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Bonus prima casa se il vecchio immobile è inidoneo, cosa dice la giurisprudenza

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Autore: Redazione

La giurisprudenza si è più volte occupata dell’applicazione del bonus prima casa se il vecchio immobile è inidoneo. La sentenza più recente sembra aver fatto chiarezza su un tema molto dibattuto e sul quale ci sono state differenti interpretazioni. Vediamo quanto si è detto nel tempo e qual è l’orientamento prevalente.

Bonus prima casa se il vecchio immobile è inidoneo, la sentenza 2565/2018

A stabilire con completezza e chiarezza che l’agevolazione prima casa è riconosciuta anche a coloro che, pur già titolari di un precedente immobile, si trovano costretti per inidoneità del primo, ad acquistarne un secondo è stata la sentenza 2565/2018 della Cassazione.

Con questa pronuncia, la Cassazione ha stabilito che se l’acquirente è titolare di un alloggio ritenuto “non idoneo” ad essere abitato può acquistare una seconda casa con l’agevolazione fiscale. Nel dettaglio, è stato specificato che la proprietà di un’abitazione nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione prima casa) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea a essere abitata.

La sentenza ha specificato che l’agevolazione è in ogni caso impedita a chi ha già la proprietà di una casa acquistata con il beneficio, a meno di non venderla prima del nuovo rogito d’acquisto o entro l’anno successivo; che la proprietà di una casa nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione prima casa) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di un’abitazione non idonea a essere abitata; che questa inidoneità può essere sia di tipo soggettivo (relativa alla situazione personale del contribuente), sia di tipo oggettivo (relativa alle condizioni dell’edificio). Nell’ambito della inidoneità oggettiva rientra anche la “inidoneità giuridica”, che si verifica nel caso in cui il proprietario dell’abitazione non la può utilizzare in quanto concessa in affitto ad altri.

Bonus prima casa se il vecchio immobile è inidoneo, la parola alla giurisprudenza

Come evidenziato da un articolo pubblicato dal Sole 24 Ore, l’orientamento in base al quale è possibile usufruire del bonus prima casa se il vecchio immobile è inidoneo è stato inaugurato in Cassazione con le decisioni n. 18128/2009 e 100/2010 (ha rilevanza l’inidoneità della casa pre-posseduta), si è poi consolidato con le decisioni n. 3921/2014 e 21289/2014 e dalla giurisprudenza di merito.

Si è molto dibattuto sul concetto di pre-possesso. In merito, con diverse decisioni la Cassazione (25646/2015, 25521/2016, 14740/2017, 19255/2017) ha affermato che l’agevolazione è impedita dal semplice pre-possesso di un’abitazione (non importa se idonea o meno all’uso abitativo) nel medesimo Comune. Poi, però, la stessa Cassazione (2278/2016, 27376/2017) si è espressa ritenendo che la titolarità di una casa inidonea non impedisce al contribuente di avvalersi dell’agevolazione prima casa se voglia acquistare un’altra abitazione nel medesimo Comune.

La sentenza 2565/2018 sembra poi aver fatto chiarezza, anche se con la decisione n. 8429/2018 è stata affermata come riconoscibile la sola inidoneità “oggettiva” e non rilevante, invece, l’inidoneità “soggettiva”. Ma la decisione n. 19989/2018 ha riconfermato la rilevanza sia dell’inidoneità “oggettiva” che di quella “soggettiva” e nell’ambito di quest’ultima viene ricompresa anche l’inidoneità “giuridica”.

Bonus prima casa, come funziona

Il bonus prima casa è un’agevolazione fiscale prevista per chi compra o riceve a titolo gratuito (donazione o testamento) un immobile da destinare a prima casa di abitazione.

Sugli atti di vendita immobiliare tra privati, l’aliquota dell’imposta di registro è del 2% (con il minimo di 1.000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna.

Sugli atti di vendita immobiliare con aziende soggette a Iva, l’aliquota dell’Iva è del 4%, l’imposta di registro fissa è di 200,00 euro e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna;

Sui trasferimenti immobiliari gratuiti (donazioni o successioni testamentarie, le imposte sulle successioni e sulle donazioni sono in misura ordinaria, ma le imposte ipotecaria e catastale sono nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna. Nei passaggi tra coniugi o tra ascendenti, l’aliquota dell’imposta di registro è del 4%, ma solo sul valore del bene che eccede 1 milione di euro (cosiddetta franchigia): se il bene vale 900mila euro non si pagano imposte mentre se vale 1.100.000 euro si paga il 4% di 100mila.

Dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, inoltre, è possibile applicare l’agevolazione prima casa (imposta di registro dell’1,5%) anche al momento dell’acquisto dell’immobile da concedere in leasing da parte della società di leasing, purché l’utilizzatore sia in possesso delle condizioni agevolative previste dalla legge.

Bonus prima casa residenza

Per poter usufruire del bonus prima casa è necessario non solo avere la residenza anagrafica nell’immobile, ma anche dimorarvi abitualmente. A dirlo la Commissione tributaria regionale di Firenze, sezione VII, con la sentenza 1593 del 18 settembre 2018.

I giudici di appello hanno affermato che un’abitazione posseduta dal contribuente può e deve essere ritenuta principale solo se nella stessa dimorano abitualmente sia il contribuente che i suoi familiari. Di conseguenza, per il sorgere del diritto all’agevolazione non è sufficiente che il contribuente dimori abitualmente nell’unità immobiliare se i suoi familiari dimorano altrove.