Come si stabilisce il prezzo di un immobile? domanda da un milione di dollari, specie in Italia, e il nostro esperto massimiliano podestà di realpodestate ci spiega perché esiste quest'anomalia. Il risultato è infatti una creatura bifronte: un mercato immobiliare attuale, in cui le case si vendono rapidamente, e uno assurdo, in cui le abitazioni viaggiano nel mondo dei sogni
Da mesi ormai, potrei scrivere anni ma suonerebbe troppo drammatico, mi scontro con la difficoltà delle valutazioni e penso proprio di non essere il solo. Rilevo principalmente tre problemi: mancanza di indicatori affidabili, scarsezza di storico recente, valutazioni alternative assurde
Indicatori inaffidabili
L'Italia presenta una grave anomalia in campo immobiliare (e forse non solo in quello): la poca trasparenza che degenera in difficoltà a reperire dati chiari e certi. In altri paesi, per ogni singolo immobile, è disponibile uno storico completo ed ufficiale con date ed importi dei passaggi di proprietà, percentuali di mutuo, spese, eccetera
Emerge con chiarezza il vantaggio derivante da una tale trasparenza: indicatori certi per valutazioni verosimili, con margine di errore od oscillazione soggettiva inferiore al 2%
In Italia abbiamo l'osservatorio del marcato immobiliare dell'agenzia del territorio che, per sua stessa ammissione (basta leggere la sezione che illustra la provenienza dei dati), si basa permeno del 40% sui dati provenienti da reali transazioni, il resto è dedotto da indagini, sondaggi, conoscenze personali, ecc
Anche la percentuale minoritaria dei numeri "reali" risente ugualmente di una carenza sistemica grave: in quale di quegli atti che compongono il 40% dei dati sono indicate le superfici esatte? la domanda è retorica
Da poco infatti si è deciso di riportare le superfici, al posto dei vani, nelle schede catastali ed occorreranno decenni per adeguare ogni immobile. Occorre infatti ammettere che, ricorrendo su ogni atto di trasferimento immobiliare (esclusi i terreni) la classica dicitura "a corpo e non a misura", emerge con lapalissiana evidenza che i presunti valori/mq rischiano di essere tirati ad indovinare aggiustando quelli precedenti in calo o rialzo a seconda della tendenza generale
Per non parlare delle decine di "uffici studi" che analizzano i dati provenienti dai prezzi richiesti, dalle pubblicità, trascurando completamente il margine di trattativa o da sondaggi
Scarsezza di storico recente
A fronte di un calo del 40% di transazioni rispetto al picco del 2006/07, diventa sempre più complesso effettuare delle valutazioni basandosi sul proprio storico di vendite. Uno dei parametri spesso utilizzati dagli agenti immobiliari infatti è la propria esperienza personale, la conoscenza profonda del territorio e delle vendite; questo metodo ha fatto la fortuna delle agenzie "storiche" di zona che, avendo costantemente il polso della situazione, riuscivano ad essere molto più concrete ed affidabili delle concorrenti "fuori casa"
Negli ultimi tempi sono cambiate molte cose ed anche le agenzie radicate nel proprio territorio si ritrovano le vetrine piene di case e le spese in aumento
L'unico parametro a disposizione è quello relativo agli annunci, costantemente in aumento, anche in zone e per tipologie da sempre parche di opportunità e l'eccesso di offerta attuale certo non aiuta il valutatore che deve però assumersi le proprie responsabilità
Valutazioni alternative assurde
Stimati colleghi agenti immobiliari professionali, dobbiamo smetterla di assecondare i venditori e divenire parte diligente nel repricing più che mai necessario alla ripartenza del settore di cui siamo cardine. Quotidianamente comunico valutazioni a venditori che ne hanno già in testa altre, anche del 25% più alte, fornite da "colleghi" impreparati, incoscienti o, peggio ancora, in malafede. Sono fortemente convinto che la concorrenza tra noi non debba e non possa misurarsi sulle prezzature generose o sulla disponibilità a svendere il proprio lavoro con richieste di compensi ridicoli
Misuriamoci sulle competenze, confrontiamoci sulla conoscenza teorica e pratica, sulla capacità e frequenza di aggiornamento, sulle metodologie di marketing e comunicazione, sull'esperienza maturata, sulla preparazione specifica nello proprio settore ed anche sulle doti umane e relazionali ma basta con questo gioco al massacro!
