenesse un espresso richiamo al regolamento condominiale e alle tabelle millesimali e che gli acquirenti avessero dichiarato di conoscerli e accettarli.
Il giudice ha inoltre considerato determinanti le circostanze specifiche della compravendita. Nel rogito era infatti indicata la controversia già esistente sulla chiusura della terrazza e veniva richiamata proprio la contestazione relativa al divieto previsto dall’articolo 6 del regolamento. Gli acquirenti avevano inoltre dichiarato di essere informati della lite, impegnandosi a subentrare nella controversia e a tenere indenni i venditori dalle eventuali conseguenze economiche, compresa la demolizione dell’opera. Anche il prezzo di vendita aveva tenuto conto della situazione controversa.
Dunque, per il Tribunale, questi elementi dimostravano una conoscenza concreta e specifica del vincolo da parte degli acquirenti. La mancata allegazione materiale del regolamento al rogito e la sua mancata trascrizione non sono state di conseguenza ritenute sufficienti a escluderne l’efficacia nel caso concreto.
Il ruolo del regolamento condominiale contrattuale
La sentenza conferma l’importanza di distinguere tra regolamento condominiale ordinario e regolamento di natura contrattuale. Quest’ultimo può prevedere limitazioni alle facoltà dei proprietari sulle rispettive unità immobiliari, purché tali limitazioni siano formulate in modo chiaro e siano efficaci nei confronti dei soggetti interessati.
Il richiamo al Piano Casa non cambia l’esito
I proprietari avevano richiamato la disciplina regionale del Piano Casa, sostenendo la possibilità di realizzare l’ampliamento. Ma il Tribunale ha ritenuto che tale disciplina non fosse sufficiente a superare il vincolo condominiale. La motivazione richiama, in particolare, l’articolo 2 della legge regionale Veneto n. 14/2009, che fa salva la disciplina del condominio per gli ampliamenti relativi a edifici composti da più unità immobiliari. Si conferma dunque che la possibilità urbanistica di realizzare un ampliamento non coincide necessariamente con la possibilità civilistica di realizzarlo nei confronti degli altri condòmini.
La decisione: demolizione dell’ampliamento
Alla luce degli elementi accertati, il Tribunale di Pordenone ha accolto la domanda principale del condominio. I proprietari sono stati così condannati a demolire a proprie spese il volume realizzato per ottenere la nuova camera e a ripristinare lo stato dei luoghi. La decisione non ha quindi riconosciuto come sufficiente il pagamento dell’indennità prevista dall'articolo 1127 c.c., richiesta dal condominio soltanto in via subordinata.
Cosa devono verificare tecnici e proprietari prima di un intervento
La sentenza n. 450/2026 del Tribunale di Pordenone merita attenzione perché evidenzia l’importanza di una verifica preliminare che non si limiti alla normativa urbanistica.
Prima di progettare un ampliamento, una chiusura di terrazza, una veranda o una sopraelevazione in condominio, è opportuno verificare almeno:
- il titolo edilizio necessario per l’intervento;
- la conformità urbanistica ed edilizia dell’opera;
- gli eventuali vincoli paesaggistici;
- il regolamento condominiale applicabile;
- la natura contrattuale o meno delle clausole contenute nel regolamento;
- eventuali divieti relativi a sopraelevazioni, modifiche delle facciate o alterazioni dell'aspetto architettonico;
- gli atti di provenienza dell'immobile;
- i richiami al regolamento presenti nei contratti di compravendita;
- eventuali controversie o contestazioni condominiali già esistenti;
- l'effettiva opponibilità delle limitazioni al proprietario interessato.
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