Come trasformare la propria casa in una casa vacanze

Fare della propria casa una casa vacanze? Acquistarne una per metterla a reddito? Ecco come fare e cosa sapere.

Aprire una casa vacanze: perché?

Capita di avere una casa di famiglia in un luogo turistico. La si usa in prima persona, ma per molto tempo resta disabitata. Perché non affittarla? O perché semplicemente non acquistare una casa in un luogo interessante, e poi metterla a reddito? Il momento è propizio, in quanto i tassi dei mutui sono bassi e invogliano all’acquisto, mentre i canoni di affitto, soprattutto per quanto riguarda gli affitti brevi, sono in aumento. Un investimento del genere consente almeno di ripagare le spese, se non di generare una vera e propria rendita integrativa. In questi casi ci sono alcuni accorgimenti da seguire. Eccoli.

Guadagnare con una casa vacanze: ecco come

Innanzitutto, per quanto riguarda lo scopo per il quale si mette a reddito la casa, bisogna avere le idee ben chiare. Alcuni buoni consigli:

1. Meglio non investire tutti i propri liquidi, ma accendere un mutuo almeno per parte del valore dell’acquisto. Si eviterà così di impegnare tutte le proprie sostanze, sfruttando il momento di tassi bassi dei mutui;
2. Scegliere bene l’immobile: che sia in una buona posizione (turistica oppure una città d’arte o una location universitaria) in modo da garantirsi una buona possibilità di resa. Scegliere poi una proprietà da ristrutturare potrebbe far risparmiare sia sul prezzo di partenza che su quello di ristrutturazione, usando le detrazioni fiscali.
3. Calcolare bene il rendimento: dal canone d’affitto andrà sottratta l’eventuale rata del mutuo, le spese di ristrutturazione, le tasse (Imu, Tasi ecc), le eventuali polizze assicurative e vi andranno aggiunti i bonus e le detrazioni del caso (ristrutturazione, cedolare secca ecc). A questo punto si potrà capire se l’investimento vale la pena o meno;
4. Scegliere il tipo di contratto: affitto breve o 4+4? Tutto dipende anche dalla location e dal tipo di abitabilità che garantisce. Se si tratta di un appartamento turistico, un 4+4 non è pensabile. D’altro canto l’affitto breve garantisce ritorni più alti, ma anche un impegno maggiore da parte dell’host.
5. Scegliere se gestire personalmente l’accoglienza o se affidarsi ad un property manager. Occorre infatti tenere conto che gli obblighi burocratici sono molti e complicati per un fai da te, e anche gli oneri di pulizie e manutenzione possono diventare poco gestibili, specie se la residenza è lontana dalla casa affittata. In questo caso ci si può affidare a dei professionisti, ma la loro fee andrà sottratta alle rendite della casa.

Cosa è una casa vacanza

Dal punto di vista legale, ecco a cosa fare attenzione:

Innanzitutto la casa vacanze si definisce come casa o appartamento per l’affitto a turisti senza offerta di servizi centralizzati, per una o più stagioni e per non più di tre mesi consecutivi. Si tratta quindi di vere e proprie strutture ricettive ma, a differenza di hotel e alberghi, non hanno personale dedicato né ristorazione e non sono sottoposte a vincolo di destinazione. Quindi si possono usare in prima persona ma anche cedere a terzi.

Differenza tra casa vacanze, B&B alberghi e affittacamere

La differenza tra casa vacanze e bed and breakfast è che questi ultimi hanno necessità di una attività ristorativa.

La differenza con gli affittacamere è invece che in quest’ultimo caso non bisogna avere più di sei camere in non più di due appartamenti ammobiliati, e va fornito non solo l’alloggio ma anche alcuni servizi complementari.

La differenza tra casa vacanza e albergo o pensione è che gli alberghi esercitano anche attività economica organizzata per la produzione, la commercializzazione e la gestione di prodotti e servizi (ad esempio gli stabilimenti balneari annessi), con implicazioni fiscali conseguenti

La casa vacanza è invece una semplice casa arredata e affittata, anche non a livello imprenditoriale, quindi gli adempimenti sono molto più semplici rispetto ad altre strutture.

Cosa serve per aprire una casa vacanze

Per aprire una casa vacanze serve intanto una casa appropriata, quindi (fatte le debite valutazioni sulla location) a norma e abitabile. A monte, poi, meglio conoscere le normative regionali, che possono prevedere casistiche differenti da zona a zona.

Adempimenti burocratici per la casa vacanze

Non vanno richiesti specifici permessi, ma l’apertura dell’attività va segnalata alla questura.

Va poi fatta, sempre in questura o al commissariato, la comunicazione di cessione del fabbricato  nei seguenti casi:

• quando il godimento o l’uso dell’immobile è concesso sulla base di un contratto non registrato;
• quando il godimento o l’uso dell’immobile è concesso a cittadini extracomunitari.

In caso il contratto sia registrato, tale comunicazione non va fatta.

Quando arrivano i clienti, questi devono essere muniti di documento di identità o di passaporto (per i cittadini extracomunitari) o documento equivalente con fotografia. Entro le ventiquattro ore dall’arrivo i gestori delle strutture devono comunicare alla questura le generalità delle persone alloggiate tramite un’apposita scheda da trasmettere in forma telematica o via fax.

L’affitto della casa vacanze deve essere fatto previo contratto, non inferiore a sette giorni né superiore a tre mesi. Il contratto non va registrato se inferiore ai trenta giorni.

Casa vacanze e fisco

Dal punto di vista fiscale, gli introiti conseguiti vanno ovviamente dichiarati (tra i redditi occasionali) e va rilasciata per essi ricevuta fiscale con marca da bollo se si tratta di importo superiore ai 77,47 euro. La ricevuta va allegata alla dichiarazione dei redditi.

Affitto turistico imprenditoriale

Se l’attività di casa vacanze diventa imprenditoriale, quindi continuativa e non occasionale, gli adempimenti diventano diversi. Occorrerà intanto aprire partita Iva, presentare la  scia (segnalazione certificata di inizio attività) e iscriversi al registro delle imprese, che comporta l’applicazione della relativa tassazione. Ogni pagamento sarà quindi fatturato.