Prezzi delle case fermi: il mercato immobiliare alla prova repricing nel 2012

Fiaip: in Italia ci sono 1 milione e 200mila abitazioni invendute

4 Gennaio 2012, 9:33

I prezzi degli immobili ristagnano nelle grandi città italiane. Questo è il quadro che emerge dal rapporto sui prezzi delle case di idealista.it riferito all'intero 2011. Un anno segnato dall'attendismo dei venditori, poco disposti a rinunciare alle loro pretese e dalla cautela di acquirenti sempre più attenti a selezionare, tra tutte le offerte. L'attendismo e la mancanza di credito si traducono in stagnazione e il 2012 potrebbe essere l'anno della svolta proprio sul fronte dei prezzi. Ma la ripresa dovrà attendere

Prezzi fermi a un anno fa nella capitale e a Milano , Quotazioni in ribasso a Napoli dove la caduta ha registrato una accelerazione nell’ultima parte del 2011 . Roma (-0,1%; 4.565 euro/m²) e Milano (0,3%; 4.069 euro/m²) si segnalano sempre per i prezzi top, ma proprio per questo accusano lo scarso dinamismo di un mercato già peraltro condizionato dalla stretta delle banche. Napoli (-1,6%; 3.323 euro/m²) nell’ultimo trimestre ha già imboccato la china discendente

Il Capoluogo lombardo Chiude stabile il 2011, con un recupero dell’1,9% nell’ultimo quarter.
Prevalgono i ribassi, in 11 delle 18 zone cittadine, i maggiori in certosa (-6,5%; 2.781 euro/m²), san siro (-6,2%; 4.796 euro/m²) e garibaldi-porta Venezia (-9,2%; 5.358 euro/m²), dove negli ultimi due anni si è assistito a un vertiginoso saliscendi delle quotazioni.
All’opposto, non si arresta l’ascesa dell’altra area cittadina interessata dagli interventi urbanistici per expo 2015, fiera-de angeli (6,3%; 5.326 euro/m²), che segna la migliore performance degli ultimi 12 mesi

In un contesto in cui le opere di riqualificazione e la crisi riconfigurano rapidamente la domanda di immobili dei milanesi, aumentando l'attrattività di alcuni quartieri e aree emergenti a discapito di altre tradizionalmente più richieste, anche il centro storico segna il passo, pur rimanendo il più caro con i suoi 7.967 euro/m², nonostante una contrazione del 3,7%. Vialba-gallaratese si conferma invece il più economico con 2.423 euro/m² e un ribasso dell’1,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso

Scopri nel dettaglio i prezzi delle case a Milano e provincia

Prezzi ingessati anche nella capitale , Dove le quotazioni tengono nelle zone di pregio e crescono nelle aree residenziali periferiche riqualificate o ben servite dai mezzi di trasporto pubblico. Non è un caso che il balzo maggiore spetti a monte verde (11,3%; 4.921 euro/m²) con un incremento addirittura a due cifre anno su anno, seguito da colle aniene-collatino (2,5%; 3.761 euro/m²), casilino-centocelle (1,4%; 3.506 euro/m²) e arvalia-portuense (1,4%, 4.059 euro/m²), in questi casi con incrementi comunque nella norma

A partire dal centro storico, il più caro della città con i suoi 7.473 euro/m², i quartieri nella fascia alta e altissima di prezzo hanno registrato una sostanziale tenuta . Tra i quartieri che scendono, i cali più pesanti - sopra il 3% - riguardano cassia-flaminia (-3,3%; 4.510 euro/m²), monte mario (-3,5%; 4.069 euro/m²) e l'eur (-5,2%; 4.269 euro/m²), la zona con il peggior saldo su base annuale

