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Legge di Bilancio 2019, le misure per gli immobili da migliorare secondo Confedilizia

Gtres
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Il disegno di legge di Bilancio 2019 è al vaglio del Parlamento e Confedilizia ha acceso i riflettori sulle misure che coinvolgono il settore immobiliare. Sono otto gli interventi che l’organizzazione dei proprietari di casa chiede con chiarezza e decisione di migliorare, modificare e attuare. Dalla cedolare secca sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciale ai tributi locali, dall’eliminazione delle tasse sui canoni di locazione non percepiti alle detrazioni fiscali per gli interventi sugli immobili: vediamo punto per punto tutte le richieste rivolte alla politica.

Gli interventi

Cedolare secca sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciale

Nell’illustrare l’introduzione della cedolare secca sui locali commerciali, nel corso della conferenza stampa che si è tenuta a Roma, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha spiegato: “Si tratta di una misura che Confedilizia ha richiesto da tanti anni per risolvere uno dei problemi che colpisce la nostra economia: la diffusione di locali sfitti. Un problema a cui hanno contribuito sì il commercio elettronico e i centri commerciali mal posizionati, ma anche l’eccesso di tassazione sugli immobili locati”.

Spaziani Testa ha quindi affermato: “La legge di Bilancio 2019 prevede l’introduzione di questa misura e ne diamo atto al governo, ma il modo in cui è stata fatta è insufficiente. La misura non è prevista per tutti i contratti di locazione, ma solo per quelli stipulati nell’anno 2019, non dall’anno 2019. E’ assolutamente necessario che quel 'nel' venga almeno sostituito da un 'dal'. Chiediamo di valutare un intervento più coraggioso: una misura per tutti i contratti di locazione. In alternativa, rendere almeno possibile fare contratti dal 2019 a venire. Un altro problema riguarda i metri quadrati degli immobili. Chiediamo poi l’eliminazione del divieto di applicazione dell’aggiornamento del canone di locazione per l’intera durata del contratto. Sarebbe una misura sprecata se non fatta bene”.

Le considerazioni di Confedilizia

L’articolo 9 del disegno di legge dispone quanto segue:

“1. Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

La relazione tecnica stima una perdita di gettito di competenza annua di 163,4 milioni di euro. Per giungere a tale risultato, essa ipotizza l’applicazione del nuovo regime fiscale opzionale da parte dell’88% dei soggetti interessati, prendendo a base l’ammontare dei canoni relativo ai nuovi contratti registrati nel 2016 da persone fisiche aventi per oggetto negozi (categoria catastale C/1), pari a circa 1,1 miliardi di euro. Con ciò – come evidente – non tenendo in considerazione l’incremento di entrate – sia a titolo di imposta sul reddito da locazione in capo al proprietario (la nuova cedolare) sia a titolo di imposte versate dai nuovi commercianti e artigiani (Ires, Irap, Iva ecc.) – che sarebbe determinato dal ritorno sul mercato della locazione di locali attualmente sfitti e che porterebbe verosimilmente non solo ad annullare tale perdita ma a determinare in breve tempo una variazione di gettito positiva.

Come noto, Confedilizia propone da tempo l’introduzione nell’ordinamento di una tassazione sostitutiva dei redditi da locazione di immobili ad uso diverso dall’abitativo. Da alcuni anni, infatti, la redditività di tali beni si è fortemente ridotta, fino in molti casi ad annullarsi. Le imposte statali e locali (almeno 7: Irpef, addizionale regionale Irpef, addizionale comunale Irpef, Imu, Tasi, imposta di registro, imposta di bollo) raggiungono un livello tale da erodere gran parte del canone di locazione, anche per via della irrisoria deduzione Irpef per le spese, pari al 5%. Un onere che arriva a sfiorare il 100% se alle tasse si aggiungono, appunto, le spese (di manutenzione, assicurative ecc.), alle quali il proprietario-locatore deve comunque far fronte, e l’eventuale indennità di avviamento (senza considerare il rischio morosità e quello di sfitto).

