Per alcune professioni l'esperienza è la chiave del successo e l'agente immobiliare è tra questi. Pare infatti che l'età giusta per concludere il maggior numero di contratti sia compresa tra i 51 e i 55 anni
A dirlo è un'inchiesta del franchising immoboliare solo affitti, leader nella locazione con oltre 300 agenzie sparse in tutta Italia. Analizzando le performance dei suoi agenti, ha riscontrato infatti che gli agenti che hanno un'età compresa tra i 51 e i 55 anni concludono molti più contratti degli altri
Perché? da un lato perché hanno più esperienza, dall'altro perché i clienti si fidano di più. Un atteggiamento molto italiano, del resto, che tende ad identificare l'efficenza con l'esperienza
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56 Commenti:
No, no! mi sta bene parlare della mia epserienza ma se avessi sciorinato una tale lista riferendola al sottoscritto qualcuno avrebbe risposto tipo... chi si loda s'imbroda... ho preferito spersonalizzare.
E poi, perdonerà la mia timidezza ma, il pleralia maiestatis mi mette un poco di soggezione! :-)
No, no! mi sta bene parlare della mia esperienza ma se avessi sciorinato una tale lista riferendola al sottoscritto qualcuno avrebbe risposto tipo... chi si loda s'imbroda... ho preferito spersonalizzare.
E poi, perdonerà la mia timidezza ma, il pluralia maiestatis mi mette un poco di soggezione!
No, no! mi sta bene parlare della mia esperienza ma se avessi sciorinato una tale lista riferendola al sottoscritto qualcuno avrebbe risposto tipo... chi si loda s'imbroda... ho preferito spersonalizzare. E ha fatto bene!..si nota con piacere che lei è persona veloce nell'apprendere. Siamo pertanto ragionevolmente certi che ella potrà positivamente e sensibilmente contribuire alla qualità di questo forum...cosa di cui si ha tanto bisogno.. E poi, perdonerà la mia timidezza ma, il pluralia maiestatis mi mette un poco di soggezione! suvvia non è il caso, sua maestà ill.ma può fare questo effetto ha chi non avvezzo alla sathygraha..ma vedrà che, come tutti noi, vedrà che presto le suonerà come la cosa più naturale più naturale mondo..ci siamo passati tutti.. L'importante è che le sia Chiara la intercorrente differenza fra fare l'agente immobiliare e l'esserlo..
Il cliente di per sè assicura all'istituto la sua sola pratica mentre l'agenzia appoggiandosi, ad esempio, a condizioni fiaps si può permettere di ragionare su volumi ben diversi innescando economie di scala. Molti hanno trovato altrove mutui più convenienti...ma il punto è un altro..l'acquirente deve essere informato della commissione, dopodichè deciderà come crede... alcuni compratori pensano che è stata l'agenzia a fargli ottenere il mutuo, pertanto, temendo sgambetti, sono restii a rivolgersi altrove per l'acquisto. È, quindi, anche un modo per legare a sè il compratore. La gente, mediamente, non è molto sveglia. Il caso vanna marchi insegna.
Aggiungo altri dati per meglio far capire limitandomi alle prime attività...
- Reperire ed analizzare la documentazione degli immobili in vendita
(L'agenzia tra mandati in esclusiva e non, gestisce annualmente circa 200 acquisizioni, mediamente il reperimento di una documentazione completa comporta
4/5 ore di lavoro di una persona considerando i giri al catasto, conservatoria, ufficio tecnico comunale, i tempi di attesa, le telefonate ai professionisti)
Questo quando tutto va bene e nel 50% dei casi manca sempre qualcosa per cui ci sono da richiedere preventivi di tecnici per le certificazioni o la regolarizzazione urbanistica o la richiesta di abitabilità.
- Preparare le diverse pubblicità (serivizi fotografici, filmati, internet, varie riviste)
Scegliere foto e definire gli annunci comporta circa 5 muniti ad annuncio (un'ora e trenta per rivista con cadenza almeno settimanale) oltre ai tempi per "realizzare il materiale", 30 minuti per fare un bel reportage fotografico e qualche video, 30 minuti per realizzare una piantina con arredamento da moltiplicare per 200 immobili sono circa 1 ora di lavoro per ogni giorno lavorativo.
- Organizzare le visite agli immobili
Una visita ad un immobile effettuata correttamente dura da 30 a 60 minuti considerando i tempi di tragitto, la visione dell'immobile, l'immancabile scambio di opinioni tra venditore ed acquirente. In caso di interesse i tempi si dilungano per prendere visione dei documenti: planimetrie, condizioni di mutuo per l'accollo, preventivo delle spese fiscali... mediamente ogni mese inseriamo 20 nuovi clienti per agenzia che effettuano visite quasi settimanalmente.
