Locazioni brevi, quando producono reddito d'impresa

Con la risposta n. 278, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta in materia di locazioni brevi e ha chiarito quando si produce reddito d'impresa. Ecco quanto sottolineato.

Tramite la risposta n. 278, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che l'articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, le cui modalità sono state dettate con provvedimento prot. n. 132395/2017 del direttore dell'Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017. 

Con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, è stato poi chiarito che tale regime si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

In riferimento ai soggetti, in base a quanto disposto dalla norma, il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori della attività d'impresa. Secondo quanto precisato dalla circolare n. 24/E del 2017, "devono ritenersi escluse dall'ambito applicativo della norma le locazioni brevi che rientrano nell'esercizio di attività d'impresa come definita, ai fini reddituali e ai fini Iva, rispettivamente dall'art. 55, comma 2 del Tuir e dall'art. 4 del D.P.R. n. 633 del 1972, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell'articolo 2195 del codice civile, quali, per quanto qui interessa, le locazioni, costituiscono esercizio d'impresa se derivanti dall'esercizio di attività organizzata in forma d'impresa".

La risposta dell'Agenzia delle Entrate ha poi precisato che, "per quanto riguarda i criteri in base ai quali l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa prevista dal Tuir, il legislatore, come previsto dal comma 3-bis dell'articolo 4 in esame, ha rinviato la relativa disciplina ad un regolamento, da emanarsi ai sensi dell'articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell'Economia e delle Finanze". Ma, "ad oggi, tale regolamento non risulta essere stato ancora emanato". 

Come individuare, dunque, i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un'attività di locazione nell'esercizio di attività di impresa? In merito, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che è necessario fare riferimento ai princìpi generali stabiliti dall'art. 2082 del codice civile e dall'art. 55 del Tuir (con riferimento all'esercizio di attività commerciale). 

Secondo quanto previsto dall'art. 55 del Tuir, dunque, "deve ritenersi che l'attività di locazione produca redditi d'impresa e non redditi fondiari soltanto qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa, a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate". Quindi, l'attività di locazione produce redditi d'impresa quando è organizzata in forma di impresa.

L'Agenzia delle Entrate ha poi sottolineato: "Al fine di considerare imprenditoriale l'attività di locazione, si ritengono idonei alcuni elementi quali la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell'abitazione, di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, quali, ad esempio, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l'offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, per la cui fornitura si può presupporre l'esistenza di una organizzazione imprenditoriale, nonché la presenza di personale dipendente, l'impiego di un vero e proprio 'ufficio', l'utilizzo di un'organizzazione di mezzi e risorse umane e l'impiego di altri possibili fattori produttivi".

E in conclusione ha evidenziato che, "qualora l'attività di locazione commerciale venga esercitata non abitualmente, la stessa produrrà un reddito diverso occasionale ai sensi dell'art. 67, lettera i), del Tuir, che esclude l'applicazione della disciplina di cui all'articolo 4".

Nel formulare il proprio parere, l'Agenzia delle Entrate ha quindi affermato "che l'attività di locazione breve, anche se esercitata su più unità immobiliari, per la quale ci si avvale dell'intermediazione di soggetti terzi che gestiscono siti internet specializzati ed in relazione alla quale i servizi che vengono resi in aggiunta sono esclusivamente le utenze, la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia finale, in assenza di un'organizzazione della stessa attività in forma di impresa ai sensi dell'art. 2082 del c.c., costituisca reddito fondiario ai sensi degli articoli 36 e 37 del Tuir, e rientri nel regime delle locazioni brevi in esame".