La situazione di questo comparto è molto grave, e per giunta acuita dalla presenza di una legislazione vincolistica ormai datata, che impedisce a proprietari e inquilini di concordare liberamente gli elementi essenziali del contratto e che quindi rende difficile l’incontro di domanda ed offerta, in particolare in caso di apertura di nuove attività da parte di giovani. La conseguenza è che, nelle strade delle città, aumentano i locali vuoti. E questo porta, sovente, a una maggiore insicurezza e al degrado dei luoghi. La riduzione dell’imposizione sui locali commerciali potrebbe incentivare la loro locazione, contribuire a vivacizzare l’economia locale e, al contempo, aumentare la sicurezza dei cittadini. Alla luce di queste considerazioni, la presa di coscienza del problema da parte del governo deve essere certamente apprezzata, così come la scelta di intervenire attraverso la cedolare secca. La soluzione in concreto adottata, tuttavia, appare insoddisfacente.

Da un lato, non può non evidenziarsi come, in presenza di una manovra così rilevante come quella in commento, una convinta adesione all’idea di una cedolare secca per le locazioni commerciali avrebbe potuto portare al varo di una misura di ben altra portata. Secondo stime verificate con il Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e delle Finanze, l’introduzione – ad esempio – di una cedolare per tutti gli immobili di categoria catastale C/1 (“negozi e botteghe”) locati da persone fisiche (che pure sarebbe riduttiva, considerata la più ampia estensione e varietà degli immobili ad uso diverso dall’abitativo) comporterebbe una perdita di gettito di circa 950 milioni di euro su base annuale: calcolo che, evidentemente, anche in questo caso non tiene in considerazione l’incremento di entrate che sarebbe determinato dal ritorno sul mercato della locazione di locali attualmente sfitti e che porterebbe tale cifra ad almeno dimezzarsi, per poi progressivamente annullarsi. Ed è a partire da questa ipotesi di lavoro che Confedilizia auspica che il governo possa operare una scelta più coraggiosa.

Dall’altro lato, qualora dovesse confermarsi un approccio così limitato al nuovo regime tributario, appare necessario apportare alcuni correttivi minimi all’articolato proposto.

  1. La scelta di non consentire l’applicazione della cedolare alla generalità dei contratti di locazione interessati, compresi quelli in essere, è stata tradotta con una disposizione che consente l’opzione per il nuovo regime tributario per i soli contratti stipulati “nell’anno 2019”. Si tratta – all’evidenza – di una previsione eccessivamente restrittiva e tale da mettere a rischio la realizzazione degli stessi obiettivi del Governo, verosimilmente consistenti nel favorire la reimmissione sul mercato di locali commerciali abbandonati. E’ facile prevedere, infatti, che i nuovi contratti relativi a tali locali saranno stipulati – nella migliore delle ipotesi – ad anno ampiamente iniziato, per diversi ordini di ragioni: da un lato, occorre considerare i tempi necessari per il rinvenimento da parte del proprietario del possibile conduttore e, una volta individuato il possibile occupante, per la  successiva fase della trattativa economica e contrattuale; dall’altro, va tenuto presente che gli immobili sfitti da molto tempo sono nella gran parte dei casi bisognosi di interventi di ristrutturazione e, in funzione dell’attività economica che in essi si andrà ad impiantare, di adeguamento in termini di dotazioni, forniture ecc.. Alla luce di queste considerazioni, ma anche per indurre nei soggetti interessati (proprietari, commercianti, artigiani ecc.) il convincimento dell’introduzione di una misura stabile e non estemporanea, appare indispensabile che il riferimento ai contratti stipulati “nell’anno 2019” sia sostituito da quello ai contratti stipulati “dall’anno 2019”.

  2. La limitazione in termini di superficie degli immobili oggetto della disposizione (600 mq), se appare difficile che possa determinare significativi risparmi all’Erario, sarebbe certamente foriera – come ogni norma derogatoria di un regime tributario che dovrebbe essere improntato alla semplicità e alla chiarezza – di inutili complicazioni.  Se ne auspica, pertanto, la rimozione.

  3. La formulazione tecnica della norma – una disposizione autonoma, ma contenente un rimando all’articolo con il quale è stata istituita la cedolare secca per le locazioni ad uso abitativo (l’art. 3 del d.lgs. n. 23 del 2011) – rischia di determinare confusione per via del richiamo a previsioni che non si attagliano alla nuova fattispecie (e comunque dovrebbe essere chiarito se le disposizioni attuative siano le medesime stabilite per la cedolare secca in essere). In particolare, sulla base dell’attuale formulazione, potrebbe ritenersi applicabile anche la norma che vieta l’aggiornamento del canone di locazione per l’intera durata del contratto: una regola che risulterebbe eccessivamente penalizzante in caso di locazioni commerciali, considerata la lunghissima durata – obbligatoria per legge – dei contratti in questione (12 o 18 anni, a seconda delle fattispecie) e la fortissima incidenza in tale comparto dell’istituto dell’indennità di avviamento commerciale che, combinata con il blocco dell’aggiornamento del canone, porterebbe verosimilmente alla determinazione di canoni “eterni”. Con la conseguenza di soffocare sul nascere il nuovo regime tributario.

