Conformità urbanistica ante 1967 per gli immobili: quando è necessaria

Cosa si intende per conformità urbanistica ante 1967 degli immobili e, soprattutto, davvero questi edifici sono esenti dalle più recenti norme edilizie? Per quanto si tratti di casistiche non così diffuse, è una domanda più che legittima da porsi quando si è proprietari di un immobile - o, ancora, si decidesse di acquistarlo - costruito o ristrutturato prima del 1967.

Sebbene sia opinione diffusa che gli immobili ante 1967 siano liberi da vincoli edilizi, la realtà è ben più complessa. Anche per molti di questi edifici è infatti necessario comprovarne lo stato di legittimità, anche in assenza del titolo abitativo. Per farlo, è necessario raccogliere le informazioni catastali di primo impianto e altri documenti, quali gli estratti cartografici, che ne possano comprovare proprio la legittimità. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Cosa significa immobile ante 1967?

Quando ci si avvicina al mercato immobiliare, ad esempio per la ricerca e l’acquisto di una nuova abitazione, può capitare di imbattersi nella dicitura “immobile ante 1967”. A volte questa definizione appare già sull’annuncio, molto più frequentemente lo si apprende dall’agenzia immobiliare o, ancora, dal perito. Cosa significa?

Semplicemente, questa dicitura identifica quegli immobili che sono stati realizzati, o ristrutturati, antecedentemente alla Legge Ponte 765 del 1967. Quest’ultima ha introdotto nel nostro ordinamento, a partire dal primo settembre dello stesso anno:

• l’estensione all’intero territorio nazionale dell’obbligo del piano regolatore e del regolamento edilizio;
• la sospensione o la demolizione delle opere edili eseguite senza licenza o in contrasto con il piano regolatore e il regolamento edilizio.

Di primo acchito, può quindi sembrare che gli immobili costruiti o ristrutturati prima del 1967 siano esenti dall’obbligo di conformità urbanistica o possano esistere in deroga al piano regolatore. Ma è davvero così?

Il percorso della Legge Ponte del 1967

Per comprendere se gli immobili antecedenti al 1967 siano davvero liberi da licenza edilizia, è necessario fare un passo indietro, per comprendere la normativa in vigore fino a quella data.

Prima delle Legge Ponte 765 del 1967, per la gestione della legittimità degli immobili il riferimento era la Legge 1150 del 1942. Quest’ultima prevedeva l’obbligo di licenza edilizia solo per gli immobili dislocati nei centri abitati, ovvero nelle zone dove effettivamente sussisteva una pianificazione comunale. Sebbene ai Comuni venisse comunque consigliato di redigere un piano regolatore che avesse valenza su tutto il territorio, questa situazione ha a lungo determinato l’esistenza di aree comunali di fatto esenti dalla pianificazione urbanistica.

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Con l’intervento legislativo del 1967, così come già spiegato, l’estensione del piano regolatore a tutto il territorio nazionale è diventata un obbligo e, di conseguenza, anche la necessità di dotarsi di opportuna licenza edilizia. 

In parole più semplici, dal primo settembre 1967 è stata quindi resa obbligatoria la richiesta di autorizzazione al Comune per poter eseguire interventi edilizi, con l’ottenimento del certificato di conformità urbanistica. Quest’ultimo comprova la regolarità strutturale dell’edificio e l’aderenza al progetto depositato in Comune, in accordanza al titolo abitativo concesso per la sua costruzione.

Immobili ante 1967 e conformità urbanistica: quali sono gli obblighi?

Così come spiegato in apertura, è opinione diffusa che gli immobili ante 1967 siano in qualche modo esenti dalle norme edilizie di più recente approvazione o, addirittura, non vengano considerati per verifiche e sanzioni sugli abusi edilizi. Ma è sufficiente che un immobile sia stato edificato prima della Legge Ponte 675/67, per considerare la sua edificazione legittima?

