Come si stabilisce il prezzo di un immobile? domanda da un milione di dollari, specie in Italia, e il nostro esperto massimiliano podestà di realpodestate ci spiega perché esiste quest'anomalia. Il risultato è infatti una creatura bifronte: un mercato immobiliare attuale, in cui le case si vendono rapidamente, e uno assurdo, in cui le abitazioni viaggiano nel mondo dei sogni
Da mesi ormai, potrei scrivere anni ma suonerebbe troppo drammatico, mi scontro con la difficoltà delle valutazioni e penso proprio di non essere il solo. Rilevo principalmente tre problemi: mancanza di indicatori affidabili, scarsezza di storico recente, valutazioni alternative assurde
Indicatori inaffidabili
L'Italia presenta una grave anomalia in campo immobiliare (e forse non solo in quello): la poca trasparenza che degenera in difficoltà a reperire dati chiari e certi. In altri paesi, per ogni singolo immobile, è disponibile uno storico completo ed ufficiale con date ed importi dei passaggi di proprietà, percentuali di mutuo, spese, eccetera
Emerge con chiarezza il vantaggio derivante da una tale trasparenza: indicatori certi per valutazioni verosimili, con margine di errore od oscillazione soggettiva inferiore al 2%
In Italia abbiamo l'osservatorio del marcato immobiliare dell'agenzia del territorio che, per sua stessa ammissione (basta leggere la sezione che illustra la provenienza dei dati), si basa permeno del 40% sui dati provenienti da reali transazioni, il resto è dedotto da indagini, sondaggi, conoscenze personali, ecc
Anche la percentuale minoritaria dei numeri "reali" risente ugualmente di una carenza sistemica grave: in quale di quegli atti che compongono il 40% dei dati sono indicate le superfici esatte? la domanda è retorica
Da poco infatti si è deciso di riportare le superfici, al posto dei vani, nelle schede catastali ed occorreranno decenni per adeguare ogni immobile. Occorre infatti ammettere che, ricorrendo su ogni atto di trasferimento immobiliare (esclusi i terreni) la classica dicitura "a corpo e non a misura", emerge con lapalissiana evidenza che i presunti valori/mq rischiano di essere tirati ad indovinare aggiustando quelli precedenti in calo o rialzo a seconda della tendenza generale
Per non parlare delle decine di "uffici studi" che analizzano i dati provenienti dai prezzi richiesti, dalle pubblicità, trascurando completamente il margine di trattativa o da sondaggi
Scarsezza di storico recente
A fronte di un calo del 40% di transazioni rispetto al picco del 2006/07, diventa sempre più complesso effettuare delle valutazioni basandosi sul proprio storico di vendite. Uno dei parametri spesso utilizzati dagli agenti immobiliari infatti è la propria esperienza personale, la conoscenza profonda del territorio e delle vendite; questo metodo ha fatto la fortuna delle agenzie "storiche" di zona che, avendo costantemente il polso della situazione, riuscivano ad essere molto più concrete ed affidabili delle concorrenti "fuori casa"
Negli ultimi tempi sono cambiate molte cose ed anche le agenzie radicate nel proprio territorio si ritrovano le vetrine piene di case e le spese in aumento
L'unico parametro a disposizione è quello relativo agli annunci, costantemente in aumento, anche in zone e per tipologie da sempre parche di opportunità e l'eccesso di offerta attuale certo non aiuta il valutatore che deve però assumersi le proprie responsabilità
Valutazioni alternative assurde
Stimati colleghi agenti immobiliari professionali, dobbiamo smetterla di assecondare i venditori e divenire parte diligente nel repricing più che mai necessario alla ripartenza del settore di cui siamo cardine. Quotidianamente comunico valutazioni a venditori che ne hanno già in testa altre, anche del 25% più alte, fornite da "colleghi" impreparati, incoscienti o, peggio ancora, in malafede. Sono fortemente convinto che la concorrenza tra noi non debba e non possa misurarsi sulle prezzature generose o sulla disponibilità a svendere il proprio lavoro con richieste di compensi ridicoli
Misuriamoci sulle competenze, confrontiamoci sulla conoscenza teorica e pratica, sulla capacità e frequenza di aggiornamento, sulle metodologie di marketing e comunicazione, sull'esperienza maturata, sulla preparazione specifica nello proprio settore ed anche sulle doti umane e relazionali ma basta con questo gioco al massacro!
Smettiamola di assecondare i sogni di chi è fuori dal mercato, di chi usa i nostri investimenti per perdere tempo in attesa dell'amatore che sappia apprezzare la loro casa. Ribadiamo con forza che non siamo professionisti pagati a parcella, ma imprenditori che, pur fornendo un servizio professionale, investono le proprie risorse per vendere immobili di altri e percepiscono un compenso solo a risultato ottenuto
Avere centinaia di immobili in portafoglio fermi da anni, oltre ad essere economicamente devastante (ma questo riguarda le proprie scelte imprenditoriali), si riverbera sul mercato falsando i valori, condizionando altri venditori e dando l'impressione agli acquirenti seri che nulla sia cambiato
I prezzi invece sono già calati ed anche in modo deciso in molte zone; peccato che gli immobili con valori attuali si vendano rapidamente, senza nemmeno troppa pubblicità e dunque in pochi se ne accorgano perché ciò che resta sono le centinaia di migliaia di case fuori mercato ferme da mesi o anni. Una volta tanto, facciamo quadrato; le associazioni di categoria fungano da volano di una nuova tendenza: valutazioni reali e non negoziabili!