Smettiamola di assecondare i sogni di chi è fuori dal mercato, di chi usa i nostri investimenti per perdere tempo in attesa dell'amatore che sappia apprezzare la loro casa. Ribadiamo con forza che non siamo professionisti pagati a parcella, ma imprenditori che, pur fornendo un servizio professionale, investono le proprie risorse per vendere immobili di altri e percepiscono un compenso solo a risultato ottenuto
Avere centinaia di immobili in portafoglio fermi da anni, oltre ad essere economicamente devastante (ma questo riguarda le proprie scelte imprenditoriali), si riverbera sul mercato falsando i valori, condizionando altri venditori e dando l'impressione agli acquirenti seri che nulla sia cambiato
I prezzi invece sono già calati ed anche in modo deciso in molte zone; peccato che gli immobili con valori attuali si vendano rapidamente, senza nemmeno troppa pubblicità e dunque in pochi se ne accorgano perché ciò che resta sono le centinaia di migliaia di case fuori mercato ferme da mesi o anni. Una volta tanto, facciamo quadrato; le associazioni di categoria fungano da volano di una nuova tendenza: valutazioni reali e non negoziabili!
In questi giorni si sono rincorse dichiarazioni delle varie associazioni che miravano a responsabilizzare il governo riguardo la crisi immobiliare; noi diciamo, parafrasando il sempre più attuale j. F. Kennedy: non chiediamo allo stato cosa può fare per il mercato immobiliare ma chiediamoci noi, dall'interno del mercato stesso, cosa possiamo fare perchè riparta
100 Commenti:
Anche io vorrei dire la mia riguardo alle presunte adiacenze di appartamenti in vendita a zone di pregio:
1) un appartamento a monteverde adiacenze via alessandri, nota traversa dei colli portuensi nel verde e tranquilla, con condomini molto curati rispetto alla media del quartiere. L'appartamento in vendita, sito al primo piano, si trovava invece su viale dei colli portuensi e dall'altra parte della strada rispetto a via alessandri, in un condominio che non aveva nulla a che vedere con la zona alla quale dicevano di essere adiacenti, ha un balcone con affaccio sulla fermata dell'autobus situata in corrispondenza del semaforo e con una gelateria ed una pizzeria i cui locali fanno parte del condominio. Inutile dire che quando ho visto l'agente immobiliare che mi ha indicato la casa gli ho detto che neanche sarei salito a guardarla.
2) un appartamento adiacenze casaletto, via parallela ai colli portuensi ma in posizione più alta, che ha per la maggior parte condominii immersi nel verde, conventi e qualche scuola, dove gli appartamenti sono molto costosi, anche nella spese condominiali.
L'appartamento in vendita si trovava invece a via affogalasino, via che inizia in discesa dal casaletto e, dopo un brusco dislivello di circa 35 m prosegue al di sotto di essa fino all'incrocio della via portuense con via del trullo. L'appartamento si trovava a 100 metri dal semaforo con via portuense e via del trullo, zona che prima del fascismo, vista la posizione bassa, era una zona paludosa soggetta ad allagamenti a causa della vicinanza al tevere e a seguito della bonifica vi furono costruite delle borgate
So che mi attirerò gli strali di tutti gli ai che frequentano il forum, però ho visto amici/colleghi/parenti che hanno venduto/comprato casa fra privati con reciproca soddisfazione e in tempi ragionevoli. Mi sembra che in certe situazioni (i prezzi elevatissimi del mercato romano, ad es.) la presenza di un'agenzia sia un ostacolo alla vendita più che un vantaggio, vista l'esosità delle provvigioni pretese. Continuo a ripetere: dov'è il servizio per chi compra? il proprietario è tenuto a consegnare i documenti all'acquirente per default e se non li ha tutti paga pochi euro a un'agenzia di servizi per procurarseli, se proprio non vuol perdere tempo. Poi, in realtà, il vero lavoro lo fa il notaio - che comunque si deve pagare - che verifica la regolarità della situazione legale dell'immobile e compila gli atti necessari alla compravendita, e a costi decisamente più bassi. Ovviamente non voglio difendere la categoria dei notai (altra casta, ma non se ne può fare a meno) ma voglio ridimensionare il ruolo delle ai, almeno per come sono strutturate in questo paese. Ripeto: si può benissimo vendere senza agenzia, tanto è solo uno l'elemento determinante per la compravendita: il giusto prezzo!
