Come si stabilisce il prezzo di un immobile? domanda da un milione di dollari, specie in Italia, e il nostro esperto massimiliano podestà di realpodestate ci spiega perché esiste quest'anomalia. Il risultato è infatti una creatura bifronte: un mercato immobiliare attuale, in cui le case si vendono rapidamente, e uno assurdo, in cui le abitazioni viaggiano nel mondo dei sogni
Da mesi ormai, potrei scrivere anni ma suonerebbe troppo drammatico, mi scontro con la difficoltà delle valutazioni e penso proprio di non essere il solo. Rilevo principalmente tre problemi: mancanza di indicatori affidabili, scarsezza di storico recente, valutazioni alternative assurde
Indicatori inaffidabili
L'Italia presenta una grave anomalia in campo immobiliare (e forse non solo in quello): la poca trasparenza che degenera in difficoltà a reperire dati chiari e certi. In altri paesi, per ogni singolo immobile, è disponibile uno storico completo ed ufficiale con date ed importi dei passaggi di proprietà, percentuali di mutuo, spese, eccetera
Emerge con chiarezza il vantaggio derivante da una tale trasparenza: indicatori certi per valutazioni verosimili, con margine di errore od oscillazione soggettiva inferiore al 2%
In Italia abbiamo l'osservatorio del marcato immobiliare dell'agenzia del territorio che, per sua stessa ammissione (basta leggere la sezione che illustra la provenienza dei dati), si basa permeno del 40% sui dati provenienti da reali transazioni, il resto è dedotto da indagini, sondaggi, conoscenze personali, ecc
Anche la percentuale minoritaria dei numeri "reali" risente ugualmente di una carenza sistemica grave: in quale di quegli atti che compongono il 40% dei dati sono indicate le superfici esatte? la domanda è retorica
Da poco infatti si è deciso di riportare le superfici, al posto dei vani, nelle schede catastali ed occorreranno decenni per adeguare ogni immobile. Occorre infatti ammettere che, ricorrendo su ogni atto di trasferimento immobiliare (esclusi i terreni) la classica dicitura "a corpo e non a misura", emerge con lapalissiana evidenza che i presunti valori/mq rischiano di essere tirati ad indovinare aggiustando quelli precedenti in calo o rialzo a seconda della tendenza generale
Per non parlare delle decine di "uffici studi" che analizzano i dati provenienti dai prezzi richiesti, dalle pubblicità, trascurando completamente il margine di trattativa o da sondaggi
Scarsezza di storico recente
A fronte di un calo del 40% di transazioni rispetto al picco del 2006/07, diventa sempre più complesso effettuare delle valutazioni basandosi sul proprio storico di vendite. Uno dei parametri spesso utilizzati dagli agenti immobiliari infatti è la propria esperienza personale, la conoscenza profonda del territorio e delle vendite; questo metodo ha fatto la fortuna delle agenzie "storiche" di zona che, avendo costantemente il polso della situazione, riuscivano ad essere molto più concrete ed affidabili delle concorrenti "fuori casa"
Negli ultimi tempi sono cambiate molte cose ed anche le agenzie radicate nel proprio territorio si ritrovano le vetrine piene di case e le spese in aumento
L'unico parametro a disposizione è quello relativo agli annunci, costantemente in aumento, anche in zone e per tipologie da sempre parche di opportunità e l'eccesso di offerta attuale certo non aiuta il valutatore che deve però assumersi le proprie responsabilità
Valutazioni alternative assurde
Stimati colleghi agenti immobiliari professionali, dobbiamo smetterla di assecondare i venditori e divenire parte diligente nel repricing più che mai necessario alla ripartenza del settore di cui siamo cardine. Quotidianamente comunico valutazioni a venditori che ne hanno già in testa altre, anche del 25% più alte, fornite da "colleghi" impreparati, incoscienti o, peggio ancora, in malafede. Sono fortemente convinto che la concorrenza tra noi non debba e non possa misurarsi sulle prezzature generose o sulla disponibilità a svendere il proprio lavoro con richieste di compensi ridicoli
Misuriamoci sulle competenze, confrontiamoci sulla conoscenza teorica e pratica, sulla capacità e frequenza di aggiornamento, sulle metodologie di marketing e comunicazione, sull'esperienza maturata, sulla preparazione specifica nello proprio settore ed anche sulle doti umane e relazionali ma basta con questo gioco al massacro!
