Mercato immobiliare italiano, Milano in calo per la prima volta. Le previsioni per i prossimi mesi

Uno dei temi emersi è quello dell’impatto del cambiamento climatico sulle scelte abitative, in particolare per quanto riguarda la location, per i potenziali acquirenti. “Da un lato riscontriamo maggiore attenzione al nuovo, - spiega Megliola, - per un fattore di maggiore efficienza energetica e di conseguenza di maggiore possibilità di risparmio. Ma non solo, case efficienti costruite con elevati standard di qualità abitativa mettono al riparo dalle conseguenze del cambiamento climatico. Per questo stiamo notando una maggiore attenzione per le nuove costruzioni, soprattutto in classe più elevata; lo scoglio più duro da affrontare è quello del prezzo, che non tutti possono permettersi”.

L’ altro aspetto è la location, con un aumento di interesse verso le località montane. “Con il caldo di quest’estate e l’incremento di presenze turistiche nelle località di montagna, sono cresciute le occasioni per guardarsi intorno e pianificare eventuali acquisti residenziali permanenti, e perfino chi aveva intenzione di disfarsi di una casa in montagna ci ha ripensato, in vista di un possibile peggioramento del clima in futuro”. 

Per quanto riguarda la questione abitativa e la disponibilità di appartamenti in affitto, quello che si riscontra è una certa conversione degli immobili destinati all’affitto breve all’affitto a più lungo termine, a causa sia della maggiore concorrenza che ha determinato una riduzione dei rendimenti, sia delle nuove normative. Tuttavia, il contratto preferito non è il tradizionale affitto a lungo termine, ma l’affitto studentesco. “Dovendo scegliere, chi affitta preferisce destinare gli appartamenti agli studenti, - spiega Megliola, - per una questione di maggiori garanzie fornite dalle famiglie, e per la possibilità di veder tornare l’appartamento nella disponibilità del proprietario entro pochi anni. La protezione del proprietario resta al centro delle preoccupazioni”.

Il tema della qualità si pone infine anche per affitti e compravendite. “Se prima riscontravamo canoni alti anche per appartamenti non eccelsi, oggi l’inquilino è diventato più selettivo e non è più disposto a pagare per standard al di sotto di una certa soglia. Tendenza, questa, che era partita in primis dalle compravendite, per le quali già si riscontrava questo tipo di selezione”, conclude Megliola.

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Le grandi città: Verona e Torino accelerano, Milano frena per la prima volta

La grande novità del semestre è Milano. Per la prima volta il capoluogo lombardo segna una variazione negativa dei prezzi (-0,5%), con un prezzo medio dell'usato a 4.489 euro al metro quadro. I segnali di maturazione del mercato meneghino sono molteplici: i tempi medi di vendita si attestano a 92 giorni, i canoni di locazione calano su tutte le tipologie (monolocale -1,9% a 823 euro, bilocale -1,9% a 1.093 euro, trilocale -1,4% a 1.502 euro) e i prezzi nel Centro storico registrano addirittura -0,6%. Le macroaree che tengono meglio sono le periferiche: Lodi-Corsica (+0,8% nel semestre) e Fiera-San Siro (+1,5%). Un dato che racconta bene la situazione: solo il 38% dei residenti milanesi acquista all'interno del capoluogo, mentre il 62% si sposta fuori città — nel 2019 la quota di acquisti fuori Milano era del 35%. Il decennio è però ancora saldamente positivo: dal 2016 al 2026 i prezzi milanesi sono aumentati del 58,6%, il dato più elevato tra tutte le grandi città italiane.

Alle spalle di Milano, la classifica delle variazioni semestrali vede Firenze ferma a zero e Bologna in lieve crescita (+0,8%). A trainare sono invece Verona con +4,9% e Torino con +3,7%. Nella graduatoria decennale dal 2016 al 2026, Bologna segue Milano con +54,9%, poi Verona con +38,0%, Bari con +31,7% e Firenze con +23,4%.

