Come si stabilisce il prezzo di un immobile? domanda da un milione di dollari, specie in Italia, e il nostro esperto massimiliano podestà di realpodestate ci spiega perché esiste quest'anomalia. Il risultato è infatti una creatura bifronte: un mercato immobiliare attuale, in cui le case si vendono rapidamente, e uno assurdo, in cui le abitazioni viaggiano nel mondo dei sogni
Da mesi ormai, potrei scrivere anni ma suonerebbe troppo drammatico, mi scontro con la difficoltà delle valutazioni e penso proprio di non essere il solo. Rilevo principalmente tre problemi: mancanza di indicatori affidabili, scarsezza di storico recente, valutazioni alternative assurde
Indicatori inaffidabili
L'Italia presenta una grave anomalia in campo immobiliare (e forse non solo in quello): la poca trasparenza che degenera in difficoltà a reperire dati chiari e certi. In altri paesi, per ogni singolo immobile, è disponibile uno storico completo ed ufficiale con date ed importi dei passaggi di proprietà, percentuali di mutuo, spese, eccetera
Emerge con chiarezza il vantaggio derivante da una tale trasparenza: indicatori certi per valutazioni verosimili, con margine di errore od oscillazione soggettiva inferiore al 2%
In Italia abbiamo l'osservatorio del marcato immobiliare dell'agenzia del territorio che, per sua stessa ammissione (basta leggere la sezione che illustra la provenienza dei dati), si basa permeno del 40% sui dati provenienti da reali transazioni, il resto è dedotto da indagini, sondaggi, conoscenze personali, ecc
Anche la percentuale minoritaria dei numeri "reali" risente ugualmente di una carenza sistemica grave: in quale di quegli atti che compongono il 40% dei dati sono indicate le superfici esatte? la domanda è retorica
Da poco infatti si è deciso di riportare le superfici, al posto dei vani, nelle schede catastali ed occorreranno decenni per adeguare ogni immobile. Occorre infatti ammettere che, ricorrendo su ogni atto di trasferimento immobiliare (esclusi i terreni) la classica dicitura "a corpo e non a misura", emerge con lapalissiana evidenza che i presunti valori/mq rischiano di essere tirati ad indovinare aggiustando quelli precedenti in calo o rialzo a seconda della tendenza generale
Per non parlare delle decine di "uffici studi" che analizzano i dati provenienti dai prezzi richiesti, dalle pubblicità, trascurando completamente il margine di trattativa o da sondaggi
Scarsezza di storico recente
A fronte di un calo del 40% di transazioni rispetto al picco del 2006/07, diventa sempre più complesso effettuare delle valutazioni basandosi sul proprio storico di vendite. Uno dei parametri spesso utilizzati dagli agenti immobiliari infatti è la propria esperienza personale, la conoscenza profonda del territorio e delle vendite; questo metodo ha fatto la fortuna delle agenzie "storiche" di zona che, avendo costantemente il polso della situazione, riuscivano ad essere molto più concrete ed affidabili delle concorrenti "fuori casa"
Negli ultimi tempi sono cambiate molte cose ed anche le agenzie radicate nel proprio territorio si ritrovano le vetrine piene di case e le spese in aumento
L'unico parametro a disposizione è quello relativo agli annunci, costantemente in aumento, anche in zone e per tipologie da sempre parche di opportunità e l'eccesso di offerta attuale certo non aiuta il valutatore che deve però assumersi le proprie responsabilità
Valutazioni alternative assurde
Stimati colleghi agenti immobiliari professionali, dobbiamo smetterla di assecondare i venditori e divenire parte diligente nel repricing più che mai necessario alla ripartenza del settore di cui siamo cardine. Quotidianamente comunico valutazioni a venditori che ne hanno già in testa altre, anche del 25% più alte, fornite da "colleghi" impreparati, incoscienti o, peggio ancora, in malafede. Sono fortemente convinto che la concorrenza tra noi non debba e non possa misurarsi sulle prezzature generose o sulla disponibilità a svendere il proprio lavoro con richieste di compensi ridicoli
Misuriamoci sulle competenze, confrontiamoci sulla conoscenza teorica e pratica, sulla capacità e frequenza di aggiornamento, sulle metodologie di marketing e comunicazione, sull'esperienza maturata, sulla preparazione specifica nello proprio settore ed anche sulle doti umane e relazionali ma basta con questo gioco al massacro!