Le richieste di Confedilizia:

L’organizzazione dei proprietari di casa propone, in sintesi, di:

  • sostituire le parole “nell’anno 2019” con le parole “dall’anno 2019”;

  • eliminare le parole “di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze”;

  • escludere esplicitamente l’applicazione alla “nuova” cedolare del comma 11 dell’articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011 (divieto di aggiornamento del canone).

Eliminazione dell’Imu e della Tasi sui negozi sfitti

In merito all’eliminazione dell’Imu e della Tasi sui negozi sfitti, Spaziani Testa ha detto: “Confidiamo che venga inserita anche questa misura che avrebbe un costo limitato, 179 milioni di euro l’anno”.

Le considerazioni di Confedilizia

Sempre in relazione alla piaga dei negozi sfitti, si auspica che nel corso dell’esame del disegno di legge di Bilancio venga inserita una misura – a più riprese annunciata dal vicepresidente del Consiglio Matteo Salvini – finalizzata ad esonerare dal pagamento dell’Imu (ma il medesimo discorso dovrebbe valere per la Tasi) i proprietari di locali commerciali non utilizzati per via dell’impossibilità di reperire operatori economici interessati ad impiantare negli stessi un’attività. Ciò, al fine di evitare ai proprietari interessati – oltre al danno della mancata redditività del bene e del pagamento delle spese ordinarie e straordinarie – anche la beffa dell’obbligo di versare le imposte al Comune. Si ritiene che da tale misura derivino oneri aggiuntivi pari a 179 milioni di euro annui.

Infatti, sulla base dei dati presenti nel volume “Statistiche catastali – anno 2017” dell’Agenzia delle Entrate, nel nostro Paese risultano essere presenti 1.980.258 unità immobiliari di categoria catastale C/1, con rendita catastale media pari a 1.738 euro e con ampiezza media pari a 73 mq. Ritenendo che possa rientrare nell’esenzione il 10% del totale delle unità considerate, e cioè 198.026, si ottiene una base imponibile ai fini Imu-Tasi pari a 19.875.770.607. Tale base imponile genera – applicandovi l’aliquota media complessiva per Imu e Tasi pari al 9 per mille – un gettito pari a 178.881.935 euro.

Imu e Tasi

Nell’illustrare il capito dedicato a Imu e Tasi, il presidente di Confedilizia ha spiegato: “Un emendamento prevede l’unificazione di queste due imposte. Ma, come abbiamo segnalato da circa 10 giorni, in questo testo che proviene dall’Anci si nasconde, nemmeno poi tanto, un aumento della tassazione. L’aliquota massima di questa imposta sarebbe dell’11,4 per mille. Questo emendamento aumenterebbe il carico fiscale potenziale sugli immobili”.

Aggiungendo: “A nostro giudizio, se si interviene sulla tassazione locale, bisognerebbe farlo con la ‘service tax’. Se ci si vuole limitare a una piccola semplificazione, la si faccia con tutte le garanzie: l’aliquota massima della nuova imposta non superi il 10,6 per mille; si preveda parte a carico dell’occupante come per la Tasi; si disponga la riduzione alla metà della tassazione sugli immobili locati; se si vuole lasciare la tassazione sulle case di maggior pregio, si riprenda il decreto che indicava le caratteristiche degli immobili di lusso e si mantenga la possibilità di detrazione minima di 200 euro; si preveda la deducibilità dal reddito dell’imposta locale sulla proprietà”.

Le considerazioni di Confedilizia

Confedilizia auspica da tempo la sostituzione degli attuali tributi locali (in particolare Imu e Tasi, ma senza dimenticare la Tari) con un unico tributo, fondato sul principio del beneficio. Un’imposizione locale moderna, infatti, dovrebbe fondarsi sul collegamento con il territorio e quindi con i servizi forniti dall’ente locale al cittadino-contribuente. E una vera tassa sui servizi dovrebbe avere due caratteristiche essenziali:

  • realizzare un effettivo, e controllabile, collegamento fra tributo versato dal contribuente e quantità e qualità dei servizi ricevuti dallo stesso contribuente;
  • essere a carico del fruitore di tali servizi e quindi – nel caso dell’imposizione fondata sugli immobili – non già del proprietario del bene in quanto tale, bensì dell’utente dello stesso, e cioè di chi lo occupa (in caso di locazione, dunque, dell’inquilino).