Sul fronte dei volumi di compravendita nelle grandi città, il primo semestre 2026 totalizza 61.583 transazioni (+3,0% sullo stesso periodo 2025). Roma guida con 18.844 transazioni (+2,6%), seguita da Milano con 12.388 (+3,3%), Torino con 8.265 (+4,5%), Genova con 4.882 (+5,6%), Napoli con 4.323 (+4,7%), Palermo con 3.597 (+1,6%), Bologna con 3.017 (+2,2%), Firenze con 2.203 (-5,8%), Bari con 2.160 (+1,2%) e Verona con 1.903 (+6,2%). Firenze è l'unica grande città con il segno meno — un dato coerente con la pressione sui prezzi già elevati.

Dieci anni di prezzi: Trieste e Ferrara sorprendono, l'hinterland di Verona guida

Il confronto decennale 2016-2026 rivela un panorama più articolato di quanto il solo dato sulle grandi città lascerebbe intendere. Tra i capoluoghi di provincia le performance più brillanti appartengono a Trieste (+58,4%), Ferrara (+51,6%), Reggio Emilia (+50,2%), Lecce (+42,0%) e Pisa (+39,3%). Nell'hinterland delle grandi città, l'area di Verona guida con +31,2%, seguita dall'hinterland milanese (+25,3%), quello bolognese (+23,7%), fiorentino (+13,3%) e napoletano (+8,8%).

Chi compra e perché: giovani protagonisti, casa vacanza in leggera ripresa

L'analisi della domanda rivela alcune tendenze interessanti. La motivazione principale rimane l'abitazione principale, che nel primo semestre 2026 rappresenta il 74,8% degli acquisti. L'investimento si attesta al 18%, in linea con il 2025, mentre la casa vacanza cresce al 7,2% dal 6,6% dell'anno precedente, con un lieve aumento anche degli acquirenti stranieri che, anche a seguito delle tensioni internazionali, scelgono con maggiore frequenza di investire in Italia. Napoli si conferma la città più orientata all'investimento, con quasi il 42% degli acquisti effettuati a fini reddituali.

La fascia anagrafica più attiva sul mercato è quella tra i 18 e i 34 anni: a livello nazionale gli under 34 rappresentano il 31% degli acquirenti, uno dei valori più alti dal 2019. A Milano la quota raggiunge il 39%. La composizione dei nuclei familiari vede le famiglie al 66% e i single al 34% a livello nazionale, ma a Milano i single superano il 48%.

Cresce anche l'attenzione all'efficienza energetica: la quota di compravendite in classi A e B sale dall'8,4% del 2025 al 9,2% del primo semestre 2026. A Milano l'aumento è più marcato, dal 7,7% al 9,5%, con quote simili anche a Bologna e Verona.

Tipologie più richieste: il trilocale domina, ma Milano preferisce il bilocale

A livello nazionale la domanda si concentra sul trilocale, che raccoglie il 41,5% delle richieste, seguito dal bilocale con il 24,8% e dal quattro locali con il 22,1%. Milano è l'unica eccezione tra le grandi città, dove il bilocale è la tipologia più cercata con il 44,7%. Anche nell'offerta il trilocale è la tipologia più presente sul mercato, con una quota del 34,3%.

I tempi medi di vendita nelle grandi città si attestano a 108 giorni, sostanzialmente in linea con i 107 giorni di un anno fa. Bologna e Milano restano le città più rapide, entrambe a 92 giorni.

Il mercato degli affitti: Torino e Palermo corrono, Milano e Bologna frenano

Nel mercato delle locazioni la variazione media nazionale è di +1,7% per i monolocali, +0,6% per i bilocali e +1,0% per i trilocali. Ma le differenze tra città sono marcate. Torino registra l'incremento più consistente (+5,2% sui monolocali, +2,3% sui bilocali, +3,1% sui trilocali) insieme a Palermo (+4,8%, +4,0%, +3,4%) e Napoli (+4,1%, +2,0%, +2,5%). All'opposto, Milano segna ribassi su tutte le tipologie (-1,9% monolocali, -1,9% bilocali, -1,4% trilocali) e Bologna cede ancora di più (-0,5% monolocali, -4,6% bilocali, -3,6% trilocali). Anche Roma rimane su variazioni contenute (+0,9%, +1,3%, +1,0%).

