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Affitti brevi e Covid-19, è tempo di cambiare i modelli di business

Il caso Halldis mostra come il coronavirus abbia rivoluzionato le locazioni brevi. I pareri di CleanBnB e Italianway

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Autore: floriana liuni

Alla luce della vicenda che ha coinvolto l’operatore di affitti brevi Halldis, è necessaria una riflessione sul settore delle locazioni e sulle possibili influenze date dalla pandemia. Si tratta di una crisi sistemica o sono i modelli di business a doversi evolvere? idealista/news ha ascoltato il parere di alcuni operatori del settore.

Halldis in concordato preventivo

All’inizio di agosto la società milanese Halldis, che gestisce 1.800 proprietà in 20 località italiane ed europee oltre a ville di lusso, in particolare in Toscana, ha depositato al Tribunale la richiesta per l’ammissione alla procedura di concordato preventivo per risolvere lo stato di crisi in cui versa e garantire la continuazione dell’attività aziendale.

Una crisi che, secondo quanto dichiarato dall’azienda, ha attraversato gli ultimi anni, con “difficoltà sul piano finanziario, che si sono aggravate nel periodo più recente, anche in considerazione della pandemia connessa alla diffusione della Covid-19 e del calo degli spostamenti per finalità turistiche e di lavoro che ha inciso gravemente sull’attività sociale”.

“Abbiamo fatto una scelta che al contempo desse chiarezza al mercato e offrisse uno strumento efficace per ripartire a tutela degli stakeholder, in particolare dipendenti e creditori, – ha spiegato l’amministratore delegato Leonardo Pagni. - La finalità è quella di garantire la continuità della gestione e il mantenimento degli standard qualitativi della società che il mercato ha potuto apprezzare negli anni. Abbiamo dato quindi avvio alla predisposizione di un piano di ristrutturazione per il risanamento dell’esposizione debitoria e il riequilibrio della situazione finanziaria, che presenteremo nei termini di legge e di cui renderemo noti i futuri sviluppi”.

Crisi Halldis, crisi degli affitti brevi?

Questo il caso di cronaca. Occorre però fare attenzione, secondo gli operatori del settore degli affitti brevi, ad attribuire il fatto ad una crisi del comparto. Quanto sta accadendo pare infatti far parte di una vera e propria selezione naturale innescata dalla pandemia.

“La situazione Covid probabilmente non ha fatto altro che accelerare lo spostamento del mercato verso operatori professionali strutturalmente più adeguati a gestire nuove esigenze, è il parere di Francesco Zorgno, presidente e co-fondatore di CleanBnB. - La situazione che da tempo interessa Halldis infatti è comune anche ad altri operatori del settore che hanno iniziato l’attività molto tempo fa con un modello di business che non funziona più. C’è da dire che i veri effetti del Covid si vedranno probabilmente il prossimo anno, in quanto questi pochi mesi hanno sì colpito duro, ma non abbastanza da cancellare dal mercato un operatore che abbia solide basi”.

“Il mondo degli affitti brevi sta sicuramente passando per una strettoia a causa del Covid, - fa eco Marco Celani, AD di Italianway, - ma non credo nessuno pensi che la situazione sia permanente. Quest’estate ha visto molti italiani viaggiare nonostante tutto, regioni come Toscana e Puglia si sono riempite. Quindi non sta in effetti accadendo nulla di nuovo: si è semplicemente verificata una condizione che ha decretato come, finanziariamente, un modello basato sul compenso fisso al proprietario non è vincente mentre lo è quello che porta sia l’operatore che il proprietario a scommettere insieme sulla redditività dell’asset, disposti entrambi ad assumersi un rischio. Come in effetti è giusto che sia per tutti gli investimenti”.

Quali sono i trend che si stanno verificando nel settore a causa del Covid?