In linea generale, per la giurisprudenza è necessario comprovare la legittimità dell’immobile anche quando edificato o ristrutturato in periodi dove non vigeva l’obbligo di licenza edilizia. Ancora, è necessario anche dimostrare eventuali condoni di cui i proprietari dell’immobile possono aver beneficiato, come quello introdotto con la Legge 47 del 1985, che ha previsto la possibilità di sanatoria a seguito del pagamento di un’oblazione. 

Come dimostrare che la costruzione è ante 1967?

Innanzitutto, il primo e fondamentale passaggio è dimostrare che l’immobile sia stato edificato antecedentemente al primo settembre del 1967. Per farlo, in assenza della licenza edilizia, è opportuno recuperare:

• la planimetria catastale, la cui conservazione è cominciata nel 1939;
• qualsiasi altro documento, come riprese fotografiche, estratti cartografici, atti pubblici o privati, che ne dimostrino il periodo di edificazione, purché di provenienza dimostrata.

La data di edificazione o ristrutturazione non è però condizione sufficiente per giustificare l’assenza di titoli edilizi, come la conformità urbanistica, è anche necessario verificare:

• per costruzioni antecedenti al 1942, il titolo edilizio non è necessario per quei Comuni che, ai tempi, non avessero ancora implementato un regolamento edilizio;
• per le costruzioni posteriori al 1942, ma antecedenti al 1967, il titolo edilizio non è necessario per gli immobili edificati fuori dai centri urbani, purché in un Comune ai tempi privo di regolamento edilizio.

Come evidente, la presenza di un regolamento edilizio rappresenta il prerequisito per il titolo edilizio: di conseguenza, per gli immobili ante 1967 inseriti in contesti di pianificazione, come ad esempio i centri urbani, lo stesso titolo è richiesto.

D’altronde, è il DPR 380/01 a spiegare che anche per gli immobili ante 1967 sia necessario comprovarne lo stato di legittimità, anche in assenza di un titolo abitativo o del certificato di conformità urbanistica. Lo stato di legittimità è infatti “desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, da altri documenti probanti quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza”.

La dichiarazione per gli immobili ante 1967

Quando l’immobile rientra in una delle fattispecie che ne giustificano l’assenza di un titolo edilizio, e quindi la conformità urbanistica, è comunque necessario produrre la dichiarazione ante 1967. Quest’ultima è una dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio, anche sotto forma di autocertificazione, che attesta che l’edificio è stato costruito prima del settembre 1967, in aree dove non sussisteva l’obbligo di licenza.

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La dichiarazione è a cura del proprietario dell’immobile - o dei suoi eredi, in caso di decesso - ed è necessaria per testimoniare la storia dell’edificio, come atto di trasparenza in caso di vendita dell’immobile, donazioni e via dicendo. La dichiarazione può essere redatta dal notaio, il quale si preoccuperà di verificare e allegare tutta la documentazione di prova disponibile.

Come si ottiene l’abitabilità e l’agibilità degli immobili ante 1967?

Sempre in merito agli immobili ante 1967, è dura a morire una credenza comune: secondo molti, questi edifici sarebbero esentati dall’obbligo di abitabilità e agibilità. In realtà, si tratterebbe di una convinzione errata, poiché:

• la Legge Ponte del 1967 estende la necessità di dotarsi di un titolo edilizio, quindi della licenza edilizia, su tutto il territorio nazionale, anche nelle aree comunali un tempo esenti. Non riguarda quindi direttamente l’abitabilità o l’agibilità degli edifici, bensì la loro conformità in base alla pianificazione urbanistica;
• le licenze di abitabilità e agibilità, rispettivamente per edifici residenziali e non residenziali, risalgono almeno al 1934 e, in alcuni casi, sono addirittura antecedenti. Di conseguenza, tutti gli immobili edificati tra il 1934 e il 1967 dovrebbero comunque esserne dotati.

Per questa ragione, è utile affidarsi al notaio per reperire tutta la documentazione del caso, anche in relazione al Testo Unico sull’Edilizia 2003, che disciplina in quali casistiche l’attestato di abilità e agibilità sia obbligatorio.