- Allestire uffici-vendita per costruttori
Capita raramente
- Acquisire e valutare gli immobili non ancora in vendita
Anche le acquisizioni hanno la durata di circa un'ora. Una buona acquisizione prevede la prese visione dell'immobile e la verifica della documentazione di base: ultima planimetria ed atto di provenienza. Segue la redazione di una valutazione rigorosamente scritta.
- Distribuire il proprio materiale pubblicitario
Viene fatto direttamente dall'agenzia circa 4 giorni al mese per 3 ore per 4 persone.
- Tenere sotto controllo il terrioterio per ricercare nuove opportunità di acquisizione
Questa attività basilare è quotidiana e viene effettuata circa 2 ore al giorno, preferibilmente nel mattino da ogni agente.
- Aggiornare i venditori ogni tot giorni
Almeno una volta al mese ma se si considera che gli immobili in vendita contemporaneamente sono circa 300 (di cui 200 non gestiti e 100 gestiti) significa organizzare circa 12 telefonate al giorno (un'ora di lavoro al giorno di una persona)
- Aggiornare i clienti che cercano casa ogni tot giorni
Anche gli acquirenti vanno aggiornati almeno una volta al mese, anche quando non ci sono immobili da presentare loro, anche solo per far comprendere che non ci siamo dimenticati. I clienti attivi per ogni agenzia sono circa 400 ...
AGGIUNGO ALTRI DATI PER MEGLIO FAR CAPIRE limitandomi alle prime attività...etc..etc...etc..etc.. Per le agenzie della mia zona, 15-25 transazioni l'anno sono un sogno. In tal senso non si hanno certezze “probatorie”, ma questa è l'aria che si respira. Anche 300 immobili gestisti di media risultano abnormi, un pò perchè lo si può in qualche misura rilevare dai siti degli ai, un pò perchè molti di essi ne dichiarano sugli 80/100. Qui nessuno fa report mensili ai venditori. Se ci sono appuntamenti ok, altrimenti è il silenzio più assoluto (nemmeno gli auguri di natale via email). Se si chiama per un feed back post visita, si ottengono le solite 4 frasi fatte che non dicono nulla. Solo tirandogliele fuori con le pinze si arriva a ciò che si vuole sapere...ma è una fatica...1,2,3 volte poi si tende a rinunciarvi in partenza... come ho già detto nella mia zona si riscontra un sorta di cartello-muro di generalizzata mediocrità improntata oltrepiù alla più becera e sado-masochistica scorretezza. Non esiste il meglio, ma il solo il peggio. Amici e conoscenti di altre zone mi testimoniano la stessa situazione. Così come, anche dal forum, giungono spesso identiche conferme. A questo punto, nei limiti di un forum, direi che l'argomento specifico è stato ben trattato..che ognuno si rapporti pertanto con la propria realtà locale.
Fatturano" tra 100.000,00 e 200.000,00 euro ad agenzia CON PUNTI DI PAREGGIO INTORNO A 80.000,00. Siccome sono un business-curioso, vista la generosa disponibilità, con cortesia chiedo: il break-even di 80mila cosa comprende?
Costi del personale per i primi 80.000 euro (1 full time e 1 part time oltre al titolare)
Costi di telefonia
Costi di utenze ufficio
Costi di locazione o leasing o mutuo ufficio
Costi di cancelleria e materiale cartaceo (carpette, biglietti da visita, carta intestata.. .)
Costi pubblicitari
Costi di royalities
Ammortamenti delle attrezzature (mobilio, fotocopiatrici, computer)
Grosso modo i costi sono questi
Non ci sono altri oneri pesanti (rate auto o compensi soci/amministratori che sono pagati in "trasparenza")
Costi del personale..etc...etc.. Grazie...
A condizioni fiaps si può permettere di ragionare su volumi ben diversi innescando economie di scala. Quindi le fette di torta sono due, più che una scala è un ascensore. Poveri acquirenti mi verrebbe da dire, ma chi si fa pecorella il lupo se la mangia. Capisco che non sia semplice capire. So per certo che rispetto a qualsiasi mutuo io possa presentare al cliente è possibile reperire sul mercato "qualcosa di meglio" ma ribadisco la questione: il mutuo che presento al cliente corrisponde in tutto e per tutto a quello che il cliente trova allo sportello sia come condizioni che come spese. Anzi, con alcuni istituti ho alcune facilitazioni. La Banca (e solo la banca) mi riconosce una retrocessione che non viene imputata al cliente. ESATTAMENTE COSì cOME FUNZIONEREBBE SE SCEGLIESTE UN MUTUO DAL SITO MUTUI-ON-LINE.
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