“Oltre alla crisi di domanda senza precedenti dovuta alla pandemia, - risponde Celani, - un altro trend è la riduzione dell’offerta dato che molti hanno scelto di destinare il proprio appartamento ad un 4+4, accorgendosi di non poter più ottenere dei fissi mensili elevati da una gestione in affitto breve. Tuttavia che questa sia una scelta giusta è tutto da verificare, dato che il tasso di morosità è passato dal 9% di febbraio al 25% (fonte Nomisma), oltre al fatto che i canoni di affitto sono stati rivisti pesantemente al ribasso. Se ad esempio un proprietario a Milano affitta con un 4+4 a 700 euro al mese, perdendo però eventi come il Salone del Mobile o la Settimana della Moda, siamo sicuri che abbia fatto una scelta vantaggiosa? La risposta è: dipende dalla durata dell’emergenza. A prescindere da ciò, comunque, questo è un trend da considerare. Un altro problema è il dilagare del sommerso: molti proprietari ritirano i propri appartamenti dalla gestione preferendo affittarli in nero a conoscenti. Quindi al problema del rischio di insolvenza si aggiunge quello della legalità”.

Si può dire che il settore degli affitti brevi sia in crisi?

“In questi mesi noi non abbiamo rilevato crolli nei prezzi degli affitti brevi, anzi,- nota Zorgno, - in quanto gli ospiti in questi mesi si sono mostrati disposti a pagare di più pur di avere una gestione migliore. Cinquanta delle nostre sessanta destinazioni sono turistiche e abbiamo rilevato numeri buoni per luglio e agosto con tariffe medie a soggiorno uguali se non superiori a quelle del 2019. Anche se il tasso di occupazione naturalmente è diverso in quanto è mancata una quota di stranieri molto significativa che ha bilanciato la maggiore presenza di italiani che hanno preferito non recarsi all’estero. Di contro abbiamo riscontrato un aumento dei giorni di permanenza, che sono almeno raddoppiati dai tre giorni medi che solitamente costituiscono il soggiorno breve”.

Qual è allora la causa del fallimento di alcuni operatori di affitti brevi?

“Questo comparto strutturalmente è fatto di società che hanno a che fare con la stagionalità e organizzano quindi la raccolta finanziaria in modo da poter fare fronte a periodi di scarsa attività, anche se è pur vero che nel 2020 questa situazione è stata più pesante di altre volte, - risponde Zorgno. - La differenza sta nel modo in cui le società operano: ci sono i privati, i dilettanti e i professionisti. Il Covid in sei mesi sta facendo una selezione che avrebbe richiesto anni in altri tempi, togliendo dal mercato ciò che non è solido o che è gestito in maniera non professionale, senza organizzazione professionale e lungimiranza. I micro operatori, ad esempio, o le gestioni meno efficienti stanno già uscendo dal mercato. Gli operatori più strutturati sono invece quelli che fanno la differenza in un momento in cui la clientela si sta orientando sempre più su standard di sicurezza elevati, nella gestione come nella pulizia e sanificazione”.

Qual è il modello di business vincente per la gestione di affitti brevi?

“I primi operatori, -spiega Zorgno, - sono partiti lavorando su portali propri, mentre oggi è dimostrato che la gran parte del transato si realizza su portali come AirBnb o Booking. Oppure proponevano fissi piuttosto alti ai proprietari per guadagnare sulla differenza, col rischio di annullare i margini. CleanBnB, come altri, non opera in questo modo, preferendo una maggiore flessibilità per far fronte a possibili contrazioni degli incassi senza avere l’obbligo avere comunque delle uscite fisse. Allo stesso modo preferiamo limitare i costi fissi di struttura, scegliendo non tanto di avere molti appartamenti, che restano un onere anche con mercato in contrazione, quanto di avere gli appartamenti che possiamo occupare, selezionando gli immobili che effettivamente possono attirare una clientela e diversificando la nostra offerta su tutto il territorio nazionale. In questo modo le eventuali perdite si compensano. È importante avere un portafoglio diversificato di possibilità poiché il mercato ormai lo fa l’ospite. Pensare di proporre pacchetti chiusi e decisi dal gestore è una logica superata”.