Smettiamola di assecondare i sogni di chi è fuori dal mercato, di chi usa i nostri investimenti per perdere tempo in attesa dell'amatore che sappia apprezzare la loro casa. Ribadiamo con forza che non siamo professionisti pagati a parcella, ma imprenditori che, pur fornendo un servizio professionale, investono le proprie risorse per vendere immobili di altri e percepiscono un compenso solo a risultato ottenuto
Avere centinaia di immobili in portafoglio fermi da anni, oltre ad essere economicamente devastante (ma questo riguarda le proprie scelte imprenditoriali), si riverbera sul mercato falsando i valori, condizionando altri venditori e dando l'impressione agli acquirenti seri che nulla sia cambiato
I prezzi invece sono già calati ed anche in modo deciso in molte zone; peccato che gli immobili con valori attuali si vendano rapidamente, senza nemmeno troppa pubblicità e dunque in pochi se ne accorgano perché ciò che resta sono le centinaia di migliaia di case fuori mercato ferme da mesi o anni. Una volta tanto, facciamo quadrato; le associazioni di categoria fungano da volano di una nuova tendenza: valutazioni reali e non negoziabili!
In questi giorni si sono rincorse dichiarazioni delle varie associazioni che miravano a responsabilizzare il governo riguardo la crisi immobiliare; noi diciamo, parafrasando il sempre più attuale j. F. Kennedy: non chiediamo allo stato cosa può fare per il mercato immobiliare ma chiediamoci noi, dall'interno del mercato stesso, cosa possiamo fare perchè riparta
100 Commenti:
Ha inventato l'acqua calda. Ovvietà,è sempre stato così
Sono daccordo con i due post sopra, vedere quegli squallidi esseri ai e mattonari in difficoltà mi rende felice. E' giunto il momento che queste razze ataviche si estinguano per sempre.
Tanto per sapere, tu che ti auguri il fallimento di intere categorie, che lavoro fai?
Sono state scoperte tracce dell' "agente immobiliare onesto e preparato", specie ritenuta estinta da decenni, nelle foreste del borneo. Una spedizione scientifica sta partendo per RItrovare l'ormai unico esemplare...
Vabbè, ridiamoci su... io non ho mai sentito di agenti "professionisti seri e onesti": il mercato è monopolizzato da catene in franchising su cui eviterei di fare ulteriori commenti perché li conosciamo tutti molto bene. La palma la darei a un agente della gabetti (sempre per non fare nomi) che ha chiesto a me che vendevo il 2% + iva, con la prospettiva di chiedere un ulteriore 4% + iva all'acquirente. Parliamo di un appartamento venduto a circa 800 mila euro tre anni fa in zona pregiatissima a Roma. FATEVI DUE CONTI E RENDETEVI CONTO DELLE CIFRE IN GIOCO (LE TASSE LE PAGATE, cARI AI? MAH...).
Per fortuna, ho trovato subito un acquirente privato, felicissimo anche lui di evitare la tangente all'ai. Comprare/vendere senza ai è possibilissimo, come giustamente dice l'articolo da cui siamo partiti: basta chiedere il giusto prezzo, in TEMPI RAGIONEVOLI L'acquirente si trova. E non chiamatele svendite: i prezzi sono quasi triplicati in dodici anni (il mio stipendio, purtroppo, no) e calare del 25-30% SULLE RICHIESTE (MARZIANE) MI SEMBRA IL MINIMO..
Ho lavorato per un bel po' per una nota agenzia milanese specializzata in immobili di lusso, la gente si rivolgeva a noi convinta che la notorietà dell'agenzia garantisse un bonus del 20% sul valore di mercato, crisi o non crisi. Il venditore interpellava 3 o 4 agenzie di pari livello, chi dava la valutazione più alta prendeva il mandato. Di chi è la colpa? del venditore che vuole che gli si dica quello che vuol sentirsi dire, o dell'agente che senza mandati non campa? il compito di un ai è quello di massimizzare le probabilità che domanda e offerta si incontrino, non quello di fare miracoli.
E, credetemi, vendendo un immobile, anche bellissimo, da privati o con una agenzia piuttosto che un'altra il risultato non è scontato.
Porto un esempio concreto: cliente con grande esperienza immobiliare, prima prova a vendere l'immobile per conto suo vista l'esperienza...nessun risultato...si rivolge allora ad una nota agenzia milanese...nessun risultato....interpella me...nessun risultato....ricambia agenzia...venduto in un mese!