In questi giorni si sono rincorse dichiarazioni delle varie associazioni che miravano a responsabilizzare il governo riguardo la crisi immobiliare; noi diciamo, parafrasando il sempre più attuale j. F. Kennedy: non chiediamo allo stato cosa può fare per il mercato immobiliare ma chiediamoci noi, dall'interno del mercato stesso, cosa possiamo fare perchè riparta
100 Commenti:
Hummm...quindi siamo tutti una massa di imbecilli che paghiamo le macchine uno sproposito, visto che sappiamo tutti benissimo gli enormi guadagni che le case automobilistiche hanno sulle autovetture. Secondo il tuo ragionamento...bmw, audi, mercedes, porsche, maserati, lamborghini, tra poco ce le compreremo con 2 euro perchè la gente è disposta a pagarle quella cifra....sognaaaaaaaaaa continua a sognareeeeeeeeee........e crepaci sognandoooooooooo
Quanta imbecillità,ignoranza e arroganza tra gli italioti che pensavano che "l'immobile non tradisce mai"
Quante volte era stato loro detto che sarebbe stata una strage....
Quante volte era stato loro detto che la casa sarebbe diventata il peggiore investimento..
Quante volte era stato loro detto che gli unici investimenti che sarebbero saliti in tempo di guerra (questa è una economia di guerra) sarebbero state le materie prime (infatti salgono bollette benzina oro e argento e crollano auto,case,viaggi e altre spese superflue)
Quante volto loro ti guardavano come fossimo matti noi che invece consigliavamo loro di salvarsi il popò....
Ora (anzi.. Meglio tra un paio di anni) arriverà il momento che quelle case più che dimezzate di valore dai massimi ce le compreremo noi....coloro che avevano cercato di mettervi in salvo
Purtroppo non tutto quello che dici è vero, solo per fare un esempio, se avessi investito nel titolo enel (tutti abbiamo bisogno di elettricità e come dici tu le bollette salgono), negli ultimi 5 anni avresti perso oltre il 50% dell'investimento.... nessun immobile si è così deprezzato nel frattempo...
Caro Marco
Ma non ti sei ancora stancato di scrivere da mesi le stesse identiche cose?
Non ti senti ridicolo a far parte di un gruppetto di persone che scrivono tutte le stesse cose e addirittura usano gli stassi termini? "itialioti"??
Ma quanti anni hai? dieci?
Caro anonimo,mi vergognerei se non divulgassi queste verità.
Sta crollando il mondo dell'immobiliare come lo conoscevamo e ancora ci sono degli idioti che non se ne accorgono.
Italioti è un ottimo termine per descrivere i miei connazionali che si sono riempiti la bocca per troppo tempo con panzane come l'ormai leggendario "la casa non tradisce mai" .
Anzi lo riscrivo in maniera più esplicita " gli italiani che pensano che i prezzi dell'immobiliare si riprenderanno e che ancora sperano di vendere con solo il 10% di sconto sono degli i-t-a-l-i-o-t-i ignoranti e idioti"
Spero tu non ne faccia parte
A leggere certi commenti sembra quasi che la colpa sia delle agenzie... ma questi benpensanti hanno mai incontrato un proprietario di casa che ti chiede una valutazione? E che quando gliela dai, con argomentazioni chiare e soprattutto verificabili, ti guarda come se tu lo stessi prendendo in giro? c'è gente che arriva a chiedere di un usato anni 70 senza box e da ristrutturare come il nuovo in classe A (ovviamente nella stessa zona)...
Quando le agenzie inizieranno a fallire si sistemerà tutto, basta solo aspettare, per quanto un mercato drogato possa essere sostenuto in modo artificioso alla fine torna per forza a sgonfiarsi perchè si può mistificare tutto ma non la risorsa primaria, l'acquirente! in mancanza di quello si scardina qualsiasi giochino furbetto, bisogna solo avere pazienza... non sarà facile vederle fallire tutte, sto notando che questi infami predatori e necrofili, si buttano ormai su tutto quello che esiste con una violenza inaudita, disprezzando gli altri AI e il loro stesso settore per fare colpo sui clienti, un po' come ha fatto nell'articolo il nostro realpodestate che si eleva a simbolo corretto della categoria definendo gli altri "impreparati, incoscienti o, peggio ancora, in malafede". Insomma l'unica cosa che mi auguro è una guerra intestina che porti all'estinzione la maggior parte di loro.
Caro anonimo, come mai tutto questo astio nei confronti di un'intera categoria? vogliamo parlare poi di tutti quei clienti che non pagano inventandosi mille scuse o che, peggio ancora, fanno di tutto per scavalcare l'agenzia sbeffeggiandoti con un bel "fammi causa"?!?!
Gentile commento #25
Non credo di aver sparato a zero o disprezzato la categoria, piuttosto mi sono limitato ad evidenziare abitudini di alcuni "colleghi" (volutamente tra virgolette dato che molti di essi non sono nemmeno abilitati al mestiere che fanno) che pur di prendere incarichi perpetuano un atteggiamento di accondiscendenza nei confronti dei proprietari quando non di adulazione.
Non riesco poi a trovare il punto in cui mi elevo a simbolo corretto, ho sempre volutamente parlato al plurale perchè molti errori ci appartengono in modo diffuso e nessuno ne è immune.
Voglia usare la cortesia di firmarsi la prossima volta, almeno quando replica a qualcuno che oltre a nome e cognome mette anche la propria faccia.
Grazie
Non è questione di sparare a zero, semplicemente pensare che noi ai bravi o meno bravi ,onesti o meno onesti possiamo decidere i valori immobiliari italiani è un delirio
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