Normativa italiana Case Vacanze e Locazioni Turistiche: guida completa

Se stai valutando l'ingresso nel campo del mercato turistico, è essenziale acquisire una conoscenza completa delle normative e dei requisiti legali necessari prima di avviare l'attività. 

Per agevolarti in questo percorso e accelerare l'avvio, abbiamo elaborato un riassunto esauriente di tutte le informazioni rilevanti sia per quanto riguarda la gestione di una casa vacanza, che per quanto riguarda invece lo sviluppo di un’attività di locazione turistica. 

Come ben sai, il settore turistico è in costante crescita, pertanto è altamente consigliabile avviare un'attività in questo ambito, rispettando scrupolosamente le leggi e le regolamentazioni al fine di evitare possibili sanzioni.

Definizione e caratteristiche di una casa vacanze

Una casa vacanze è una struttura ricettiva extra-alberghiera, il cui tratto distintivo consiste nella capacità di offrire servizi aggiuntivi ai suoi ospiti, oltre al semplice alloggio.

Le sistemazioni designate come case vacanze possono assumere forme diverse, come appartamenti o ville, tra le altre. Allo stesso modo, i servizi che possono essere offerti sono vari, tra cui pulizie durante il soggiorno, cambio di biancheria, organizzazione di escursioni, attività turistiche, noleggio di veicoli o barche, trasporti, accesso a posti in spiaggia e altro ancora. 

Nel caso in cui tu sia il gestore della proprietà, in gergo Property Manager, ti consigliamo di stipulare un contratto con il proprietario. Oppure, nel caso in cui tu sia il proprietario, hai a disposizione diverse alternative: se vuoi far gestire la tua proprietà ad un Property Manager, ti consigliamo di sottoscrivere lo stesso contratto precedentemente nominato; nel caso tu voglia gestire l’immobile per conto tuo, avrai la possibilità di optare tra due modalità: imprenditoriale e non imprenditoriale, le quali saranno approfondite nel seguito dell'articolo, insieme alle relative procedure da seguire.

In tutti i casi, consigliamo anche di stipulare sempre un contratto di affitto turistico con l’ospite, per essere tutelati in ogni evenienza.

Definizione e caratteristiche di una locazione turistica

Esiste una differenza significativa tra la casa vacanze precedentemente descritta e la locazione turistica. La principale distinzione risiede nel fatto che la locazione turistica non è in grado di offrire servizi aggiuntivi non strettamente correlati all'atto di affittare l'alloggio. In altre parole, è possibile fornire servizi come pulizie o cambio di biancheria, ma solamente inclusi nel prezzo e al termine del soggiorno. Servizi come visite turistiche, esperienze gastronomiche, colazione o noleggio di mezzi di trasporto non possono essere inclusi nell'offerta.

Inoltre, la locazione turistica, essendo essenzialmente un affitto temporaneo, non richiede la registrazione come attività commerciale né l'obbligo di avere una partita IVA, poiché può essere gestita in un regime fiscale agevolato come la cedolare secca. 

In ogni caso, consigliamo di stipulare sempre un contratto di locazione turistica con ogni ospite per ogni prenotazione, anche se non è obbligatorio registrare tale contratto presso l'Agenzia delle Entrate, a meno che la durata del soggiorno superi i 30 giorni.

Leggi, normative, e adempimenti obbligatori in Italia 

Per operare nel settore delle case vacanze è importante avere una conoscenza approfondita di tutte le leggi e normative che regolano questo segmento.

Legislazione

La Legge n. 217/1983, articolo 6, costituisce il fondamento normativo per le case vacanze in Italia. La sua attuazione pratica è affidata alle Regioni, successivamente, le Province coordinano queste disposizioni in linea con le leggi generali, mentre i Comuni elaborano le regolamentazioni finali.

Le strutture ricettive extra-alberghiere a scopo turistico sono disciplinate dal decreto legislativo del 23 maggio 2011, n. 79, noto come il "Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo". E l'attività di locazione turistica è regolamentata a livello nazionale dalla legge 431/1998, articolo 1, lettera c.

Nel D.L. n. 50/2017, articolo 4, vengono definite le locazioni brevi o locazioni turistiche gestite da privati. Invece, l'art. 1, comma 595 della Legge n. 178/20 stabilisce che tali locazioni assumono natura imprenditoriale se coinvolgono più di 4 appartamenti. Nel caso in cui una regione non disponga di una legislazione specifica, le normative sulle case vacanze fanno riferimento al codice civile, articoli 1571 e seguenti.