Solo in questo modo può aversi, soprattutto sul fronte della spesa, quella responsabilizzazione degli enti locali che è connaturata a qualsiasi forma di reale federalismo. Una responsabilizzazione che avrebbe effetti anche sull’azione dei governi nazionali. I quali – per restare al settore immobiliare – non avrebbero più la possibilità di realizzare con disinvoltura operazioni come quella attuata con la manovra Monti del 2011, quando è stato sufficiente disporre l’aumento di un semplice moltiplicatore per determinare la triplicazione della tassazione sulle case e, per effetto di essa, la distruzione del settore immobiliare e dei mille altri ad esso collegati.

Ad avviso di Confedilizia, dunque, un intervento organico sull’imposizione tributaria locale non dovrebbe essere “sprecato” attraverso la mera unificazione delle attuali Imu e Tasi. Men che meno se tale unificazione – come emerge dalla proposta formulata dall’Associazione dei comuni e da alcuni emendamenti presentati in Commissione – porta con sé un aumento dell’aliquota massima complessivamente applicabile.

In particolare, l’emendamento 79.044 – sottoscritto da alcuni deputati della Lega e segnalato – determina un innalzamento della tassazione sulla proprietà immobiliare sotto vari profili:

  • L’art. 79-sexies, comma 3, porta all’11,4 per mille l’aliquota massima dell’imposta. Attualmente, ai sensi dell’art. 1, comma 677, della legge n. 147/2013, la somma delle aliquote di Imu e Tasi non può superare il 10,6 per mille. L’ulteriore 0,8 – fino a raggiungere la misura dell’11,4 – era stato previsto, per gli anni 2014 e 2015, a condizione che fossero finanziate, relativamente alle abitazioni principali ed equiparate, “detrazioni d’imposta o altre misure, tali da generare effetti sul carico di imposta Tasi equivalenti o inferiori a quelli determinatisi con riferimento all’Imu relativamente alla stessa tipologia di immobili”. Questa facoltà – utilizzata da una minima parte dei Comuni italiani (meno del 7%) – si giustificava esclusivamente, alle condizioni previste, negli anni 2014 e 2015. La possibilità poi concessa, per gli anni successivi, dai governi Renzi e Gentiloni, comunque limitata ai medesimi Comuni, non trovava alcuna giustificazione. L’emendamento 79.044 – addirittura – estende questo incremento di aliquota a tutti i Comuni italiani, con un aumento di tassazione stimabile in circa 1,5 miliardi di euro.

  • Essendo soppressa la Tasi, l’emendamento porta ad eliminare la quota di tale tributo a carico dell’occupante (es. conduttore in caso di locazione), pari al 10-30% dell’importo dovuto. Inoltre, viene eliminato qualsiasi obbligo per i Comuni di individuazione dei servizi indivisibili e di indicazione analitica, per ciascuno di tali servizi, dei relativi costi alla cui copertura il tributo era diretto. Con ciò andando nella direzione, anziché di una moderna tassa sui servizi, dell’estensione di un sistema di imposizione fiscale patrimoniale che ha prodotto effetti disastrosi.

  • Per gli immobili adibiti ad abitazione principale che rimangono assoggettati a tassazione – quelli delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, impropriamente definiti come “di lusso” – viene soppressa la detrazione di 200 euro, da sempre applicabile alle “prime case”.

  • La proprietà immobiliare – la cui tassazione patrimoniale è passata dai 9 miliardi di euro annui di Ici del 2011 ai 21 miliardi di Imu e Tasi – avrebbe urgente necessità di una forte riduzione di tale insopportabile carico fiscale, non già del suo innalzamento.