Scopri nel dettaglio i prezzi delle case a roma e provincia

Napoli , Per la quale non è ancora possibile rilevare l’andamento degli ultimi 12 mesi, avendo come ufficio studi idealista, iniziato le rilevazioni solo dal secondo trimestre dello scorso anno, ha imboccato una china discendente nell’ultima metà dell’anno con un’accelerazione della discesa dei prezzi proprio nell’ultimo trimestre. La situazione delle 10 aree compongono il mosaico cittadino è in sostanziale equilibrio: 5 presentano il segno negativo, 5 il segno positivo, ma pesano di più i ribassi

Le aree collinari hanno risentito maggiormente della riflessività della domanda: soccavo-pianura (-3,5%; 2.438 euro/m²) e capodimonte-materdei-san carlo arena (-3,2%; 2.828 euro/m²) guidano il trend ribassista dell’ultimo trimestre dell’anno, seguiti da vomero-arenella, in calo dell’1,5%, ma stabilmente tra le zone “top” con i suoi 4.976 euro/m², appena dietro ai quartieri di chiaia e posillipo (lungomare), dove un immobile tocca mediamente i 5.644 euro/m²

All’opposto, miano secondigliano (-1,3%; 2.102 euro/m²) risulta il quartiere con i prezzi più popolari a livello cittadino, mentre nella fascia più prossima alla media dei prezzi cittadini, tengono bagnoli-fuorigrotta (-0,3%; 3.535 euro/m²)

Scopri nel dettaglio i prezzi delle case a Napoli

Secondo Vincenzo de Tommaso, portavoce di idealista.it “per sbloccare l’attuale situazione di mercato stagnante, i prezzi diventano l'unica leva. L'incertezza ci accompagnerà ancora per il prossimo anno, durante il quale però verranno messe le basi per una ripresa lenta ma costante con un miglioramento nell'ultima parte. Il 2012 potrebbe essere l'anno della svolta proprio sul fronte dei prezzi messi sotto pressione da un calo delle compravendite che prevediamo a due cifre. Sarà l'inizio dell'adattamento dei valori immobiliari alle possibilità di spesa delle persone, una lunga transizione che porterà a un reale miglioramento del mercato solo nel 2015, quando potrebbe sbloccarsi l’emergenza sul fronte del credito“

253 Commenti:

Mah ... secondo il mio parere il discorso é molto diverso da come lo si racconta qui ... giusto per puntualizzare voglio raccontare il mio punto di vista di costruttore.

1) i prezzi di alcune case VECCHIE potrebbero scendere per più motivi:
A) perché il proprietario può cadere in disgrazia e deve svendere;
B) perché una casa vecchia non é minimamente paragonabile al nuovo di oggi;

2) i prezzi delle case nuove non possono scendere perché:
A) i prezzi dei materiali aumentano;
B) i prezzi della mano d'opera aumentano;
C) i costi dovuti alla tassazione aumentano;
D) i costi dovuti agli adempimenti aumentano;

Pertanto il mercato, semplicemente, stagna (in sostanza sarà difficile vedere un vero calo dei prezzi così come dice chi lo sostiene già da qualche anno)!
Qualche prezzo minore si può trovare su case vecchie il cui proprietario ha necessità di vendere ... ma sicuramente non é la maggior parte!
Se poi uno pensa di andare a comprare da un costruttore che svende sta facendo una vera e propria stupidaggine poiché vuol dire che il costruttore non è solido ed é troppo esposto con i debiti! In tale caso, in caso di fallimento anche dopo la compravendita, i creditori potrebbero rifarsi su chi ha acquistato a prezzi troppo bassi che rischierebbe di perdere la casa già pagata!
Perciò chi pensa di acquistare da un costruttore che svende fa un vero e proprio azzardo.
E' anche vero che si iniziano a vedere sul mercato abitazioni di nuova costruzione a prezzi minori (anche io ne sto proponendo alcune) ma vi assicuro che il motivo del minore prezzo esiste ... e dipende dal minore costo di costruzione ... insomma il costruttore fa lo stesso guadagno ma risparmia su molti costi di costruzione e vende un prodotto scadente, invece l'acquirente é convinto di comprare a prezzo da affare a causa della crisi!
A me basta entrare in una casa per capire ad occhio quanto é costata ... ma la maggior parte degli acquirenti si informa e discute unicamente del prezzo e non é capace di vedere altro!

