I big data nella valutazione immobiliare per ridurre i prestiti in sofferenza

In uno scenario di transazioni immobiliari non ancora ai livelli pre-crisi e di esposizioni bancarie ancora troppo elevate ai prestiti in sofferenza, i big data potrebbero essere la svolta per una migliore valutazione immobiliare. È quanto è emerso nel seminario “La gestione delle garanzie immobiliari” organizzato da Crif e Apb tenutosi a Bologna nei giorni scorsi.

Sofferenze bancarie ancora troppo numerose

Secondo quanto rilevato nel seminario firmato Crif, Apb (Associazione Italiana Pianificatori Bancari) e Banca di Bologna, la dinamica registrata sul mercato nazionale delle Non Performing Exposures (NPE), ovvero delle esposizioni bancarie agli asset immobiliari a garanzia di prestiti in sofferenza, mostra che queste hanno superato i 340 miliardi di euro nel 2015 per poi progressivamente scendere ai 220 miliardi del giugno di quest’anno. La quota di NPE rappresenta quindi circa il 15% del totale degli impieghi bancari quando la soglia di allarme è fissata al 5%.

Mercato immobiliare non ancora ai livelli pre crisi

Allo stesso tempo occorre considerare che il numero di transazioni immobiliari è passato dalle circa 850 mila di metà anni Duemila alle 400 mila del 2014 per poi risalire gradualmente fino alle attuali 570 mila. Senza dimenticare, infine, che dal 2008 ad oggi i prezzi hanno perso nella media circa il 25% in termini nominali e non hanno ancora riavviato il ciclo espansivo.

In questo scenario diventa sempre più importante una corretta valutazione degli immobili, per adeguare i prezzi al mercato ed evitare, da un lato, esposizioni eccessive alle sofferenze bancarie e, dall’altro, il gap tra domanda e offerta. Le recenti novità normative hanno da tempo focalizzato l’attenzione sull’importanza di una corretta valutazione degli immobili oltre che di un tempestivo aggiornamento delle esposizioni creditizie dotate di una garanzia immobiliare.

Valutazioni immobiliare, lo stato dell'arte

Nello specifico, come ha sottolineato Adele Grassi, vice presidente di Apb, “gli attuali strumenti di lettura del mercato immobiliare necessitano di sensibili affinamenti delle tecniche valutative che poggiano sull’affiancamento dei dati immobiliari a quelli di più ampio respiro di natura demografica e socio economica. Tale radicale cambiamento di approccio – aggiunge Grassi, - permette, infatti, non solo di ottenere un valore di mercato ad oggi più accurato, ma fornisce anche un supporto concreto in termini prospettici per gli indicatori di rischio, sia che le garanzie siano ancora in bonis sia che sfocino in situazioni di incaglio e sofferenza”.

A che punto sono oggi le valutazioni degli immobili all’asta? “Stime realizzate sulla base dei dati del Ministero di Giustizia hanno evidenziato una notevole distruzione di valore degli immobili – ha fatto notare Bruno Maineri Presidente di Apb. -  Nel 2017 in Italia erano 357.000 quelli messi all'incanto per un valore di perizia stimabile intorno agli 88 miliardi di euro. Va però considerato che questa mole immensa di immobili non verrà mai venduta a quel valore, ma ad un valore verosimile d'asta non superiore a 25 miliardi, ovvero a meno del 30% del loro valore di perizia”.

Misurazione del valore immobiliare distorta

Qual è l’andamento di questo fenomeno a livello nazionale? “Indubbiamente la situazione del mercato immobiliare a livello territoriale e di micro-zone, nonché di singolo immobile, risulta estremamente diversificata e con ampi campi di oscillazione, - ha commentato Stefano Magnolfi, Executive Director di Crif Real Estate Services.- Non può pertanto essere correttamente colta attraverso indicatori medi di mercato che, tendendo a semplificare enormemente la realtà, poi producono distorsioni, anche significative, sia in termini di valutazioni delle garanzie immobiliari sia all’attualità che degli scenari di rischio prospettici”.

Qual è il problema della misurazione del valore immobiliare? “Se consideriamo le banche dati immobiliari che vengono usualmente adoperate per effettuare le valutazioni e che si basano su indicatori monoparametrici (euro/metro quadro) – risponde Magnolfi, - osserviamo che, per poter comprendere l’80% degli immobili italiani, il range dei valori/mq dovrebbe avere un’ampiezza addirittura del 190%. Anche se restringiamo il territorio di osservazione, ad esempio alle macroaree livello di singole città, vediamo che il range si comprime, ma resta nell’ordine del 100%. Quindi rimane comunque assai poco accurato e poco adeguato per la risk mitigation”.

I big data, la soluzione per migliorare le valutazioni immobiliari

Quale può essere la soluzione? Dato lo scenario presente, il livello di affidabilità del processo valutativo potrebbe essere migliorato facendo ricorso ad esempio ai Big Data, in grado di prendere in considerazione le caratteristiche micro e macro economiche dei vari mercati, nonché a strumenti metodologici avanzati, quali i metodi di valutazione automatica (AVM). Grazie a tale approccio innovativo, ma in linea con le disposizioni normative, sarebbe possibile migliorare notevolmente la precisione delle valutazioni attuali oltre che, e soprattutto, di quelle elaborate in termini prospettici, individuando un valore sostenibile di lungo periodo in grado di prevedere eventuali perdite di valore.

“La consapevolezza del valore di mercato degli immobili che assistono i crediti deteriorati secured è la base per individuare le strategie di recupero ottimali e per guidare un processo decisionale efficace - ha concluso Alberto Sondri, Executive Director di Crif Credit Servicing -. È però necessario individuare il reale valore di mercato del bene per poter scegliere tempestivamente i più efficaci percorsi di recupero, attraverso la profonda conoscenza delle performance di tutti gli strumenti giudiziali, extragiudiziali e gestionali a disposizione”.