Le richieste di Confedilizia

Se si vuole davvero semplificare – e, soprattutto, rendere più equa – la tassazione locale, si istituisca una vera e propria service tax. Altrimenti, se l’obiettivo è solo quello di accorpare Imu e Tasi, si agisca in questi termini:

  • non si aumenti l’aliquota massima del 10,6 per mille, già fuori misura dopo lo spropositato aumento avvenuto con l’istituzione dell’Imu ad opera della manovra Monti: gettito aumentato da 9 a 25 miliardi di euro l’anno rispetto all’Ici, poi ridotto a 21;

  • si preveda che una quota dell’imposta (10-30%) sia a carico dell’occupante/detentore;

  • si disponga – come previsto dal decreto Calderoli sul federalismo fiscale municipale, che conteneva la versione originaria dell’Imu, mai entrata in vigore – la riduzione alla metà dell’aliquota applicabile agli immobili locati;

  • se si intende mantenere l’imposizione sulle case di maggior pregio adibite ad abitazione principale, si elimini l’improprio riferimento alle unità immobiliari delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 – che spesso sono tutt’altro che di lusso – e si reintroduca il criterio del decreto ministeriale 2.8.1969 (“Caratteristiche delle abitazioni di lusso”), normativa contenente criteri incontrovertibili. Si mantenga, inoltre, la detrazione minima di 200 euro;

  • si preveda la deducibilità dal reddito della nuova imposta per tutti i contribuenti (come avviene, ad esempio, negli Stati Uniti).

Sblocco dei tributi locali

In merito all’annunciato sblocco delle aliquote per i tributi locali, nel corso della conferenza stampa, Spaziani Testa ha spiegato: “Questo, se confermato, porterebbe a un aumento della tassazione nei Comuni dove il valore massimo non era stato raggiunto. Chiediamo di reintrodurre il blocco. Mentre abbiamo apprezzato la non riproposizione della misura che permette di disporre la maggiorazione Tasi dello 0,8 per mille da parte dei Comuni che nel 2015 abbiano utilizzato tale maggiorazione per immobili soggetti dal 2016 alla Tasi”.

Le considerazioni di Confedilizia

Il disegno di legge di Bilancio non contiene la conferma del blocco degli aumenti di alcuni dei tributi delle Regioni e degli Enti locali. Se confermata, questa decisione innesterebbe prevedibilmente una spinta agli incrementi che, con riferimento all’Imu e alla Tasi, porterebbe ad accrescere la già elevatissima imposizione tributaria di natura patrimoniale gravante sugli immobili (le abitazioni principali di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, le abitazioni locate, quelle date in comodato, le case di villeggiatura, i locali commerciali, gli uffici, i capannoni industriali ecc.) in una fase nella quale – al contrario – vi sarebbe urgente necessità di una attenuazione di tale carico.

Le richieste di Confedilizia

Si auspica, pertanto, che nel corso dell’esame parlamentare il blocco in questione possa essere ripristinato.

Deve, invece, accogliersi con favore la non riproposizione di una misura che avrebbe dovuto essere eliminata già da alcuni anni, vale a dire la possibilità di disporre la maggiorazione Tasi dello 0,8 per mille da parte dei Comuni che nel 2015 abbiano utilizzato tale maggiorazione per immobili soggetti dal 2016 alla Tasi (abitazioni principali delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e altri immobili). Si tratta, infatti, di una previsione di particolare iniquità: nel 2015 tale maggiorazione aveva – per legge – lo scopo di finanziare detrazioni o altre misure per l’abitazione principale. Per il 2018, invece, così come è stato per il 2016 e 2017, ai Comuni è stato concesso di applicare l’aumento in parola in modo incondizionato. Con il risultato di consentire ad una parte delle amministrazioni locali di disporre aliquote Imu-Tasi fino all’11,4 per mille anziché fino al 10,6 per mille (limite ordinario).

Eliminazione delle tasse sui canoni di locazione non percepiti

Il presidente di Confedilizia ha affermato: “Apprezziamo la non applicazione delle imposte sul reddito per gli affitti non riscossi. Chiediamo, dunque, che venga approvato l’emendamento”.

Le considerazioni di Confedilizia

L’emendamento 9.016 – a firma di presidente e vicepresidente della Commissione Finanze della Camera dei deputati, on. Carla Ruocco e on. Alberto Gusmeroli – dispone che sui canoni di locazione, sia ad uso abitativo sia ad uso non abitativo, non incassati da parte delle persone fisiche, non siano dovute le imposte sui redditi.

Sulla base della legislazione vigente, il principio generale della tassazione dei redditi fondiari indipendentemente dalla loro percezione è parzialmente derogato solo per le locazioni abitative, attraverso un meccanismo complesso e costoso.