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2) i prezzi delle case nuove non possono scendere perché: a) i prezzi dei materiali aumentano; b) i prezzi della mano d'opera aumentano; c) i costi dovuti alla tassazione aumentano; d) i costi dovuti agli adempimenti aumentano; caro costruttore, sinceramente i punti che hai elencato non mi...convincono. Sarà anche vero l'aumento dei costi che hai indicato, ma ometti di dire che i margini di guadagno che avete realizzato nell'ultimo decennio, oggi si sono.. Ristretti. Il punto è proprio questo, dove sta scritto che in una economia in fase recessiva, avete ancora la pretesa di continuare a straguadagnare . Come ho già scritto le condizioni socio-economiche sono mutate radicalmente, e lo tsunami si intrave all'orizzonte, pertanto se volete vendere dovete..accontentarvi di un guadagno consono alla realtà odierna.

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Si vede che nn sei nel settore Francesco.Vorrei vedere te con milioni di Euro da investire se nn volessi ti fruttassero almeno il 20% con i rischi del settore.Fino ad alcuni anni fa il margine era del 50% ed era esagerato ma oggi e' risicato a parte il fatto che conosco pochi.. Imprenditori che costruiscono con soldini ..propri. Solitamente utilizzano le banche. Ad ogni modo, visto che tu sei del settore, mi dettagli i motivi per cui i prezzi delle abitazioni dal 2000 ad oggi sono aumentate fino al 300%? cosa sarà successo mai, il cemento è in via di esaurimento? oppure la manodopera (spesso rumena ed in nero) costa il 300% in +? non scriviamo fesserie, visto che non viviamo nel medioevo ed i canali (liberi e non in conflitto di interessi..vedi messaggero e caltagirone) come internet sono a disposizione di tutti. Io penso che sia stata solo speculazione e come tutte le speculazioni hanno un inizio ed una fine.

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Sono perfettamente d'accordo c'è stata una grossa speculazione. Le case tra la fine degli anni novanta al 2008 sono state acquistate e vendute a prezzi esagerati, fuori da ogni logica anche perché le banche erogavano prestiti anche per somme superiori a ciò che la gente poteva permettersi (a proposito dei pignoramenti che ora sono in aumento...). aa differenza della borsa, però, non si può parlare di "bolla". Il mercato immobiliare, infatti, è molto più statico essendo la casa un bene di prima necessità di cui sono in possesso oltre l'80% degli italiani. Una persona che ha comprato a 100 nel 2005, non sarà mai disposta a rivendere a 70 nel 2012 a meno che la banca non gli pignori l'appartamento oppure a causa di grosse difficoltà economiche. Ecco spiegato perché le case non vengono vendute piuttosto la gente preferisce tenersele o affittarle. La previsione per i prossimi anni sarà quindi una netta diminuzione delle compravendite ma un leggerissimo calo dei prezzi. Il vantaggio per chi compra è che potrà scegliere tra molte più soluzioni che soddisfano le sue esigenze e, tra queste, potrà individuare l'appartamento con maggiore trattabilità (di solito sono più "trattabili", a conforto di quanto ho appena detto, le case più "vecchie" acquistate in lire dove comunque il proprietario non ci rimette anche facendo un sostanzioso sconto) Chi vende ha queste possibilità: non vendere, provare a vendere aspettando il "pollo" che si "innamora" proprio di quell'appartamento e lo paga più del valore di mercato (ipotesi assai remota); abbassare le pretese in modo che il compratore si indirizzi sul suo appartamento anziché su un altro. Tutto vero, ma come ho già scritto, oggi la differenza rispetto a ieri è l'impossibilità ad acquistare a certi prezzi. Le banche non concedono più mutui facili, l',porto erogato non supera l'80% del valore e le garanzie richieste sono mooolto più stringenti. Detto questo, la situazione che si profila è la seguente: a) il venditore non abbassa e ritira l'immobile dal mercato (se può permetterselo); b) non vende alla cifra richiesta, deve calare le pretese in relazione alle nuove dinamiche di mercato (meno disponibilità da parte dell'acquirente). Visto che diversi ai parlano di professionalità che va retribuita, bene, hanno contruibuito in maniera rilevante a creare la bolla dei prezzi, oggi se vogliono sopravvivere, devono dimostrare di avere la capacità di riportare con i piedi per terra chi non ha ancora capito che la festa è ...finita.