Non è questione di sparare a zero, semplicemente pensare che noi ai bravi o meno bravi ,onesti o meno onesti possiamo decidere i valori immobiliari italiani è un delirio se cè una colpa che non vi ho mai imputato è questa. Ricordo qualche mese fa un giovanotto sui 25 anni ben incravattato, propormi un rudere a 200K, gli dissi se percaso avesse perso il senno e che quella casa valeva si o no 150k e che comunque io non avrei mai speso neanche quella cifra. Mi rispose che lui conosceva bene il mercato e in quella zona quel tipo di immobile si vendeva a quelle cifre. Ebbene ora l'immobile è fuori a 140k. Caro realpodestate, finchè la categoria non si sbarazzerà dei ragazzini in doppio petto, e soprattutto finchè non si rifiuterà categoricamente di stare dietro alle strampalate pretese dei venditori non avrete mai il rispetto di chi i soldi se li suda e conosce la fatica che occorre per guadagnarseli.
Commento 50
- "Sono agente immobiliare: sono schifato nel leggere le critiche" (sono io schifata nel leggere quello che scrivi e vi meritate di fare la fine che sta arrivando)
"Conocenza e quindi la formazione continua" (ahahahhaha) facciamo tra corsi di aggiornamento e letture infinite (se solo leggeste i giornali, sarebbe già tanto)
"Senza di noi avreste mai trovato la casa che venite a visionare?" (forse prima si, ma nell'era di internet, siete spacciati)
"Lavoro dalle 8 alla mattina fino alle 8 alla sera" (ti manderei a fare un qualsiasi altro lavoro, dal barista alla commessa, e poi mi racconti.
"Per accontentare gli orari più disperati di voi che, il sabato pomeriggio venite a vedere un bilocale quando siete in 4 in famiglia" (vergongnati di quello che hai scritto, se solo avessi un po di cervello, capiresti ma forse il dettaglio ti sfugge)
TANTI AUGURI PER IL TUO FUTURO.
Sottoscrivo in pieno. Trovo ridicole le pretese degli ai che si lamentano perché loro lavorano tanto per guadagnare migliaia e migliaia di euro per un servizio così scadente! andate a lavorare in catena di montaggio per 1.200 euro al mese e poi mi racconterete!
E poi, il disprezzo per "4 in famiglia" che visionano "un bilocale"! dimostra la pochezza di questa gente! ma chi vi credete di essere, per trattare così la gente? vergogna!
Confermo. Molti di questi sono la classica marmaglia che guardano dall'alto in basso i poveretti che hanno bisogno di una casa e riescono a malapena a sopravvivere, leccano invece il fondoschiena di chi si presenta(va) col portafogli pieno di soldi a comprare o semplicemente dava l'aria di quello che paga tutto e subito senza fare storie. Anche io sono stato nel passato oggetto di un giochetto psicologico di "livello sottoterra" quando sono andato a vedere una casa per la quale evidentemente la richiesta era troppo alta (parlo di cifre intorno ai 650.000 euro). Secondo lei cosa potevano dirmi se non: "ah beh, evidentemente lei questa casa non se la può permettere" (alla faccia del fatto che l'ai è super partes e deve far incontrare la domanda con l'offerta)? e infatti, 650.000 euro cash li regalo così ad occhi chiusi per rispondere ad una provocazione da bambino dell'asilo. Ragazzi miei, iniziate a lavorare con i contratti e gli stipendi di oggi, mettetevi da parte qualche centinaia di migliaia di euro, se ci riuscite, e poi vedete quanto costano i soldi, altroché giochetti. E non venite a dire che voi siete imprenditori, liberi professionisti e per questo è giusto che i vostri guadagni siano alti. Gli imprenditori e i liberi profesionisti è giusto che guadagnino più di un dipendente perché, in teoria, al contrario i questo non hanno stipendio fisso e quindi è giusto che possano risparmiare nei periodi di vacche grasse per riuscire a sopravvivere nei periodi di vacche magre. Il periodo attuale e quello futuro sarà quello in cui bisognerà stringere la cinta perché sarà molto difficile che, come negli anni passati, riusciate a prendere il 3%+i.v.a. Sia da venditore, sia da acquirente, che per un immobile da 500.000 euro sono la bellezza di 36.300 euro
Dopo il mio commento 74, gloria...ti rendi conto che disprezzo, il poverino s'è dovuto scomodare per fare vedere un bilocale ad una famiglia di 4persone!!! Tanto non c'arriva. Se hai coraggio, scusati. Ripeto, non è necessario che vadano in catena di montaggio, basta fare il barista, la commessa, il camereriere ma anche l'impiegato che lavora davvero... per capire cos'è il lavoro. Cmq noto con molto interesse che, soprattutto gli ai, scrivono poemi....segnale che non hanno un ca... di altro da fare. Quanto di dispiace sono affranta.
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