È proprio qui che ti sbagli, il lavoro dell'ai immobiliare non è quello di farti vedere l'appartamento, ma è a monte. Rivolgendoti ad un ai serio non vai incontro a sorprese e questa è una sorta di garanzia. Sempre facendo un parallelo col mondo automobilistico che essendo un mercato maturo può essere preso come riferimento, è come comprare un'auto usata da un privato o da una concessionaria: certo che è possibile e facile comprarlo fra privati, ma comprarlo da un rivenditore professionista ti da il vantaggio della garanzia.
Costa un po' di più certo ma quanto costa la serenità?
Il servizio è sicuramente maggiore per chi vende, ma il nostro sistema prevede che si paghi in parti uguali. È però un falso problema perchè come ho detto più sopra
SCUSI CON IL massimo rispetto...ma quale garanzia? Voi fate visure ipotecarie ventennali? no le fate solo con i sistemi informatici ma non ventennali...tanto è vero che il Notaio fa le visure ipotecarie ventennali (unico periodo temporale attendibile per garantire la libertà dell'immobile da iscrizioni pregiudizievoli).
Fate una visura catastale completa? no la fa il notaio
Per quanto riguarda l'urbanistica siete in grado di fare una valutazione sulla regolarità della medesima? no la fa il notaio
Siete in grado di effettuare una proposta che incroci il dato giuridico con il risparmio delle imposte? no al massimo il consiglio lo può dare il notaio.
Siete in grado di vedere l'atto di provenienza e verificarne le eventuali problematiche? no lo fa il notaio
Mi permetto altresì di precisare che la vostra responsabilità, su questi argomenti, è alquanto limitata rispetto a quella che si assume un notaio nella compravendita.
Per non parlare poi delle misure degli appartamenti che vendete per il tramite della vostra mediazione......neppure di questo non sapete nulla?
Però per una compravendita prendete una provvigione che varia dal 3% al 7% sia dal compratore che dal venditore che è nettamente superiore alla parcella del notaio.
Il lavoro che svolgete è incrociare la domanda e l'offerta. Fine della trasmissione.
Non continuate a dire che effettuate un servizio anche di consulenza quando non lo fate né siete di grado di farlo.
Giusto per le cronache non faccio il notaio e non lavoro in uno studio notarile ma almeno so che quando pago un notaio, se pur a malincuore, ho una professionalità da riconoscere a mezzo del compenso.
Hahahaha vuoi che ti faccia vedere ben due atti consecutivi sullo stesso immobile di due diversi notai con palesi errori??? E secondo te visto che il proprietario doveva vendere e per colpa di quegli errori non poteva chi si è adoperato per sistemarli? Comunque qui si sta andando verso gli insulti. Scusate se la discussione scade non mi interessa, non è un confronto.
Per chi dice che è un lavoro facile vi aspetto da me fate tre mesi retribuiti quasi interamente a provvigione come sono pagati tutti gli ai e vediamo
Sono agente immobiliare: sono schifato nel leggere le critiche relative a quelli che secondo alcuni di voi sono i nostri "non servizi". Innanzi tutto partiamo con il dire che tra i servizi che ci pagate (quando non ci scavalcate) c'è la conoscenza e quindi la formazione continua che facciamo tra corsi di aggiornamento e letture infinite di normative che poi, quando ci telefonate per informazioni o ci chiamate per valutare casa vostra vi regaliamo ben riassunte e semplificate (ACE, cedolare secca, imu, etc). Altra cosa: senza di noi avreste mai trovato la casa che venite a visionare ? lavoro in un agenzia che spende fior di quattrini in pubblicità online e non, e per essere il più in vista possibile investiamo in cartelloni, tasse comunali, vetrine e chi più ne ha più ne metta. Lavoro dalle 8 alla mattina fino alle 8 alla sera per accontentare gli orari più disperati di voi che, il sabato pomeriggio venite a vedere un bilocale quando siete in 4 in famiglia. Sto investendo tempo e soldi e nonostante un lavoro sodo e continuo ho mesi in cui le spese fisse coprono praticamente il guadagno. E quando vi diciamo in faccia che state proponendo il vostro immobile ad un valore estremamente alto, la risposta più ricorrente è: "ma io non ho mica bisogno di vendere". E allora che c...o mi hai chiamato a fare?? te lo dico io il perchè: perche se non ti vendiamo l'immobile non ci paghi, e che c...o ti lamenti a fare??