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..Concordo un pò con tutti coloro che diffidano delle agenzie e degli agenti immobiliari,perchè anche io mi sono servita da loro dal 2008 seguendo con cieca fiducia tutte le loro dritte e sebbene ogni volta delusa, ho sempre fatto il ragionamento che ognuno è diverso e non era giusto massificare l'operato scarso di un professionista per creare una categoria d'incapaci, ma...il tempo ed i fatti (se vi raccontassi tutte le magagne..imbroglioni a dir poco!) mi hanno fatto cambiare idea e con mio marito abbiamo deciso di fermarci un pò perchè i fondi sono quello che sono e come dice l'amico di cui sopra il momento è critico.Però vorrei porre una domanda a chi si scaglia contro chi vende ad una cifra presumibilmente alta e chi (sempre come l'amico di cui sopra) dice di arrangiarsi perchè la zuppa è poca, ma vi siete mai posti la domanda che se non si tratta di BErlusconi e fregnacciari della stessa mole(da destra a sinistra, passando per il centro), uno su quella casa oltre al passaggio di acquisto ad un altro (perchè io avrei dovuto vendere per acquistare e fare un salto di qualità), deve comunque crearsi una certezza per il futuro?..avete figli?...io per circa due anni sono stata male e il mio unico pensiero e che se fossi morta non avrei lasciato nulla di concreto ai miei figli, fatta eccezione della piccola proprietà che posseggo per un eredità(e non sono nè diana Spencer nè Veronica Lario) e che francamente adesso è ubicata in una zona della mia città che purtroppo è in continuo degrado.Ergo: se non avessi il dubbio che la vendita del mio appartamento per acquistarne un altro tolga in parte ai miei figli e se dall'altra parte avessi trovato una proprietaria, che la contarrio di me, è ben equipaggiata economicamente e a speculato fino alla nausea perchè di origini nobili, io avrei mai messo alla cifra pazza che mi hanno suggerito gli agenti?...certamente no, perchè il mio obiettivo era vendere per acquistare, ma certo non prendendola a casaccio (e qui parliamo di garanzie minimali non di velleità come luci che siu accendono da sole o parquet..) e certo non rimanendo senza un soldo per pagare notai(altra bella razza),contratti nuovi,trasloco ecc..Quindi prima di andar contro ad un proprietario che vende, cerchiamo di valutare tutte le ipotesi che chi possiede non sempre lo ha perchè figliab di un manager truffaldino e poi non tutti i beni ricevuti per eredità sono Villa Certosa..

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**** In caso di fallimento anche dopo la compravendita, i creditori potrebbero rifarsi su chi ha acquistato a prezzi troppo bassi che rischierebbe di perdere la casa già pagata!****

Infatti, gli immobili dei costruttori bisogna comprali solo ed esclusivamente all'asta fallimentare, che sono e diventeranno sempre più le nuove agenzie immobiliari.

Chiunque, privato o costruttore, si tiene stretto l'immobile (pagando tasse e spese sempre maggiori), semplicemente, è fuori mercato e non incide sullo stesso.

Il mercato lo fanno le transazioni immobiliari non gli annunci immobiliari.

Dovrebbe essere chiaro, o no?!