Magnific

I rendimenti annui lordi da locazione nelle grandi città mostrano valori interessanti per gli investitori: Genova guida con il 7,5%, seguita da Palermo con il 7,4%, Verona con il 6,4%, Bari con il 6,0%, Napoli con il 5,5%, Torino con il 5,3%, Roma con il 5,1%, Bologna con il 4,9%, Firenze con il 4,6% e Milano con il 4,4%. La media nazionale si attesta al 5,7%.

Il contratto a canone libero rimane il più diffuso a livello nazionale con il 41% delle scelte (era il 41,4% nel 2025), seguito dal concordato al 30% e dal transitorio al 28,1%. A Milano la situazione è profondamente diversa: il canone concordato è schizzato dal 10,2% del 2025 al 31,4% del primo semestre 2026, per effetto del nuovo Accordo Territoriale del 2023 che ha adeguato i massimali. I tempi di locazione nelle grandi città si attestano a 35 giorni.

Il mercato dei mutui: erogazioni in calo del 4,9%, ma gli acquisti tengono

Sul fronte del credito il quadro è più complesso. Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l'acquisto dell'abitazione per 25.471 milioni di euro nel primo semestre 2026, con una contrazione del 4,9% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il dato va però letto correttamente: le operazioni a supporto degli acquisti sono cresciute del 3,5%, mentre il calo è quasi interamente imputabile alle surroghe, crollate del 62%. La surroga, strumento molto utilizzato nel biennio di tassi favorevoli 2024-2025, è praticamente scomparsa: nel secondo trimestre del 2026 rappresenta solo il 4,5% delle operazioni, contro il 12,2% del semestre precedente.

Il tasso medio rilevato da Banca d'Italia in luglio 2026 è del 3,56% (Euribor 25 anni). La scelta del tasso fisso resta dominante con l'84,8% delle preferenze nel primo semestre 2026, ma la quota è in calo rispetto al 94,2% del primo semestre 2025. Crescono il tasso misto (dal 5,1% al 9,0%) e il variabile (dallo 0,5% al 5,6%), segnale che qualcuno inizia a scommettere su una futura discesa dei tassi. La durata media del mutuo si attesta a 26,9 anni, praticamente invariata rispetto ai 26,8 del 2025, e l'importo medio erogato è di 128.510 euro, in lieve crescita rispetto ai 127.864 euro dell'anno precedente. In generale, il 46% delle compravendite avviene tramite mutuo, ma per la prima casa la quota supera il 60%.

Sul fronte anagrafico, l'età media del mutuatario scende ulteriormente: da 40 anni del 2024 a 38,8 anni del 2025 a 38,4 anni del primo semestre 2026. Gli under 34 rappresentano il 41,2% dei mutuatari, in crescita rispetto al 39,4% del 2025. La prima casa si conferma la motivazione prevalente con il 94,1% delle richieste.

Previsioni per fine 2026: tra 760 e 770mila compravendite, prezzi tra +3% e +5%

Guardando ai prossimi mesi, le previsioni del Gruppo Tecnocasa indicano compravendite tra 760.000 e 770.000 unità per l'intero 2026, prezzi in crescita tra il 3% e il 5%, e canoni di locazione in aumento tra l'1% e il 3%. Sul fronte mutui, ci si attende una chiusura d'anno positiva e in linea con il 2025, con un volume complessivo tra i 50 e i 53 miliardi di euro. La sintesi di Fabiana Megliola, Responsabile dell'Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, è quella di un mercato solido nel suo rapporto con gli italiani, ma in un contesto internazionale incerto che impone cautela nelle proiezioni.