PROMEMORIA A TUTTI GLI AI sulle provvigioni:
La commissione di intermediazione da ambo le parti(compratore e venditore) non e' obbligatoria per legge.
Sono le associazioni che hanno fattoo cartello(fiaip,fimaa e anama) e che obbligano pena l'espulsione dall'associazione di applicare non solo la percentuale di mediazione ad ambo le parti ma persino a listini decisi dalle camere di commercio.
Tutto falso e le associazioni degli ai sono già state condannate per aver imposto le percentuali delle provvigioni ad ai dissenzienti(pena l'espulsione dall'associazione) e clienti contro la legge italiana.
Cliente sei tu a scegliere?
Non tanto...
1)per verificare se un ai e' abusivo devo rivolgermi alla camera di commercio provinciale(sono centinaia in tutta Italia).Solo poche camere di commercio offrono online un sistema di verifica della regolare iscrizione.
Se l'abilitazione e' stata sospesa, anche solo temporaneamente, non e' dato saperlo. Vietato per legge.
Se l'ai mi dice che e' iscritto alla camera di commercio di Napoli(ma lavora a Milano) devo andare fino a napoli per verificare la sua corretta iscrizione perche' online non e' possibile verificare.
A volte nelle liste degli ai presso le camere di commerico trovi agenti che non esistono piu' da 10 anni.
2)se provo a trattare la provvigione devo far la guerra contro un sistema in cui la maggioranza di ai per ignoranza o per convenienza col cavolo che tratta.Ovviamente l'agente immobiliare darà piu' spazio a chi sulla percentuale non discute e quindi mi metterà in fondo a tutti.
3)se non voglio entrare nel gioco delle case private ma rimanere sulle case pubbliche devo fare i conti con la politica abitativa degli ultimi 20 anni del governo italiano.
Meno di 2000 case pubbliche costruite all'anno...e' normale?
Direi proprio di no visto che in inghilterra ne fanno almeno 30.000 all'anno,in francia 100.000 e in germania il 50% della popolazione vive in affitto.
Con tutto il rispetto....cari ai dite meno cagate grazie.
Aaaaaaaaaahhhhhhhh, centrato in pieno. Allora facciamola sta benedetta distinzione e capiamo chi realmente destabilizza il mercato...non siamo noi costruttori...sono i privati che vogliono vendere le loro case in classe g al prezzo delle nostre in classe a solo perchè dicono "e ma li stanno vendendo a 3000 al mq " e sti cazzi dico io, sono in classe b o classe a, e te credo che vendo a 3000 a Milano il nuovo. Tu che però hai una casa in classe g, col solaio in travi di legno di 300 anni, i pavimenti imbarcati, gli infissi in alluminio (di 20 anni fa) e le piastrelle in marmetta della casa della nonna...capisci che non puoi nemmeno sognarti di paragonarti ai miei prezzi. Ed il bello è che sono gli stessi privati che invece dicono che i ladri siamo noi costruttori...già, peccato che noi siamo obbligati a fornire un prodotto a norma e di qualità elevata...i privati no !!! fatti, non pugnette...come diceva una saggio :d :d :d mattonaro, i pazzi che cercano di vendere in classe G al prezzo a cui vendi tu devono piu' che dimezzare i prezzi, ma non pensare che le tue aberranti pretese saranno assecondate, devi calare anche te i bragoni se vuoi vendere non hai alternative.
Noi costruttori di qua, noi li là, tutti " buoni " della serie " non ci entriamo ".
Ma chi ha costruito alveari umani, case con le camere a " norma di legge" dove non ci entra manco il letto, guadagni al nero, livelli di qualità infima, immobili avviati e lasciati al grezzo ( fosse per me dopo 12 mesi paghereste l' IMU anche se siete ancora alle fondamenta, più una bella multa per vaer avviato i lavori senza finirli ), accordi coin agenti immobiliari più che dubbi.
Per non parlare delle case " da finire " dove i costi non sono mai quelli preventivati ( per accordi che ovviamente avrete fatto con i fornitori di quanto previsto in capilato,così da far guadagnare i vs amici).
E proprio per queste ragioni adesso sono felice di vedervi fallire uno dopo l 'altro. Io quando contratto parto con uno sconto del 30% minimo. La vuoi tenere a bilancio invece che venderla ? bene ma ricordatevi che le riserve a bilaNCIO ( usate per pareggiare le perdite prodotte con questi modi di fare ) finiranno.... vi do altri 12/18 mesi prima del terremoto finale.
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