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Esecuzioni giudiziarie e immobili all’asta: le conseguenze della riforma della giustizia

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Autore: floriana liuni

La riforma della giustizia, con l’accelerazione dei tempi per i processi, potrebbe avere conseguenze anche sulle esecuzioni immobiliari e sui tempi di liberazione dell’immobile da porre in asta. Quali saranno gli effetti della riforma dei processi sulle aste immobiliari giudiziarie? idealista/news lo ha chiesto a Giulio Licenza, co-founder di Reviva, società specializzata nella vivacizzazione delle aste di immobili.

Quando un immobile è sottoposto a esecuzione giudiziaria, cosa succede a chi vi abita?

Allo stato attuale, prendendo in considerazione le normative in vigore, un’immobile viene in realtà liberato dopo 1 anno esatto da quando l’aggiudicatario partecipa all’asta: ciò significa, quindi, che ad oggi le leggi sono molto a orientate alla tutela del debitore, molto più di altri paesi europei quali Spagna o Francia.

Come cambieranno le aste giudiziarie con la riforma Cartabia?

Nel nuovo progetto di riforma della giustizia della ministra  Cartabia si parla della possibilità di liberare l’immobile nel momento in cui viene posto in vendita in asta (non specificando ancora in quali casi e con che tempi, in questa fase).  Liberazione degli immobili che potrebbe sicuramente migliorare i prezzi di vendita degli immobili in asta e i tempi, alleviando così le condizioni attuali molto penalizzanti per i creditori, che non sono tutelati nel loro diritto di recuperare i propri crediti, e cosa molto importante, anche per i debitori stessi, i quali se il processo di recupero è inefficace, li lascia in una situazione debitoria oltre alla vendita del proprio immobile, che su tutto il mercato immobiliare, infatti gli immobili in asta a prezzi troppo bassi abbassano il valore di tutti gli immobili in vendita, anche quelli non in asta di proprietà dei singoli cittadini.

Quanti immobili saranno interessati da questi effetti?

Le stime parlano di circa 40 mila immobili prima casa oggetto di procedura esecutiva nel 2019, che rappresentano quindi le possibili famiglie ora a rischio, di fronte a oltre 160.000 immobili complessivamente in asta. Queste sono state però tutelate dal blocco delle relative aste (giudicato poi illegittimo lo scorso 22/06/21 dalla corte costituzionale e revocato) e dal blocco degli sfratti, che ha colpito sia gli immobili in asta che anche quelli di proprietà dei privati cittadini che da anni cercavano di rientrare in possesso del proprio immobile.

Quali vie d'uscita alternative all’asta hanno i debitori per sanare la propria situazione?

Per quanto riguarda le vie di uscita dei debitori, senza dubbio la strada migliore è quella di vendere l’immobile liberamente, anche sospendendo la rata del mutuo per 12 mesi (ipotesi frequentemente contemplata dagli istituti di credito) nel momento in cui si verifica la difficoltà a sostenere il finanziamento, prima del pignoramento. Anche a pignoramento avvenuto è possibile trovare in autonomia un acquirente per il proprio immobile, accordandosi con i creditori o, come ultima opzione, azzerare direttamente il debito col creditore proponendo delle offerte transattive cosiddette a “saldo e stralcio”. Non sono casi rari: sovente accade  che chi si ritrova in questa spiacevole situazione, decida di adoperarsi già ai primi avvisi di difficoltà economica per accordarsi direttamente con il creditore, e porre l’immobile in vendita, invece di aspettare che la situazione diventi irreversibile e svantaggiosa per tutti, creditori, cittadini e il debitore stesso.

Qual è la situazione delle aste giudiziarie nel 2021 secondo i dati Reviva?

I dati raccolti nel Q3 del 2021 rappresentano per noi un po’ lo specchio di quello che è l’andamento delle aste in Italia, soprattutto in questo trimestre dove il paese sta spingendo per uscire da questa situazione di crisi. Il settore è sicuramente migliorato rispetto al lockdown e all’anno di pandemia appena trascorso, ma i numeri dimostrano che è ancora ben lontano da una ripresa effettiva, che pareggi i dati con quelli del 2019. Il terzo trimestre 2021, ad esempio, registra 34.976 aste immobiliari in tutta Italia: un dato apparentemente positivo, che dimostra una forte crescita rispetto all’anno passato dove le aste sono state circa la metà, ma che, nel dettaglio, comparando le stesse mensilità degli ultimi tre anni, non mostra altro che la faticosa ripresa del settore. (A Luglio 2019, ad esempio, le aste sono state 28.274, a Luglio 2020 solo 3.815 mentre, nello stesso mese del 2021, 19.334. Idem per il mese di Settembre, in conclusione, vede in comparazione 25.003 aste (2019), 12.091 (2020) e 15.264 (2021)). Il settore quindi non è affatto ripartito secondo le aspettative, anzi sta registrando un calo complessivo del -35,3% rispetto alle 54.082 del Q3 2019.