Le richieste di Confedilizia

Confedilizia auspica che questo emendamento – che afferma un principio di civiltà giuridica – sia approvato dal Parlamento. Niente reddito, niente tasse.

Stabilizzazione della cedolare secca del 10% per gli alloggi a canone concordato

Parlando della cedolare secca del 10% per gli alloggi a canone concordato, Spaziani Testa ha detto: “Chiediamo la stabilizzazione della misura”.

Le considerazioni di Confedilizia

Esattamente vent’anni fa, nel 1998, il Parlamento introdusse una speciale categoria di contratti di locazione fondata su un patto molto chiaro: canoni al di sotto di quelli di mercato in cambio di agevolazioni fiscali per i proprietari (Ici e Irpef).

Dopo la manovra Monti del 2011 la tassazione locale su questi immobili si è addirittura quadruplicata, con l’Imu e poi con la Tasi, di fatto annullando l’effetto della cedolare secca introdotta pochi mesi prima. E l’appetibilità degli affitti a canone calmierato si è di molto affievolita.

L’ultima legge di Bilancio (art. 1, comma 16, legge n. 205 del 2017) prevede la proroga fino al 31 dicembre 2019 della speciale aliquota del 10% della cedolare per le locazioni “a canone concordato”, che era stata prevista per un quadriennio – proprio per attenuare gli effetti sopra evidenziati – con scadenza al 31 dicembre 2017.

Le richieste di Confedilizia

Proseguire con questo regime fiscale è indispensabile per mantenere un minimo di attrattività ad una modalità di affitto di così rilevante importanza sociale, che è stata mortificata dall’aumento di tassazione patrimoniale avviato nel 2012 e tuttora in atto. Tuttavia, considerata la durata obbligatoriamente quinquennale dei contratti interessati, l’aver limitato la proroga a due anni ha di molto attenuato – e continua a farlo man mano che il termine si avvicina – l’effetto incentivante dell’aliquota e il conseguente calmieramento dei canoni. Si propone, pertanto, che nel disegno di legge di Bilancio venga prevista una stabilizzazione dello speciale regime fiscale attraverso la sua messa a regime.

Misure di incentivazione della locazione residenziale

Il presidente di Confedilizia ha poi affermato: “Chiediamo misure per i grandi investitori che effettuano attività di locazione, in modo da incentivare la locazione residenziale”.

Le considerazioni di Confedilizia

Occorre varare misure finalizzate ad incentivare l’investimento immobiliare da parte delle società, in particolare nel settore residenziale, anche rivedendo impostazioni della normativa tributaria che, oltre ad essere prive di razionalità, hanno dimostrato nel tempo di ostacolare tale obiettivo.

Le richieste di Confedilizia

A titolo di esempio, sono proposte due misure:

  • considerare beni strumentali per l’esercizio di impresa, ai fini della determinazione del reddito, le unità immobiliari residenziali, e relative pertinenze, destinate alla locazione, presenti nel patrimonio delle società;

  • favorire fiscalmente le permute immobiliari.

Interventi legislativi di questo tipo consentirebbero di affrontare e risolvere, nello stesso tempo, più situazioni di criticità esistenti: amplierebbe l’offerta abitativa; favorirebbe il recupero di singoli immobili e la riqualificazione di intere aree urbane; riuscirebbe a far tornare sul mercato immobili che gli attuali proprietari non riescono a vendere, ma che non provvedono neppure a ristrutturare, spesso per mancanza di risorse economiche; faciliterebbe l’insediamento delle aziende nelle nostre città, sul presupposto che parte della loro manodopera potrebbe trovare più facilmente casa; favorirebbe l’accesso alle nostre università, sia da parte degli studenti che dei visiting professor.

Detrazioni fiscali per interventi sugli immobili

Sul tema delle detrazioni fiscali per gli interventi sugli immobili, il presidente di Confedilizia ha spiegato: “La manovra prevede la proroga per un anno delle detrazioni rafforzate in scadenza. Per tutte queste misure si chiede di fare uno sforzo in più: si preveda una proroga fino al 2021, come previsto per le altre. Uniformare queste scadenze darebbe un senso di chiarezza. Poi chiediamo interventi specifici in materia di cessione del credito e miglioramenti per la cessione del credito anche per gli interventi antisismici”.