Smettiamola di assecondare i sogni di chi è fuori dal mercato, di chi usa i nostri investimenti per perdere tempo in attesa dell'amatore che sappia apprezzare la loro casa. Ribadiamo con forza che non siamo professionisti pagati a parcella, ma imprenditori che, pur fornendo un servizio professionale, investono le proprie risorse per vendere immobili di altri e percepiscono un compenso solo a risultato ottenuto
Avere centinaia di immobili in portafoglio fermi da anni, oltre ad essere economicamente devastante (ma questo riguarda le proprie scelte imprenditoriali), si riverbera sul mercato falsando i valori, condizionando altri venditori e dando l'impressione agli acquirenti seri che nulla sia cambiato
I prezzi invece sono già calati ed anche in modo deciso in molte zone; peccato che gli immobili con valori attuali si vendano rapidamente, senza nemmeno troppa pubblicità e dunque in pochi se ne accorgano perché ciò che resta sono le centinaia di migliaia di case fuori mercato ferme da mesi o anni. Una volta tanto, facciamo quadrato; le associazioni di categoria fungano da volano di una nuova tendenza: valutazioni reali e non negoziabili!
In questi giorni si sono rincorse dichiarazioni delle varie associazioni che miravano a responsabilizzare il governo riguardo la crisi immobiliare; noi diciamo, parafrasando il sempre più attuale j. F. Kennedy: non chiediamo allo stato cosa può fare per il mercato immobiliare ma chiediamoci noi, dall'interno del mercato stesso, cosa possiamo fare perchè riparta
100 Commenti:
Parole sante!!!!!!!Complimenti al sig. Podestà.
Io sono un potenziale cliente, é difficile acquistare per alcuni semplici motivi: le banche e gli interessi inaccettabili, le spese incognite (notaio, assicurazioni), la mancanza di fiducia delle banche nei confronti dell'Italia (chiedono firme a garanzia, anche se hai un buon reddito).. Con questa situazione gli appartamenti dovranno costare 50000€ e le case indipendenti non antisismiche 150000euro... finché tutto tace..meglio un affitto! saluti amici!!
Non comprendo perché dire che non offrite un servizio professionale ma una semplice opera di mediazione rappresenti un insulto....altresì mi pare io abbia espresso con pacatezza la mia opinione....diciamo che infastidisce il fatto che si dica che per l'opera prestata e sulla singola operazione le percentuali richieste siano del tutto inappropiate.
Detto questo se siete convinti che una persona dotata di un barlume di scienza possa farsi redigere un preliminare da voi e sentirsi garantito ...io alzo le mani in segno di resa!
Gentile signore,
Il fatto è che agenzie immobiliari che prima ti hanno incoraggiato a comprare ""come occasione"" dopo che la casa è stata ristrutturata dal tetto in giu' ti danno una valutazione a rivenderla del 40% in meno di quello che hai speso....... io ho comprato e ristrutturato in un paesino nel viterbese un piccolo appartamento di 35 mq.....totale compreso della ristrutturazione 60000 euro mi han detto che al massimo si tirano fuori a venderla ora un 45000.......non mi sembra regolare......il fatto è che non sono le agenzie brave a vendere ma i proprietari ad abbassare i pantaloni!!!!!!! per il resto..........parole.......
Saluti.....
Gloria ho letto , e condivido . Ancora oggi vendono un trilocale , centralizzato , solo perchè a Milano con vista su autostrada , a 470 mila euro . Se vedesse la catapecchia , tutta la facciata da rifare , condominio di 40 condomini , minimo . Che si sveglino ora e dire che si esagera con i prezzi , mi sembra una presa in giro . Io dovevo vendere il mio bilocale di 70 mq , ed il prezzo stabilito dall'agente era di 80 mila euro , lo avevo pagato 93 mila . Nessuno compera perchè non danno i mutui , mi sono detta , nuovo è nuovo , 5 anni di vita , zona silenziosa , me lo hanno chiesto tanti extracomunitari , ma in affitto . Gli italiani se lo affiyyano , conoscendo le leggi , pagano per 2 mesi e poi chi si è visto si è visto . Ricordo che circa 6 anni fa parlando con la tributaria , avevo detto " ma un controllino sulle agenzie non lo fate ? " politica gente , non si può .adesso si può ?
