Il modello dell'esagono, o come spiegare l'attuale fase del ciclo immobiliare

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19 Luglio 2016, 10:42

L'attuale fase del ciclo immobiliare, caratterizzata da una ripresa delle compravendite e allo stesso tempo da una riduzione dei prezzi delle abitazioni, può essere rappresentata dal "modello dell'esagono". Si tratta di uno dei più conosciuti modelli in ambito immobiliare, detto anche "a nido d'ape" che mette in relazione valori delle case con transazioni.

Il modello suddivide il ciclo immobiliare in sei fasi, l'una successiva all'altra, incrociando le variazioni dei prezzi delle abitazioni e le transazioni

Seguendo questo modello, l'Ance nel suo Osservatorio congiunturale, ha suddiviso l'andamento del mercato immobiliare dal 1997 ad oggi in sei fasi del ciclo a nido d'ape.

1997- 2006 - una fase caratterizzata da un'evidente espansione del mercato sia in termini di abitazioni compravendute che nei prezzi. E' la fase di un mercato in crescita, nel quale la domanda è molto sostenuta ed incontra le aspettative dell'offerta
Dal 2007 - una breve seconda fase con l'inizio della contrazione delle compravendite abitative accompagnate da prezzi che, seppure in rialzo, rallentano la crescita. Il contesto economico cambia: è la fase in cui le difficoltà di accesso al credito e prezzi elevati (soprattutto nelle grandi città) inducono una contrazione della domanda che non riesce a soddisfare le richieste dell'offerta (venditori)
Dal 2008 - proseguimento del calo sostanziale delle transazioni associato a una lieve ma continua diminuzione dei prezzi delle abitazioni. La crisi comincia ad avere i suoi effetti sulla disponibilità economica delle famiglie e domanda ed offerta preferiscono attendere una migliore comprensione del futuro economico per effettuare nuove scelte
Dal 2014 - fase sei del ciclo del nido d'ape, nella quale, anche per effetto della riduzione dei prezzi, le compravendite di abitazioni hanno ricominciato a crescere. L'evoluzione allo step successivo fase 1 prefigura un mercato caratterizzato sempre da una dinamica crescente delle compravendite in un regime, a differenza della fase precedente, di prezzi che tendono a stabilizzarsi.

3 Commenti:

mmh... domanda !? Ma quindi i cicli di mercato si presentano incondizionatamente a prescindere se ci sia o meno crescita economica e dalla reale sostenibilità finanziaria degli individui (redditi)? Inoltre le sofferenze del sistema bancario figlie delle fasi 3,4 e 5 del sopraccitato ciclo precedente e pertanto create dallo scellerato sistema d'indebitamento causato dal settore immobiliare, svaniranno nel nulla, non appena finirà la fase 1? E' pertanto assurdo pensare ad un ridimensionamento dei valori?
Credo che sia interessante e fondamentale studiare la storia ma ai fini di una previsione andrebbe adattata al contesto sistemico attuale, non di certo buono ne economicamente ne politicamente parlando. Bisogna stare attenti a fornire informazioni così superficiali perché si rischia di essere presi sulla parola...Brexit insegna! Un sistema economico competitivo funziona se formato da agenti competitivi e sopratutto dotati di cultura economica/finanziaria quantomeno sufficiente.Sal

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osservazioni molto interessanti. Io aggiungerei che questo grafico rappresenta più o meno la ciclicità che si osserva negli altri mercati (anche quelli finanziari sono ciclici, ma privi di quelle fasi contraddittorie in cui il prezzo aumenta al diminuire delle compravendite, e questo è spiegabile col fatto che vendere/comprare una casa non è così facile come un pacchetto di azioni ed esiste un condizionamento che prescinde dall'aspetto puramente economico) tuttavia non tiene affatto in conto di cambiamenti epocali come la globalizzazione e la desertificazione indutriale. In poche parole quello che si è visto fino al 2006 non si vedrà col prossimo ciclo positivo economico che sarà caratterizzato da modelli che costituiscono presupposti lontani anni luce da quelli che storicamente l'italia conosce.