Keybox per affitti brevi vietate a Milano: cosa cambia dal 2026

Negli affitti brevi il tema delle keybox è sempre più centrale, soprattutto alla luce delle nuove regole sul self check-in. Le recenti novità normative stanno cambiando il modo in cui host e property manager gestiscono l’accesso agli alloggi. A partire da gennaio 2026, sono vietate anche a Milano le keybox per affitti brevi. In questo scenario diventa fondamentale conoscere le alternative alle keybox, capaci di garantire sicurezza, legalità e semplicità operativa. Allo stesso tempo cresce l’attenzione sul CIN per affitti brevi, ormai indispensabile per operare regolarmente. 

Self check-in affitti brevi: le ultime novità

Negli ultimi anni il settore degli affitti brevi in Italia è stato interessato da continui cambiamenti normativi, con particolare attenzione al tema del self check-in, ossia l’accesso autonomo degli ospiti agli alloggi. Il nodo centrale riguarda l’identificazione dei clienti e il rispetto delle norme di pubblica sicurezza.

Nel novembre 2024 una circolare del Ministero dell’Interno ha fornito un’interpretazione restrittiva dell’articolo 109 del TULPS, imponendo l’identificazione “de visu” e giudicando inadeguate le procedure basate su documenti inviati online o su keybox prive di controllo visivo. 

Questa posizione ha portato molte amministrazioni locali a considerare le keybox non solo un rischio per la sicurezza, ma anche un elemento di degrado urbano e di crescita incontrollata degli affitti turistici. Nel maggio 2025 il TAR del Lazio ha annullato la circolare del Ministero, ritenendola eccessiva rispetto alla normativa vigente e consentendo nuovamente il self check-in, purché nel rispetto di determinate condizioni.

La situazione è cambiata ancora nel novembre 2025, quando il Consiglio di Stato ha ribaltato la decisione del TAR, accogliendo il ricorso del Ministero dell’Interno. La sentenza ha stabilito che il self check-in non è vietato in modo assoluto, ma deve prevedere l’identificazione visiva degli ospiti, anche a distanza, tramite strumenti elettronici in tempo reale, in grado di garantire la corrispondenza tra documento e persona che accede all’alloggio.

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Dove sono vietate le keybox?

Una delle conseguenze più visibili della battaglia normativa sul self check-in riguarda le keybox, ovvero le cassette con combinazione o i lucchetti elettronici, usati dal proprietario per lasciare le chiavi per gli ospiti. Per anni questi dispositivi sono stati un simbolo del mercato degli affitti brevi: comodi, economici e spesso “invisibili” al di fuori della proprietà. 

Oggi, però, molte amministrazioni locali hanno deciso di vietarne l’utilizzo in specifici contesti, con particolare riferimento ai luoghi pubblichi. Le keybox possono essere installate in un condominio, a patto però che ci sia il via libera da parte dell’assemblea. 

Keybox per affitti brevi vietate a Milano

L’ultima decisione in ordine di arrivo è quella del Comune di Milano, che con una delibera apposita ha disposto, a partire da gennaio 2026, il divieto di installare keybox su suolo pubblico, quindi su pali della luce, segnali stradali, cancelli e recinzioni, prevedendo sanzioni amministrative. 

In particolare, sarà comminata una multa da 100 a 400 euro, oltre al costo di rimozione delle keybox, a chi non si adegua entro 30 giorni, provvedendo entro questo termine ad eliminare le cassette collocate su suolo pubblico. Il divieto previsto dalla delibera del Comune di Milano si inserisce in una strategia più ampia per tutelare il decoro urbano e contrastare fenomeni che mettano a rischio la sicurezza, con riferimento ad attività illegali, quali ad esempio lo spaccio di sostanze stupefacenti. 

Keybox vietate in altre città italiane

Il caso di Milano non è certo isolato, ma è solo quello balzato più di recente agli onori della cronaca, visto che iniziative analoghe a quelle del capoluogo meneghino sono state adottate anche in altre realtà d’Italia. È il caso di Firenze, che ha adottato una serie di misure contro gli affitti brevi e l’overtourism. A partire dal 25 febbraio 2025, è scattato il divieto di posizionare le keybox all’esterno dei palazzi nell’area Unesco, pari a circa 2 km di centro storico. 

Anche Roma si è mossa nella stessa direzione e ha avviato a inizio 2025 una campagna di rimozione delle keybox, dopo aver disposto il divieto di installazione su muri condominiali, facciate storiche e spazi pubblici. In altre importanti città d’Italia, come ad esempio Venezia e Bologna, si è ancora in attesa di un regolamento, malgrado le proteste portate avanti dagli attivisti.

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Quali sono le alternative alle keyboxes?

Con i divieti sempre più stringenti, gli host e i gestori di affitti brevi italiani stanno esplorando alternative efficaci e normative per continuare a offrire flessibilità agli ospiti senza incorrere in sanzioni. Ci sono diversi modi per gestire il check-in rispettando l’attuale normativa: 

• riconoscimento visivo a distanza: una delle soluzioni più adottate è l’uso di strumenti digitali di videochiamata o videocitofono. In questo modo l’host o un collaboratore verifica l’identità dell’ospite in tempo reale prima di fornire il codice di accesso digitale o aprire la porta;
• collaboratori in loco: affidarsi a una persona di fiducia che accoglie gli ospiti all’arrivo, mostra la proprietà, verifica l’identità e consegna le chiavi;
• serrature elettroniche: particolari serrature attivabili via smartphone o codici temporanei, possibilmente integrate con procedure di verifica dell’identità;
• punti di consegna delle chiavi: servizi terzi come negozi convenzionati o strutture ricettive vicine, possono fungere da luoghi in cui l’ospite si reca, mostra i propri documenti, e riceve le chiavi in modo conforme alle norme.

Come si ottiene il CIN per affitti brevi?

Un’altra novità fondamentale per chi gestisce affitti brevi in Italia è l’introduzione del CIN, acronimo di Codice Identificativo Nazionale. Si tratta di un codice alfanumerico unico assegnato dal Ministero del Turismo tramite la Banca dati strutture ricettive (BDSR), che serve per identificare in modo univoco l’alloggio sul territorio nazionale, agevolare i controlli e la tracciabilità delle attività e soddisfare gli obblighi di comunicazione delle forze di polizia.

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Il CIN è obbligatorio dall’1 gennaio 2025 e per ottenerlo gratuitamente è sufficiente collegarsi alla piattaforma BDSR del Ministero del Turismo tramite SPID o CIE. Dopo aver effettuato l’accesso, si potrà visualizzare l’elenco delle strutture associate al proprio codice fiscale e si dovrà completare la registrazione con eventuali dati mancanti, per poi cliccare sul pulsante “ottieni CIN”. 

In breve tempo si riceverà una mail di notifica dell’avvenuta creazione del CIN che dovrà essere esposto chiaramente sotto forma di targa o cartello vicino all’ingresso e incluso in tutte le comunicazioni pubblicitarie e sulle piattaforme di prenotazione, pena il rischio di sanzioni che possono arrivare fino a 8.000 euro.