Tutto vero, ma le agenzie immobiliari con i loro venditori restano ad aspettare i clienti dietro le scrivanie esattamente come 3 anni indietro. Anche quando fanno attività su internet. Quando hanno un contatto, non fanno "attività" sul cliente, domandando ed indagando per vendere appropriatamente una casa, vendono una foto ed un prezzo.... e tanti saluti alle caratteristiche e vantaggi di quel' immobile... che se è appena appena leggermente o grande o con qualche particolarità ecc rimane invenduto con buona pace della loro "professionalità"......
Sarebbe ora che queste benedette agenzie immobiliari percepissero di meno, cosi si potrebbe abbassare anche il prezzo, che sarebbe conveniente èper tutti?
Se fosse solo il prezzo...io sto vendendo casa da 2 mesi (quindi da poco) e l'hanno gia' visitata 8 volte (contando che c'era di mezzo il mese di agosto lo considero tantissimo!). Il prezzo proposto è ok (direi anche basso rispetto alle case simili vendute nella mia zona), l'appartamento è di ampia metratura per la zona in cui vivo con locali ampi e ristrutturato per intero (pavimenti, impianto elettrico ed idraulico, bagni, ...serramenti etc) nel 2008. La palazzina è degli anni 80. Tutti quelli che l'hanno visitato ci hanno fatto i complimenti per la ristrutturazione, la pulizia etc...pero' andando ad indagare perchè non fanno offerte le risposte che ho recepito sono:
-Il palazzo è vecchio (pero' aggiungono che gli appartamenti in palazzi nuovi sono molto piu' cari i locali piu' piccoli...quindi cosa volete?!?!)
-La zona non piace (testuali parole:"qui mi affaccio e vedo altri palazzi dove abito ora vedo i campi"....allora perchè cerchi casa in mezzo ai palazzi?!?!)
-Non ci stà il buffet di mia nonna...(capisco l'affetto ma se passi da una villetta ad un'appartamento non puoi pensare di farci stare tutto!!!)-per inciso la mia sala misura 7 metri x4 metri e la cucina 5 mt x 5mt!!!!non ho idea delle dimensioni del buffet...
-Perchè vendete? tutti ci hanno fatto questa domanda (visto che l'appartamento è immacolato!) e quando facciamo presente che vendiamo perchè abbiamo comprato una villetta a schiera i loro sguardi si fanno sospettosi (se vendono a così poco ci sarà sotto qualche cosa...)
-La cameretta è troppo piccola per 3 figli...(ma va??? qualsiasi cameretta è piccola per 3 figli...o in un trilocale speravate di trovare 2 camerette????)
Per non parlare dei tanti che mi hanno citofonato o telefonato dicendomi se potevamo fare senza agenzia (ancor prima di visionare l'appartamento) e dopo la mia risposta negativa e indicando l'agenzia non si sono fatti sentire (non hanno nemmeno chiamato l'agente per una visita...)
Dopo questa mia personale analisi deduco che nonostante il prezzo equo una persona ci pensi 1000 volte prima di decidersi a comprare casa e visto che i soldi sono preziosi per tutti e che forse oggi si fa piu' fatica a risparmiare che in passato una famiglia pondera tutto (e anche il fatto che il buffet non ci sta ti fa scartare una casa...)
Comunque ho avuto una proposta che ho accettato ma sono in attesa di risposta perchè il compratore ha fatto richiesta di mutuo e continuano a rimbalzarlo...e questo è un'altro capitolo!!!
Toglimi la curiosità..la zona del tuo appartamento in vendita e il prezzo
Ti riferisci a me? cittadina in provincia di Milano (al confine con la provincia di Varese) € 169000
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