Le considerazioni di Confedilizia

L’articolo 11 del disegno di legge dispone la proroga, per l’anno 2019, delle detrazioni spettanti per le spese sostenute per gli interventi di efficienza energetica, ristrutturazione edilizia e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. L’articolo 12 dispone la proroga, per l’anno 2019, della detrazione delle spese sostenute per interventi relativi alla sistemazione a verde.

Le richieste di Confedilizia

L’intervento di proroga di disposizioni di sicura efficacia come quelle sopra indicate è certamente da apprezzarsi. Tuttavia, è auspicabile che – nel corso dell’esame parlamentare del provvedimento – si possa addivenire ad una più ampia estensione del regime “rafforzato” degli incentivi in parola, ad esempio disponendone una applicazione triennale (fino al 31 dicembre 2021).

Inoltre, si sottolinea l’opportunità di prevedere un meccanismo in base al quale coloro che nel corso del decennio – sulla base della normativa attuale e per vari motivi, come ad esempio la perdita di capacità reddituale – rischiano di perdere le detrazioni in esame, le possano recuperare (per esempio, attraverso un “riporto in avanti” dei ratei annui non usufruiti).

Cessione del credito per interventi di riqualificazione energetica

Le considerazioni di Confedilizia

La normativa in essere (art. 14, comma 2-sexies, d.l. n. 63/2013) prevede che, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per gli interventi di riqualificazione energetica, in luogo della detrazione, i soggetti beneficiari, diversi da quelli cd. incapienti, possano optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. E’ esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.

Le richieste di Confedilizia

Il disegno di legge non incide su questo particolare aspetto, ma l’esclusione della cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari per i soggetti diversi dagli “incapienti” rischia di compromettere l’efficacia della misura. Si chiede, pertanto, di valutare un intervento sul punto.

Detrazioni fiscali per ristrutturazione edilizia

Le considerazioni di Confedilizia

L’art. 11, comma 1, lett. b), del disegno di legge prevede la proroga degli incentivi in forma potenziata (e cioè la detrazione Irpef del 50%, anziché del 36%, da calcolarsi su un importo massimo di spesa pari a 96.000 euro anziché a 48.000 euro) solo per un anno, fino al 31 dicembre 2019.

Le richieste di Confedilizia

Per quanto riguarda, in particolare, gli interventi sulle parti comuni in edifici condominiali, una proroga più ampia si rivela particolarmente necessaria considerati i tempi tecnici di organizzazione dei lavori (per i quali come noto, si debbono tenere almeno 2/3 assemblee, date le difficoltà nella costituzione del fondo spese, nella scelta dei lavori da eseguire, nell’esame dei preventivi, nel conferimento dell’incarico alla ditta e al direttore lavori ecc.). La proroga per un triennio, peraltro, consentirebbe di uniformare la fattispecie in parola a quella riguardante gli interventi di riqualificazione energetica in condominio e quelli relativi al cd. Sismabonus, per i quali gli incentivi di applicano fino al 31 dicembre 2021.

Inoltre, nulla viene previsto nel disegno di legge per consentire di usufruire della detrazione in parola sotto forma di cessione di credito. Sarebbe auspicabile estendere tale possibilità anche per tutti gli interventi di ristrutturazione, consentendo la cessione anche a istituti di credito e ad intermediari finanziari.

Detrazioni fiscali per interventi antisismici

Le considerazioni di Confedilizia

La normativa in essere (art. 16, comma 1-bis e segg., d.l. n. 63/2013, come convertito) prevede che per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per gli interventi antisismici (di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del d.p.r. n. 917 del 1986) su edifici ubicati nelle zone sismiche (zone 1, 2 e 3) di cui all’ordinanza del presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, riferite a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive, spetti una detrazione dall'imposta lorda nella misura del 50%, fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.

La detrazione – precisa, tra le altre condizioni, la disposizione anzidetta – è ripartita in cinque quote annuali di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. Pertanto, a fronte di un intervento antisismico pari a 96.000 euro (si sottolinea che tali interventi, nella stragrande maggioranza dei casi, raggiungono – e superano anche – il tetto massimo di spesa), un contribuente persona fisica ha diritto a portarsi in detrazione ogni anno dall’Irpef un importo da 9.600 euro (nel caso della detrazione base pari al 50%) fino a 16.320 euro (nel caso di detrazione pari all’85%). Questo sta a significare che non tutti i potenziali destinatari dell’agevolazione sono in grado di recuperare tale detrazione (situazione di cosiddetta “incapienza”) e quindi sono destinati a non usufruirne integralmente.