Documentazione necessaria 

Per poter iniziare questo tipo di attività, bisogna presentare una serie di documenti:

• Apertura della partita IVA e scelta del regime fiscale.
• Registrazione presso il Registro delle Imprese della Regione di residenza.
• Richiesta di autorizzazione al Comune di residenza tramite la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A).
• Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) sull'inizio, la sospensione o la chiusura dell'attività.
• Accreditamento dell'immobile come struttura ricettiva presso la Questura.
• Iscrizione alla gestione commercianti Inps.
• Registrazione presso la Camera di Commercio e il registro delle imprese.
• Adesione ai requisiti strutturali e igienico-sanitari.
• Verifica delle certificazioni amministrative.
• Comunicazione del listino prezzi all'autorità competente.
• Pubblicazione del listino prezzi nella lista di riferimento.
• Dichiarazione dei redditi utilizzando il Modello Unico per i redditi da locazione come impresa.

Adempimenti 

In aggiunta ai precedenti documenti, sarà anche necessario presentare quanto segue per ogni prenotazione ricevuta:

• Obbligo di registrare i contratti di locazione turistica. Se la durata della locazione è inferiore a 30 giorni all'anno, la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate e l'imposta di registro sono esenti. Per locazioni che superano i 30 giorni all'anno, è obbligatoria la registrazione del contratto e il pagamento delle relative imposte tramite il Modulo RLI.
• Invio della Schedina Alloggiati tramite il Portale della Polizia, noto come Alloggiati Web. È obbligatorio inviare i dati degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo se il loro soggiorno supera una notte; nel caso di soggiorni di una sola notte, l'invio deve avvenire entro 6 ore dall'arrivo.
• Riscossione, presentazione e versamento dell'imposta di soggiorno. Può variare a seconda del comune di appartenenza.
• Ottenere il Certificato di Prestazione Energetica dell'edificio (APE) in conformità con le normative europee. 
• Stipula obbligatoria di una polizza assicurativa a copertura di terzi per proteggersi da eventuali danni causati dagli ospiti o da altri incidenti durante il soggiorno.
• Rilascio di fatture regolari in seguito a ogni pagamento ricevuto.

Si consiglia sempre di consultare un esperto legale o un commercialista per assistenza e chiarimenti in merito alle normative sulle case vacanze in Italia.

Diverse modalità di gestione delle case vacanze o locazioni turistiche

Come dicevamo, in Italia, è possibile scegliere la modalità di gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale, vediamone quindi le differenze.

La gestione imprenditoriale implica un maggiore impegno in termini di obblighi fiscali e amministrativi. Questo tipo di gestione è obbligatorio quando si possiedono e/o gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. Ed in questo caso, sono necessari tutti gli adempimenti fiscali e amministrativi precedentemente descritti nel paragrafo precedente.

È anche possibile sceglierla se si gestiscono meno di tre unità nello stesso comune ma si desidera evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti proprietari o gestori con meno di tre unità lo fanno, per evitare potenziali restrizioni e perdite di guadagno.

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Una delle principali distinzioni tra la gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale riguarda l'elemento dell'“occasionalità”. In termini semplici, chi opta per la gestione non imprenditoriale dovrebbe farlo solo per un breve periodo all'anno e non dovrebbe farne la sua principale fonte di reddito, anche se può offrire gli stessi servizi.

Questo secondo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune. In questo contesto, non è necessaria l'apertura di una Partita IVA, ma è importante rilasciare una ricevuta di pagamento agli ospiti per documentare il pagamento effettuato. 

La Dichiarazione di Notorietà e l'invio dei dati degli ospiti al Portale Alloggiati Web della Polizia, oltre alla presentazione della dichiarazione dei redditi derivanti da tale attività, sono comunque obbligatori.

Qualunque sia la modalità scelta, è sempre essenziale assicurarsi che la struttura soddisfi i requisiti strutturali e igienico-sanitari stabiliti e consultare un esperto legale o un commercialista per ottenere assistenza e orientamento adeguati.

Conclusione

La gestione di una casa vacanze o locazione turistica all’inizio può sembrare complessa, ed è senz’altro un compito che richiede una vera vocazione per l'ospitalità, in quanto comporta la gestione delle entrate e l'adempimento di una serie di obblighi amministrativi e legislativi, di cui abbiamo discusso in dettaglio in questo articolo.

Questo ruolo implica una serie di responsabilità, che vanno dall'inserimento della struttura in un portale OTA per la sua pubblicità fino al momento del check-out degli ospiti. 

Per tutti questi motivi, riteniamo che sia fondamentale per un gestore di case vacanze fare affidamento su un software di gestione come AvaiBook, che, grazie all’aiuto di strumenti come il Channel Manager o il Booking Engine, ha la funzione principale di aiutarti nell’automatizzare il più possibile il tuo lavoro, ed ottimizzare al massimo il tuo tempo.