Immobili non dichiarati al Catasto, 20mila lettere ai proprietari grazie all’intelligenza artificiale

Gli immobili non dichiarati al Catasto continuano ad essere nel mirino dell’Agenzia delle Entrate, che intensifica i controlli sul patrimonio immobiliare italiano grazie all’incrocio tra dati catastali, immagini aeree e strumenti di intelligenza artificiale. Sono circa 20mila le lettere di compliance già inviate o in procinto di essere recapitate ai proprietari di immobili o porzioni di fabbricati che potrebbero non risultare correttamente registrati al Catasto. L’operazione dovrebbe essere completata entro la fine del 2026.

Controlli sul Catasto con mappe, immagini aeree e AI

La campagna rientra nel più ampio progetto di mappatura del patrimonio immobiliare nazionale, finalizzato a individuare eventuali differenze tra la situazione reale degli edifici e quanto risulta negli archivi catastali e fiscali.

Nel mirino non ci sono solo i cosiddetti “immobili fantasma”, cioè fabbricati completamente sconosciuti al Catasto. Le verifiche possono riguardare anche modifiche o ampliamenti non correttamente dichiarati, come ad esempio:

• piani aggiuntivi;
• mansarde trasformate in abitazioni;
• ampliamenti dell’edificio;
• sopraelevazioni;
• box, garage, depositi e altre pertinenze non registrate.

Per individuare queste possibili anomalie, l’amministrazione confronta la cartografia catastale con le ortofoto, ovvero immagini aeree del territorio.

Come viene utilizzata l’intelligenza artificiale

A fornire un ulteriore aiuto ci sono poi gli strumenti di intelligenza artificiale, utilizzati per analizzare grandi quantità di immagini e dati e individuare situazioni che potrebbero richiedere ulteriori verifiche. Ma attenzione: l’intelligenza artificiale non determina automaticamente l’irregolarità. Le anomalie riscontrate dagli strumenti di intelligenza artificiale devono essere poi esaminate dagli uffici competenti, che verificano documentazione e informazioni disponibili per stabilire se esista effettivamente una difformità catastale.

Controllato il 96% del territorio italiano

Secondo i dati riportati nel Documento programmatico di finanza pubblica, le attività di mappatura del territorio italiano risultano concluse in 95 province e avviate in altre quattro, mentre la copertura raggiunge circa il 96% del territorio nazionale.

L’obiettivo è completare entro la fine del 2026 una fotografia quanto più possibile aggiornata del patrimonio immobiliare italiano. I dati raccolti potranno quindi essere utilizzati per ulteriori controlli, anche su irregolarità meno evidenti riguardanti caratteristiche, consistenza e classificazione catastale degli immobili.

Lettera di compliance: cosa significa per il proprietario

Ma cosa significa per il proprietario ricevere una lettera di compliance catastale? Non significa innanzitutto ricevere una cartella esattoriale e non comporta automaticamente una sanzione.

La lettera di compliance catastale invita il proprietario a controllare la propria posizione e, nel caso in cui emerga effettivamente un’anomalia, a procedere con gli eventuali adempimenti necessari per aggiornare i dati catastali.

Il destinatario può anche verificare se:

• la variazione sia stata già dichiarata;
• una pratica catastale sia ancora in lavorazione;
• la segnalazione derivi da un’interpretazione non corretta delle immagini o dei dati disponibili.

L’obiettivo della comunicazione è quindi favorire una regolarizzazione spontanea, prima dell’eventuale avvio di controlli più approfonditi.

Perché è importante aggiornare la rendita catastale

La corretta registrazione dell’immobile non riguarda solo la fotografia del patrimonio edilizio. I dati catastali sono infatti collegati alle rendite catastali, che vengono utilizzate in diversi ambiti fiscali e amministrativi, tra cui imposte immobiliari, compravendite e successioni. Un immobile non censito o registrato con caratteristiche non più corrispondenti alla realtà può determinare una base fiscale non aggiornata. 

Controlli anche sugli immobili ristrutturati con il superbonus

C’è poi il fronte degli immobili che hanno beneficiato dei bonus edilizi. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate sta verificando gli edifici interessati dal 2019 da interventi di efficientamento energetico o miglioramento strutturale finanziati, in tutto o in parte, con risorse pubbliche. Nel secondo trimestre del 2026 sono state inviate lettere di compliance catastale relative a circa 21.600 immobili interessati da questo tipo di verifiche.

L’attività di controllo avviata all’inizio del 2025, ha spinto numerosi proprietari a verificare autonomamente la propria posizione catastale. Nel corso del 2025 sono state presentate spontaneamente dichiarazioni di variazione catastale relative a circa 70mila immobili che avevano beneficiato di bonus edilizi, con un aumento del 25% rispetto al 2024.