Le richieste di Confedilizia

Si rende necessario uno strumento tecnico che consenta di superare questa grave distorsione, che potrebbe essere dato dall’attribuzione al contribuente della facoltà di scegliere se applicare la detrazione attraverso 5 quote annuali ovvero attraverso 10 quote o, ancora, utilizzare la detrazione come un’eccedenza a credito (pertanto rimborsabile o riportabile nell’anno successivo).

Cessione del credito per interventi antisismici

Le considerazioni di Confedilizia

La normativa in essere (art. 16, comma 1-quinquies, d.l. n. 63/2013) prevede che, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 per gli interventi antisismici realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, in luogo della detrazione, i soggetti beneficiari possano optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con facoltà di successiva cessione del credito. E’ esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.

Le richieste di Confedilizia

Il disegno di legge di Bilancio non incide su questo particolare aspetto, ma l’esclusione della cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari rischia di compromettere l’efficacia della misura, soprattutto in quanto questa limitazione – contrariamente a quello che la normativa prevede in campo di cessione di credito relativa a detrazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica – opera anche nei confronti dei soggetti cd. “incapienti”. Si chiede, pertanto, di valutare un intervento sul punto.

La normativa anzidetta non prevede poi che la cessione del credito possa riguardare anche gli interventi antisismici effettuati su singole unità immobiliari. Sarebbe auspicabile che la stessa venisse disposta (senza limitazione alcuna per quanto riguarda i soggetti cessionari) per dare l’opportunità anche ai singoli di poter utilizzare tale nuovo, importante strumento.

Legge di Bilancio 2019, quali misure potrebbero entrare nel testo definitivo?

Come visto, si tratta di un elenco molto ricco. Ma quali di queste richieste è possibile che vadano effettivamente a buon fine? A margine della conferenza stampa, il presidente di Confedilizia ha spiegato che sono possibili la modifica:

  • della dicitura “nel 2019” con “dal 2019” all’interno dell’articolo 9 del disegno di legge relativo alla cedolare secca sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciali;

  • l’unificazione di Imu e Tasi con aliquota non oltre il 10,6 per mille;

  • la proroga triennale delle detrazioni fiscali per gli interventi sugli immobili;

  • la stabilizzazione della cedolare secca sugli alloggi a canone concordato;

  • l’eliminazione delle tasse sui canoni di locazione non percepiti.

Il calo dei valori e il peso delle tasse sulla casa

Nel corso della conferenza stampa, il presidente di Confedilizia ha sottolineato: “Neanche con questo ultimo governo abbiamo registrato la consapevolezza della necessità per il settore immobiliare di misure per risollevarlo”. E riprendendo i numeri diffusi dal Rapporto Dati Statistici Notarili relativo al primo semestre 2018, in particolare per quanto riguarda il calo dei valori, ha evidenziato il fatto che ci sia una crisi dell’immobiliare che procede, parlando pià che di compravendite di “comprasvendite”.

Nel dettaglio, il nuovo Rapporto Dati Statistici Notarili relativo al primo semestre 2018 parla di un continuo calo dei valori relativi alle compravendite immobiliari di fabbricato, affermando: “Se da un lato già il 2017 aveva fatto segnare un calo del -17% sui valori medi delle vendite di fabbricati, tale calo si accentua di un ulteriore -5% nel primo semestre 2018 rispetto ad analogo periodo dell’anno precedente. La riduzione, insomma, iniziata nel secondo semestre del 2017 ha continuato per tutto il primo semestre del 2018”.

In merito, Spaziani Testa ha detto che si tratta di “un’ulteriore conferma di ciò che affermiamo da tempo: c’è una crisi che va affrontata e parlare di ripresa sul numero di compravendite è fuorviante. Con i prezzi che continuano a calare, questa ripresa non è un dato di salute”.

Alla luce di ciò, come sarebbe auspicabile intervenire? In primis, ha sottolineato il presidente di Confedilizia, sarebbero necessari interventi di riduzione forte e generalizzata del carico fiscale. Il peso dei tributi sull’immobiliare è forte. Tra tributi reddituali (9,2 miliardi), patrimoniali (21 miliardi), indiretti sui trasferimenti (9 miliardi), indiretti sulle locazioni (1 miliardo), atri tributi (10,6 miliardi), si arriva infatti a un totale di 50,8 miliardi di euro.